中國房地產的大拐點，早就出現！

近日，國泰君安首席宏觀分析師任澤平在論壇上表，目前，中國正處在一個增速換擋的時點，主要來自于房地產長周期拐點的出現。人口紅利結束之后，人繼續往大城市遷移，未來10年一線房價再漲一倍，三四線漲不動，房地產投資零增長。

這種行業拐點，有點像黃金十年已經終結，其后，關于“白銀時代”的類似說法。經過2009-2014年的演變歷程，現在更有條件根據行業數據，確定性的劃分黃金時代和白銀時代的時間節點。

其一，看量。回顧全國商品房成交量，1998年是中國房地產業的重要節點，這年國家出臺了著名的房改文件“23號文”，從而解放了房地產業的生產力和市場需求。而之前，經歷了1992-1993年商品房屋成交面積的高增長，主因是海南樓市泡沫較大。1993年6月兇悍調控后，海南泡沫破滅，其后全國商品房成交量增幅大幅回落。

1998年開始，商品房成交重新步入高增長通道，直至2007年，年度增幅10年當中有7年超20%。在國際金融危機的沖擊下，2008年全國樓市低迷，出現約15%的負增長。而政策強刺激之下，2009年再度瘋狂，大增約44%。

值得關注的是，2010年開始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年下跌7.6%。從這一指標分析，2010年便是全國房屋成交量的分水嶺，之前十年左右屬于高增長，其后步入中低增長。

其二，看價。回顧全國商品房價格走勢，同樣是1992-1993年異常火熱，其后漲幅回落，市場降溫。1998年之后，全國商品房成交量先行步入快車道，而直至2003年，房價都在5%以內的小漲區間徘徊。直至2009年出現23%的歷史較大漲幅，其中只有2008年出現約2%的小跌。

而從2010年開始，房價漲幅下了一個臺階，直至2013年，皆保持7%上下的中速上漲，2014年則基本持平。這就意味著，1998年房改之后，行業與項目暴利時期，主要集中于2004-2009年。全行業的好日子，自2010年，尤其2011年就已結束，只剩下結構性牛市。

其三，看供求。國家統計局有一個指標，商品房待售面積，指代已竣工但未售出的房屋，雖然不含預售房源，但觀察其歷史變化數據，可知全國庫存壓力變化。回顧過去20年，除了2004年和2007年庫存量曾出現小幅下滑外，整體趨勢保持增長。

截止2015年10月末為68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。這也是國家高層所擔心的最大困難。值得關注的是，2011年之后庫存持續快增，即便是市場回暖的2012-2013年，全國庫存上漲勢頭也沒減弱，說明在一線和部分二線城市樓市繁榮的同時，很多三四線城市依然顯著供大于求，沒有出現實質性回暖，全國市場分化趨于加劇。全國去化周期正在遠離底部，這將制約房價上漲空間。

其四，看利潤。房地產行業、企業、項目利潤率的變化，總體與房價變化相一致。從總體上觀察，全國房地產開發企業的營業利潤率，從2000年1.6%持續遞增至2010年的14.2%，而從2011年開始調頭向下。2013年和2014年的相關數據尚未看到，事實肯定是繼續下滑，已低于10%。

也即，2010年就是房地產黃金十年的最后一年，至今暴利時代已經離去。

其五，看投資。進入本世紀以來，除了2008年受國際金融危機沖擊只有16%，其他年份皆超20%。反映出這一期間，開發商投資熱情高漲，房地產也成為拉動經濟增長的核心引擎和支柱產業。

但是從2012年開始，這一指標連續三年都在20%以下中速增長區間徘徊，2014年只有12%左右，再創十幾年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量與成交價，房地產開發投資存在一定的滯后性，因此也可以認為2011年投資增速就已開始發生變化，進入白銀十年的節奏。

總體而言，從2011年開始，諸多指標開始降速，行業告別高增長，步入中增長階段，也即白銀時代，2011年就是中國樓市的長期拐點。根據城鎮化、人口、經濟、住房飽和度等指標，白銀時代已由2011年開始，持續至2020年前后。這一期間，全國樓市不太可能暴發危機與崩盤，但行業成色明顯減褪。

一張神圖，告訴你明年房價走勢！

今年以來，全國多數一二線城市房價上漲了，其中少數城市漲得特別火爆。那么，到底是什么原因呢？

其實，決定房價走勢的原因有很多，要分時間跨度來分別看待，比如影響房價長期走勢的核心因素是人口，影響房價中期變化的核心因素是經濟，影響房價短期變化的核心因素是貨幣。

接下來，我跟大家分享一張關于貨幣的神圖，它比較好的解釋了房價何時漲與跌！

看貨幣，主要有兩個指標，貨幣供應量與貨幣價格。

經濟學者多用M2代表貨幣供應，我更喜歡看M1的變化。因為M1的波動情況直接反映了企業的資金寬裕程度，如果企業資金充沛，大量資金結余在銀行的活期賬戶，M1快速增加，說明經濟向好，企業經營活躍，同時股市和樓市也向好。反之，則低迷。

關于貨幣價格，我常用銀行間拆借利率，它是當前中國市場化程度最高的利率之一。利率高則不利于股市和樓市。反之則有利。而且，利率直接受到貨幣供應量的影響，貨幣供應量越大，銀行拆借利率越低；貨幣供應量越小，銀行拆借利率越低。兩者之間呈現出負相關關系。

看下面這張神圖。2007年7月，M1增幅達到峰值，隨后銀行間拆借利率開始向下波動，并于2009年3月觸底；2008年11月，M1觸底，銀行間拆借利率于2009年3月震蕩上行，并于2011年6月觸頂；2010年1月，M1增幅創下歷史新高，2011年6月銀行間拆借利率向下波動，于2012年5月創下階段性低點；2012年4月，M1增幅跌入谷底，而銀行間拆借利率于2013年6月創下歷史新高(銀行鬧錢荒)。2013年1月M1增幅觸頂，2015年5月銀行間拆借利率達到階段性低點，當前處低位。

　　  什么時候利好樓市呢？

第一次，2009年至2010年，市場貨幣流動非常寬松同時利率水平持續低位運行，對樓市推動作用明顯；

第二次，2012年下半年至2013年一季度，M1增幅上行，利率平臺盤整，也小幅度的利好樓市。

第三次，今年以來，銀行間拆借利率大降。

一般而言，銀行間拆借利率在高位區間時，開發商融資困難，房貸發放也呈緊張態勢；這種情況下，樓市降溫，房價環比增幅逐漸收窄，等銀行間拆借利率到高位區間的后半段時，環比房價開始出現實質性下降。

比如：2007年9月至2008年10月，銀行間拆借利率處在高位區間，樓市于2008年1月份開始降溫，并且房價于2008年8月出現環比負增長；2011年7月至2012年4月，銀行間拆借利率處在高位區間，房價于2011年10月開始出現環比負增長。

與上述相反，當銀行間拆借利率在低位區間時，房地產融資面較為寬松，有利于房價上漲。比如：2008年12月，銀行間拆借利率從高位快速下跌，2009年3月，房價環比就扭跌為升，可見銀行間拆借利率明顯下降時，樓市會快速升溫，房價環比增幅很快轉負為正。

2014年3月，銀行拆借利率降至階段性較低水平，房價環比增幅自2014年8月開始上行，于2015年5月轉負為正。而2015年5月，銀行拆借利率重新降至1.4%的歷史低點，是推動房價上行的重要因素。

分析完這些數據與邏輯，你也就明白了：為何今年房價會上漲！

可以預計，明年貨幣依然寬松，因此全國房價總體仍將向上！

來源：自媒體