| 國土部：2015年第四季度地價公布，新常態(tài)下的市場如何變化？ |
根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2015年第四季度全國重點區(qū)域和主要城市地價狀況分析如下： 一、總體情況 (一)地價水平整體漲勢平穩(wěn)，各用途地價環(huán)比增速較上一季度均略有放緩；綜合、工業(yè)地價同比增速較上一季度放緩，商服、住宅地價同比增速則略有上升。 2015年第四季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3633元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6729元／平方米、5484元／平方米和760元／平方米。
2015年第四季度，三大重點區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平,保持穩(wěn)步上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為5209元/平方米、6023元/平方米、3823元/平方米。 從環(huán)比增速看，珠江三角洲地區(qū)綜合地價增速較快，為2.28%，較上一季度上升0.34個百分點，增幅明顯高于全國和其他兩大重點區(qū)域平均水平；長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速分別為0.47%和0.90%，長江三角洲地區(qū)較上一季度下降0.75個百分點，環(huán)渤海地區(qū)則較上一季度上升0.06個百分點。 分用途看，長江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為0.28%、1.98%、-0.91%，住宅地價增速較上一季度略上升0.03個百分點，商服、工業(yè)地價增速較上一季度分別下降0.16和1.73個百分點。珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速均略有回升，分別較上一季度上升0.02、0.64、0.12個百分點，依次為1.54%、2.94%和1.84%，各用途地價增速均高于全國和其他兩大重點地區(qū)平均水平，其中，廣州、深圳住宅地價增速超過3.0%，屬快速增長，區(qū)域內其他城市住宅地價增速在1.0%至3.0%之間。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速依次為0.79%、0.99%、0.82%，商服、住宅地價增速較上一季度微降0.01和0.09個百分點，工業(yè)地價增速較上一季度上升0.26個百分點。 從同比增速看，長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速依次為3.31%、8.56%、3.23%。其中，長江三角洲地區(qū)綜合地價增速由持續(xù)上升轉為放緩，較上一季度下降1.18個百分點；珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速持續(xù)回升，分別較上一季度上升0.78、0.20個百分點，珠江三角洲地區(qū)平均增速仍處于較高位運行。 分用途看，三大重點區(qū)域的商服、住宅地價增速延續(xù)上一季度的上升態(tài)勢；工業(yè)地價增速中，僅環(huán)渤海地區(qū)呈上升趨勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)商服地價增速依次為1.44%、6.91%、3.10%，分別較上一季度上升0.08、0.46、0.18個百分點；住宅地價增速依次為5.32%、9.98%、4.13%，分別較上一季度上升1.54、1.80、0.20個百分點。珠江三角洲地區(qū)住宅地價整體增漲較快，廣州、深圳、珠海地價增速均超過10.0%，佛山順德、東莞、中山地價增速超過5.0%。長江三角洲和珠江三角洲地區(qū)工業(yè)地價增速為2.13%和7.64%，分別較上一季度下降4.33和0.38個百分點，其中，南京工業(yè)用地出讓最低限價標準調整，使長江三角洲地區(qū)平均工業(yè)地價增速出現(xiàn)明顯回落；環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)地價增速為2.20%，較上一季度上升0.21個百分點。 (三) 東中西部地區(qū)綜合地價環(huán)比增速、工業(yè)地價同比增速均呈放緩態(tài)勢。 2015年第四季度，全國重點城市中，東部、中部、西部地區(qū)平均地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)平均地價高于全國和中西部地區(qū)，西部地區(qū)綜合、商服、住宅平均地價均高于中部地區(qū)，僅工業(yè)地價水平略低于中部地區(qū)平均水平。
