各地政府節后“放招”力促樓市去庫存

□地產分析師預計，全國兩會前后各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策

□在房地產市場景氣度不一的情況下，因城施策將成為未來房地產刺激的主流

□三、四線城市目前庫存依然高企，樓市去化方案的制訂正在加速

⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放

繼山東、內蒙、江西等省區后，昨日重慶地稅部門也出臺針對房地產企業的稅費減免政策，不僅下調了房企所得稅預售收入計稅毛利率和土地增值稅預征稅率，還明確企業擁有的投資性房產可選擇按原值或按租金計征房產稅，并鼓勵企業間的兼并重組，免收其營業稅。這不僅是為了降低房企稅費負擔，更旨在騰出更大的市場降價空間，間接刺激樓市去庫存。目前來看，各地樓市針對去庫存的地方性政策主要集中在降低稅費、購房補貼、落實信貸政策等方面，業內人士預計，接下來將有更多省區市積極出臺房地產去庫存的地方性措施，一季度將成為各地樓市政策密集出臺的窗口期。

重慶減免房企稅費激活市場

2月15日，重慶市地稅局出臺《貫徹重慶市人民政府辦公廳關于落實涉企政策促進經濟平穩發展意見的通知》的文件，針對房企出臺了一系列稅費減免措施。通知明確，從2016年2月1日起，房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%；非普通標準住宅、非住宅（商業用房、車庫等）土地增值稅預征率下調至2%。

此外，從2016年度起，企業擁有的投資性房產可選擇按原值或按租金計征房產稅，但租金明顯偏低且無正當理由的，按原值計征房產稅。

而對于企業間的兼并重組，重慶地稅局也出臺了相應政策予以鼓勵。通知規定，企業通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實物資產及其關聯的債權、債務及勞動力一并轉讓，不征收營業稅。

重慶當地一家知名房企人士告訴記者，例如“企業所得稅預售收入的計稅毛利率從20%下調至15%”這一新政，將明顯降低以銷售為主的房企的稅費負擔。據記者了解，重慶當地房價近年來下降幅度明顯，目前開發商普遍毛利率也就在15%左右，下調后的計稅毛利率更貼合企業實際情況。而土地增值稅預征率的下調，也將減輕房企的資金壓力、降低運營成本。

對于企業投資性房產計征房產稅的方式，則由原來必須按照租金計征，改為原值和租金兩種計征方式二選一，將大大有利于部分持有商業地產項目較多的開發商。以重慶當地一個運營約十年之久的著名商業綜合體項目為例，目前年租金約為1億元，而當時地價及建造成本原值僅為4至5億元。如果按照年租金的12%計稅，每年房產稅繳納金額為1200萬元，而按原值的1.2%計稅，每年房產稅僅需繳納約500萬元。像萬達、龍湖等進入商業地產市場較早的開發商，在新的計稅制度下稅費成本甚至可降低六七成。

此外，這一新的計稅方式也有利于重慶當地商業地產項目的盤活，持有成本的降低將促使有運營能力的開發商通過收購方式，盤活閑置或經營不善的商業資產。

各地密集出臺樓市寬松政策

事實上，重慶出臺的針對房地產開發企業的稅費減免政策，不僅旨在減輕企業負擔，在樓市庫存高企、去化不暢的背景下，更是為房企贏得降價空間，是促進樓市去庫存、激活市場的重要手段。

新年伊始，包括江西、內蒙、山東等多省區陸續出臺鼓勵樓市去庫存的地方性措施。江西省出臺的20條化解房地產庫存新舉措，對農民進城購買首套商品房的給予購房補貼，且有條件的市、縣，對商品房購房給予補貼可擴大到非首套購房居民；落實購買首套自住房最低首付20%的信貸政策，改善型二套房首付最低三成。江西省要求，房地產庫存去化時間超過12個月的市、縣，要確保今年上半年當地庫存明顯下降，全年大幅下降；對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責。

2月14日，內蒙古召開自治區政府常務會議，將房地產去庫存作為今年重點工作之一。會議提出，當前內蒙古房地產投資持續下降、商品房庫存仍居高位、結構性矛盾明顯等問題仍較為突出。會議要求各地區全面做好房地產去庫存工作，有效化解房地產高庫存面臨的風險。

2月15日，山東省住建廳表示，今年省內將探索建立購租并舉的住房制度，培育發展住房租賃市場，引導開發企業售租并舉，鼓勵各地收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房，鼓勵個人和各類機構投資者購買庫存商品房，推動住房租賃規模化、專業化發展。在鼓勵引導農民進城購房方面，山東要求各地要做好業務銜接和政策儲備，對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，使其成為長期穩定的住房消費群體。

北京中原地產首席分析師張大偉預計，兩會前后各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策。整體來看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。房地產依然是經濟增長最重要的引擎，在房地產市場景氣度不一的情況下，需求上升乏力，各地市場分化明顯，因城施策將成為未來房地產刺激的主流。

業內人士普遍預計，三四線城市目前依然面對著高企的庫存，包括中央及地方在內的有關部門繼續出臺樓市寬松政策的可能性較大，樓市去庫存方案的制訂正在加速，包括戶籍、公積金以及稅費方面的相關政策或將在一季度擇機陸續出臺。

來源：上海證券報