在樓市去庫存上升為2016年經濟工作的重要任務和目標之后，多個中央相關部委都已經開始運籌與樓市去庫存相關的政策和實施手段。從目前的情況看，與去庫存有關的供地和土地政策已經率先明晰起來。

作為全國土地有關工作的主管部門，國土資源部擁有審批各地新增建設用地指標的權力。為了匹配中央提出的以城鎮新增人口穩定住房消費、化解樓市庫存的政策思路，國土資源部已經基本確定，農民工市民化進程較快，房地產去庫存成效較為突出的城鎮，要落實人地掛鉤政策，相應增加住房用地目標。

在符合土地利用總體規劃的前提下，對于那些新增城市人口較多的城市，國土資源部有望增加一定比例的新增建設用地指標。而對于庫存較大的城市，國土資源部則傾向于減少及至停止該城市的住宅用地供應。

“人地掛鉤”

“‘人地掛鉤’這個政策的大方向已經確定了，2015年底的時候，國土資源部的領導和地方國土資源廳的負責人進行了通報。”1月20日清晨，一位地方國土資源廳的有關負責人向《中國經營報》記者透露，經過此前的多次研討，“人地掛鉤”供地政策已經被最終確定。

“人地掛鉤”是國土資源管理領域的術語。所謂人地掛鉤，具體是指城市新增人口規模與建設用地指標和供應掛鉤。在此前的研究討論中，“人地掛鉤”曾被表述為“新增建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤”。

中國目前執行最嚴格的耕地保護制度，并建立起了一套以建設用地指標審批和控制為核心的管理體系。根據土地利用總體規劃，國土資源部將核定每一年的新增建設用地指標總量，并經由省級政府逐級分配至地市一級。國土資源部是為新增建設用地指標的裁量部門。

前述地方國土資源廳內部人士告訴記者，根據國土資源部通報的情況，“人地掛鉤”實際上是新增建設用地審批的又一個前置條件。在此之前，根據有關規定，復墾面積、存量土地盤活總量等，都可以為地方政府換取更多的新增建設用地指標。而這一次，城市新增人口的數量也被列入新增建設用地的“前置條件”。

“通俗地理解，就是如果一個地方在一個特定的時間區間內，新增城市人口達到一定的標準，那么，就可能在新增建設用地指標上，獲得更多的支持，這符合中央加快推進新型城鎮化的政策思路和意圖�！鼻笆龅胤絿�土資源廳人士告訴記者。

記者了解到，上述內容已經在全國國土資源系統內部進行了傳達，各地方政府也在統計本地的新增城市人口。但是，截至目前，尚未有公開的操作細則或者指引由國土資源部公開發布。

聯結去庫存

實際上，從2015年6~7月份開始，國土資源部即已經開始研究“人地掛鉤”的政策。彼時，國土資源部組織相關司局，對“新增建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤”的可行性進行了充分研究與論證，并基本形成了“可以實際操作”的共識。 此后，國土資源部在系統內部、地方政府等層面，以非正式的方式進行了征求意見，也得到了正向反饋�！暗�是籌劃這一政策的目的，主要是為了匹配中央提出的加快推進和落實新型城鎮化道路的政策思路與要求，希望通過這一方式，激勵地方政府在中小城鎮和區域中心城市，吸納盡可能多的農村轉移人口�！币晃辉鴧⑴c前期論證的人士稱。

城鄉戶籍制度改革是新型城鎮化發展過程中的重要組成部分。按照國家發展改革委的工作計劃，2015年要爭取落實放寬戶口遷移政策，完善配套措施，建立城鄉統一的戶口登記制度。出臺實施居住證管理辦法，以居住證為載體提供相應基本公共服務等一系列工作。

在此之后，在加快推進新型城鎮化工作的基礎上，中央提出了化解房地產庫存、以新型城鎮化穩定住房消費等一系列具體政策思路。根據這一思路，國土資源部提出，將“人地掛鉤”政策作為房地產去庫存的重要激勵手段。在向地方政府布置2016年重點工作時，國土資源部的一位高級官員表示，農民工市民化進程較快、房地產去庫存成效突出的城鎮，要落實“人地掛鉤”政策，相應增加住房用地目標。

“你可以這樣理解，‘人地掛鉤’是一個大政策，這個政策手段會運用到房地產去庫存的領域里來，從中央政府的考慮看，一直希望城鎮的新市民能夠成為去化房地產庫存的主力角色。”前述地方國土資源廳人士稱。

中小市鎮重點

與此同時，國土資源部也知會地方政府，對于房地產庫存去化不力的城市和地區，要減少及至停止住宅的用地供應，避免形成新的房地產庫存，加劇房地產市場的潛在風險，從而影響經濟全局。

“人地掛鉤政策的著力點，或者說重點，是在中小城鎮，而不是大型城市，像北京、上海、廣州、深圳這樣的特大型城市，總體精神的思路，仍然嚴格控制城市人口規模，中小城鎮和區域中心城市則是吸附農業轉移人口的重點，人地掛鉤這個政策，就是這樣來的。”前述參與前期論證的權威人士稱。

與上述思路一致，中國當前房地產市場的庫存，主要集中于二、三、四線城市。易居房地產研究院監測數據顯示，截至2015年12月底，被監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。

2015年9月份，庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。第四季度則呈現逐月下滑態勢。同時，在庫存同比增幅保持連續53個月正增長后，8月份首次出現負增長。9~12月份延續這一趨勢。換而言之，目前已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

“但是，二、三、四線城市房地產市場的庫存仍然十分巨大，這些城市新增人口少，外來人口少，所以，需求較為恒定，在新增城市人口不能逐漸增長的情況下，庫存問題仍然比較難以解決�！敝袊�房地產研究所首席研究眼黃慧詩告訴記者。 在她看來，中小城鎮不能迅速吸納農村轉移人口形成新市民，其成因在于多方面。除了戶籍政策之外，中小城鎮能夠提供的就業機會和提供的城市公共服務水平，都缺乏吸引力，這一點，僅僅通過“人地掛鉤”的政策予以鼓勵，是難以奏效的。

“這將是一個綜合的、系統的過程，很難通過一個政策一蹴而就，通過這種手段去庫存，也是同樣的道理。”她說。

來源：中國經營報