從同比增速看，東中西部地區(qū)綜合地價增速依次為6.21%、2.76%、1.57%，東部和西部分別較上一季度下降0.25和0.54個百分點，中部則上升0.10個百分點，東部仍保持低速運行，中部、西部變化平穩(wěn)；東中西部地區(qū)工業(yè)地價增速均呈放緩態(tài)勢，分別較上一季度下降3.39、0.40、1.66個百分點。 (四) 一線城市各用途地價環(huán)比增速持續(xù)上升，二三線城市各用途地價環(huán)比增速則有所放緩。 2015年第四季度，主要監(jiān)測城市中，一線城市各用途地價環(huán)比增速持續(xù)上升，綜合、商服、住宅地價同比增速呈上升態(tài)勢，僅工業(yè)地價同比增速略有放緩；二線城市各用途地價環(huán)比增速持續(xù)放緩，商服、住宅地價同比增速呈上升態(tài)勢；三線城市各用途地價環(huán)比增速均有放緩。
二線城市，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速分別為0.31%、0.53%、0.75%、-0.68%，同比增速分別為2.26%、2.35%、2.87%、1.03%。其中，青島下半年土地一級市場和新房、二手房市場交易活躍，土地和房屋成交價格較高，綜合、住宅監(jiān)測地價的環(huán)比、同比增速均為最高；蘭州綜合、住宅地價環(huán)比增速最低，昆明綜合、住宅地價同比增速最低。 三線城市，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速依次為0.42%、0.18%、0.67%、0.25%，同比增速依次為1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。其中，張家口受冬季奧運會申辦成功和京津翼協(xié)同發(fā)展的影響，城市建設和基礎設施建設將全面提升，市場預期較高，各用途地價增速延續(xù)并加劇了第三季度以來的上漲態(tài)勢，綜合、住宅地價環(huán)比增速均超過5%，邯鄲綜合、住宅地價環(huán)比增速最低；錦州綜合、住宅地價同比增速最高，阜新綜合、住宅地價同比增速最低。 (五)主要監(jiān)測城市綜合、住宅地價環(huán)比上漲城市超過七成，同比上漲城市約占八成。 2015年第四季度，全國105個主要監(jiān)測城市中，78個城市綜合地價環(huán)比上漲，個數(shù)與上一季度持平，其中，45個城市漲幅收窄，比上一季度增加13個。綜合地價環(huán)比增速大于3.0%的城市僅有4個，較上一季度增加1個；環(huán)比下降的城市20個，比上一季度增加4個。另外，77個城市的增速穩(wěn)定在-1.0%～1.0%之間。與去年同期相比， 84個城市綜合地價同比上漲，增速超過7.0%的城市11個，與上一季度持平，其中，深圳、錦州、上海、青島、張家口地價增速超過10.0%；同比下降的城市為20個，較上一季度減少3個。 住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致。環(huán)比上漲的城市75個，比上一季度減少6個，其中，45個城市漲幅收窄，比上一季度增加11個。住宅地價環(huán)比增速超過3.0%的城市為8個，較上一季度增加2個；環(huán)比下降的城市24個，比上一季度增加6個。此外，69個城市的增速穩(wěn)定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，同比上漲的城市82個，比上一季度增加5個；增速超過7.0%的城市12個，較上一季度減少2個,其中，深圳、青島、上海、錦州、張家口、宜昌、珠海、鄭州、廣州等9個城市地價增速超過10.0%；同比下降的城市21個，比上一季度減少3個。 (六)異常交易地塊數(shù)量明顯增加，部分地區(qū)市場氛圍回暖。 四季度，全國上報異常交易地塊62宗，比上季度增加了31宗，增幅為100%；與上年同期相比，增加了36宗，增幅為138%。其中,一線城市異常交易地塊數(shù)量約占四成。 二、當前市場形勢分析 （一）美聯(lián)儲加息加劇了新興經濟體資本流出和貨幣貶值的風險,國內經濟下行壓力未減，但初顯回暖跡象；供給側結構性改革的政策導向，有望推動經濟運行中的積極變化。 2015年第四季度，美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率提高0.25個百分點，預示超量化寬松時期的結束，并加大了資本從新興經濟體流出的可能，個別國家本幣出現(xiàn)大幅貶值，大宗商品走勢仍不樂觀，市場動蕩加劇。 