近期，一線城市經(jīng)歷了房價大幅飆升之后，土地市場持續(xù)火爆。據(jù)報道，國慶節(jié)前后，北京、上海等城市接連拍出高價地塊。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2015年9月，一線城市合計月內(nèi)土地成交額創(chuàng)出今年以來最高記錄，環(huán)比8月上漲高達(dá)188%；9月當(dāng)月土地平均溢價率達(dá)29.44%,創(chuàng)出年內(nèi)最高。但同時，一線城市住宅交易量出現(xiàn)萎縮，北京新建商品住宅已經(jīng)連續(xù)兩個月下跌，深圳和廣州住宅交易也出現(xiàn)同步萎縮。這雖然可能與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放緩?fù)品抗?jié)奏有關(guān)，但實質(zhì)上是市場潛在購買力能力下降的反應(yīng)，因此需要高度警惕一線城市地產(chǎn)市場的非理性繁榮現(xiàn)象。

人口流入

將呈現(xiàn)緩慢下降趨勢

支撐一線城市住宅購買力的兩大關(guān)鍵因素是人口流入和資金匯集。資金流跟隨人口流動，真正發(fā)揮基礎(chǔ)性作用仍然是人口流入因素。隨著一線特大城市資源環(huán)境承載制約、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力滯后反應(yīng)等，一線城市人口流入將呈現(xiàn)出緩慢下降趨勢。

一是資源環(huán)境承載制約將抑制一線城市人口流入規(guī)模增長。北京人均水資源屬于極度缺水標(biāo)準(zhǔn)，限制了常住人口增長空間。目前，一線特大型城市固有的“出行難、看病難、上學(xué)難”，已經(jīng)成為城市居民日常生活重要困擾。特別是特大型城市社會管理日趨復(fù)雜，管理難度與日俱增，各種事件突發(fā)可能增大，也不適合人口流入無限制增長。據(jù)北京市統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截至2014年末北京常住外來人口比上年末增加16萬人，增長2%，但增量同比減少12.9萬人，增速比上年末回落1.7個百分點。2011年以來，北京市常住人口增量從2011年的56.7萬人降至2014年的36.8萬人，增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%。中央提出京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于緩解北京外來人口流入的壓力。北京人口流入增長壓力與制約因素在上海、廣州、深圳等地也有不同程度體現(xiàn)。從根本上說，城市人口增長規(guī)模必然存在環(huán)境約束與限制。城市社會管理存在最優(yōu)邊界，未來一線城市發(fā)展將呈現(xiàn)出多中心衛(wèi)星城市狀況，這勢必減少核心城區(qū)人口流入的規(guī)模。

二是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力滯后反應(yīng)可能將減少新增就業(yè)崗位。一線城市因人口與資金相對集中，因而對宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力存在一定程度滯后反應(yīng)。但應(yīng)該看到，一線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主，主要為全國其他區(qū)域產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)。在其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長放緩情況下，一線城市新增就業(yè)崗位增長也將出現(xiàn)放緩。2014年廣州全年新增就業(yè)27.08萬人，環(huán)比下降6700人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.26%，環(huán)比上升0.11個百分點。

在國家大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新政策的鼓勵與刺激下，二線、三線城市孕育了無限發(fā)展機(jī)會的可能。而一線城市昂貴的住房價格和高昂的生活成本，反而會讓創(chuàng)業(yè)者止步，減少生活服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的吸納能力。從當(dāng)前我國就業(yè)形勢穩(wěn)定情況看，新增就業(yè)崗位有開始向二線、三線城市緩慢轉(zhuǎn)移的跡象。特別是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和概念的普及與發(fā)展，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)賴以生存發(fā)展的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢反而會被削弱，將對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、人們?nèi)粘＝?jīng)濟(jì)生活方式、消費與投資習(xí)慣產(chǎn)生新的、持續(xù)性的、潛移默化的沖擊。

生活成本高昂

制約結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級

一線城市高昂住宅價格與地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的矛盾將會逐步顯現(xiàn)。一線城市住宅價格高昂和生活成本的居高不下，促使城市產(chǎn)業(yè)向金融、房地產(chǎn)業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，降低了城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整騰挪的空間。就金融業(yè)而言，大城市金融機(jī)構(gòu)匯集，在增加市場競爭激烈性同時，也會增加城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展脆弱性。金融業(yè)經(jīng)營存在典型的順周期性，當(dāng)金融業(yè)跟隨宏觀經(jīng)濟(jì)周期向下調(diào)整時，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將面臨較大沖擊。高附加值產(chǎn)業(yè)也可能因為經(jīng)營成本上升而出現(xiàn)經(jīng)營利潤下降。

無論是金融業(yè)，還是高附加值產(chǎn)業(yè)，均不能脫離實體經(jīng)濟(jì)而孤立存在。在市場競爭日益趨向飽和情況下，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過度依賴于房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和高附加值產(chǎn)業(yè)，也將減少區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點看，高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)崛起，并不依賴于特大城市。美國硅谷的發(fā)展，就是一個鮮明的例證。近日，上海市宣布撤消城鄉(xiāng)建設(shè)和管理委員會、住房保障和房屋管理局，表示如果不對上海房價堅持調(diào)控將會影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會削弱城市的競爭力。

高房價超出

剛需人群購買力

當(dāng)前，需要高度警惕一線城市地產(chǎn)市場的非理性繁榮。一線城市地產(chǎn)市場的非理性繁榮，離不開住房交易價格的上升。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2015年8月份，北京市新建商品住宅（剔除自住房）成交均價為29097元/平方米，環(huán)比7月份成交均價27515元/平方米上漲5.7%；9月份新建商品住宅（剔除自住房）成交均價出現(xiàn)明顯上漲，單月均價首次突破3萬元/平方米，達(dá)到32288元/平方米。但同時一線城市住宅交易量正逐步向遠(yuǎn)郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，表明高房價已經(jīng)超出剛性住房需求和中等收入人群的購買力。盡管城市核心區(qū)域住宅交易價格“水漲船高”，但實際成交套數(shù)寥寥。特別是大城市核心區(qū)域住宅交易價格上升更多是受到“學(xué)區(qū)房”的推動，一些住宅盡管殘破不堪，但依然可以“天價”在市場上交易。

從土地購買到形成市場供應(yīng)往往需要一年到一年半周期，“面粉貴過面包”能否順利傳導(dǎo)也存在不確定性。無論是投資回報，還是財富貯藏形式，一線城市高端住宅的投資價值已經(jīng)顯著下降，這將有可能會影響到城市未來住宅市場的供求平衡，不能不引起有關(guān)各方高度關(guān)注。

隨著國內(nèi)二線、三線城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，大城市特有的公共服務(wù)也可以在其他城市得到滿足。而城市其他資源稟賦相當(dāng)程度上可以與地理位置相分離。從生活舒適性而言，部分二線城市、三線城市反而更能滿足人們經(jīng)濟(jì)社會生活和居住品質(zhì)的需要。

來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)