四季度，我國經濟下行壓力依然較大，制造業(yè)PMI在11月出現(xiàn)年內低點后微弱回升，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額同比仍呈下降態(tài)勢，顯示經濟結構調整面臨的去庫存、去產能壓力較大，擴張積極性不足。表現(xiàn)在土地市場上，各業(yè)地價環(huán)比增速均出現(xiàn)放緩跡象，工業(yè)、商服相對明顯。與此同時，降準降息再次釋放貨幣流動性，加之前三季度諸多政策措施的實施效應累積顯現(xiàn)，整體經濟運行中也出現(xiàn)了一些積極的變化：11月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增速回升至6.2%，且環(huán)比增速也有微升；需求在再平衡中穩(wěn)中有升，10月-12月非制造業(yè)商務活動指數(shù)連續(xù)3月攀升，擴張動力強勁，11月份社會消費品零售總額同比增長11.2%，增速比上月加快0.2個百分點；投資增速相對穩(wěn)定，回落幅度收窄；經濟結構持續(xù)優(yōu)化，投資結構有所改善，消費升級態(tài)勢明顯，且出口商品向價值鏈高端延伸；高新技術產業(yè)及網(wǎng)售商品總額數(shù)據(jù)均反映出新產業(yè)、新業(yè)態(tài)的成長趨勢；非公有制企業(yè)的數(shù)據(jù)顯示市場活力不斷迸發(fā)。在上述因素的綜合影響下，全年地價總體水平穩(wěn)定，在微調中延續(xù)上升態(tài)勢。 （二）房地產開發(fā)投資指標持續(xù)放緩，組合政策累加效應推動房地產銷售改善，但庫存仍升有待進一步消化；土地市場分化態(tài)勢加劇，熱點城市供需情況持續(xù)向好。 四季度，中央層面提出了更為清晰的供給側結構性改革方向。年末的經濟工作會議及城市工作會議均提出了農業(yè)轉移人口的落戶要求，從供給側對于房地產市場的未來發(fā)展方向指明了方向，并對房地產行業(yè)的整合優(yōu)化給予了指導。《居住證暫行條例（草案）》的通過，正是落實上述要求的重要舉措之一，“新市民”的城鎮(zhèn)化來或將有助于房地產去庫存的實現(xiàn)。 多個國家部委發(fā)布新政或就一些重要條例征求意見，涉及《居住證暫行條例（草案）》發(fā)布、公積金異地貸款推進、《住房公積金管理條例》修訂、簡化贈與或受贈不動產免征相關規(guī)定稅費所需證明材料資料、取消房屋租賃手續(xù)費等多項措施，旨在營造更為便捷高效住房消費環(huán)境；地方層面在支持去庫存方面政策頻出、不斷加力，多地出臺不同程度的公積金貸款優(yōu)惠、契稅與房款補貼等政策，據(jù)媒體報道超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策（其中主要為三四線城市），對于降低購房成本、吸引有效需求起到了一定的引導作用。統(tǒng)計局公布的11月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅擴大，三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由降轉平。樓市向好帶動了部分城市土地市場的升溫。 商品房庫存面積仍呈上升態(tài)勢，11月末商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米3。高庫存的現(xiàn)狀一定程度上影響了開發(fā)企業(yè)的投資意愿，1-11月全國房地產開發(fā)投資增速延續(xù)放緩態(tài)勢，房屋新開工、施工面積累計同比增速逐月下滑，竣工面積10月沖高后再次回落。與此同時，個人按揭貸款增速再創(chuàng)新高達到21.3%4，商品房銷售面積和銷售價格增速維持擴張態(tài)勢。新增量的減少以及庫存量的消化，雙側加力使得待售商品房面積的同比增速下降,存量去化速度有所提高。 縱觀全年,多層級各方面的政策累進加力,去庫存的明確指向促進了樓市年末回暖,但整體地價并未同步表現(xiàn)出明顯變化,四季度住宅地價的環(huán)比增速較上一季度微幅放緩，僅有局部熱點城市受限于供需狀態(tài)的長期緊張，表現(xiàn)為持續(xù)升溫態(tài)勢，主要體現(xiàn)在一線城市及個別二線城市。四季度，一、二線城市房地產開發(fā)用地面積同比均超過2014年同期。其中，一線城市增幅最高達到54%，二線城市增幅為12%，三線城市則略低于去年，基本持平。 （三）主要監(jiān)測城市土地供應總量環(huán)比漲幅較上一季度明顯擴大，同比由升轉降；住宅用地年末供應環(huán)比、同比均出現(xiàn)明顯上漲。 全國105個主要監(jiān)測城市土地供應量持續(xù)放大，環(huán)比漲幅逐季擴大，與以往供地季度間規(guī)律及近期樓市回暖跡象相符，住宅用地供應環(huán)比漲幅最為明顯。截至2015年12月31日，四季度105個主要監(jiān)測城市土地供應面積達到7.47萬公頃，環(huán)比漲幅達到49.31%，年內逐季遞增態(tài)勢明顯，同比下降12.79%。商服、住宅、工礦倉儲用地和交通水利基礎設施等其他用地分別供應約0.45、1.41、1.62和3.99萬公頃，環(huán)比漲幅分別為0.76%、56.63%、12.11%、80.45%，同比變化分別為-11.91%、13.28%、6.67%、-24.61%。其中，住宅用地及交通、水利基礎設施等其他用地供應環(huán)比漲幅均為本年內最高，且住宅用地年末供應環(huán)比、同比上漲明顯。 盡管庫存壓力下，房地產投資仍呈下滑趨勢，但在政策利好累加效應及部分房地產市場回暖明顯的帶動效應下，房地產開發(fā)用地供應面積有所回升，供應面積約1.85萬公頃，環(huán)比上漲38.22%，同比上漲6%，這是自2014年首次出現(xiàn)環(huán)比、同比同時增長。四季度，保障性住房用地供應加速，供應面積上升明顯，約0.41萬公頃，環(huán)比上升75.85%，同比上漲12.25%，環(huán)比漲幅擴大趨勢顯著、同比漲幅出現(xiàn)收窄跡象。 四季度，交通水利基礎設施等其他用地占比超過50%，住宅用地占比較去年同期有所上升。商服、住宅、工礦倉儲用地和交通水利基礎設施等其他用地供應量占建設用地供應總量的比例分別為5.96%、18.86%、21.78%和53.40%，分別較上一季度占比變化-2.87、0.88、-7.23、9.22個百分點。與去年同期相比，占比變化分別為0.06、4.34、3.97、-8.37個百分點。房地產開發(fā)用地供應量占土地供應總量的24.82%，較上一季度下降1.99個百分點，較去年同期上升4.40個百分點。保障性住房用地供應占比略有上漲，占比5.44%，是2011年2季度以來的最高值，環(huán)比上升0.82個百分點，同比上升1.21個百分點。 全年初步供地統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年全國105個主要監(jiān)測城市土地供應總量有所減少,房地產開發(fā)用地面積亦不及去年。分不同城市來看，一線城市土地供應總量較2014年有所上漲，房地產開發(fā)用地面積不及去年，但總體好于二三線城市；二、三線城市的土地供應總量均不及去年，二線城市的房地產開發(fā)用地面積總體水平好于三線城市。 三、后期走勢預判 2016年一季度，各項政策將依據(jù)中央經濟工作會議提出的總體思路，著力加強結構性改革，在適度擴大總需求的同時抓好“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務，宏觀經濟有望實現(xiàn)在合理區(qū)間的平穩(wěn)運行，地價整體將延續(xù)2015年趨勢，處于窄幅波動狀態(tài)。分用途地價或將表現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢：在“去庫存”的壓力及各種新政策的綜合影響下，住宅地價整體將呈現(xiàn)微幅波動，熱點城市積聚的上漲動力在短期內仍可能發(fā)揮作用，但區(qū)域間、城市間的分化長期持續(xù)；在近些年市場趨于飽和、同質化競爭以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足；對工業(yè)用地而言，雖然土地征收費用等剛性成本持續(xù)上漲，但限于經濟運行面臨的長期壓力，以及去產能的經濟結構調整，部分傳統(tǒng)制造業(yè)的利潤下滑，企業(yè)競租能力減弱，工業(yè)地價的回升空間在短期內會受到市場擠壓；新興業(yè)態(tài)所對應的地價存在著隨行業(yè)發(fā)展競爭表現(xiàn)出的可上升空間。 作為十三五的開局之年，在進一步認識、適應新常態(tài)的過程中，需要從制度機制、技術等多方面進行轉變與完善，注重供給側結構性改革也將成為當前及今后一段時期土地管理的工作重點。在落實經濟工作會議及中央城市工作會議提出的“戶籍人口的城鎮(zhèn)化”要求，形成符合“新市民”用地需求的鼓勵促進政策同時,還應合理評估“新市民”城鎮(zhèn)化進程中對現(xiàn)行用地需求各方面帶來的變化，從總量、結構、類型著眼，切實實現(xiàn)其有效需求與現(xiàn)行市場的對接融合，通過精準化的供應管理，避免資源錯配導致的“新庫存”形成。 來源于網(wǎng)絡  |
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