時報觀察：二手房交易暫無需擔心營改增

證券時報記者 羅克關

上周五，國務院常務會議宣布營改增全面實施進入倒計時狀態。由于房地產行業被納入本次試點，適用稅率為11%，加上兩會期間國稅總局局長王軍曾明確表示，本次營改增方案將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易，社會輿論對個人自用住房在5月1日之后上市交易，稅費負擔是否將加重產生了很大的疑問。

很多人擔心，現有的二手房交易營改增之后，按總價5.5%征收的營業稅，未來會不會轉為按差額的11%計征。這個問題波及面廣，且稅費條例又非常復雜，因此也產生了很多誤解。以筆者對財稅的了解而言，這種擔心可能屬多余。

首先從征收對象來說，房地產企業和自然人在稅法上來講是兩個概念。以最簡單的邏輯來說，房地產企業是指商品房的生產者，整個生產過程涉及土地、建筑材料、人員等各種生產要素的采購。而買賣二手房的自然人，則是商品房的使用者，整個買賣過程中的當期進項抵扣額是無法核定的。因此，二者的納稅人身份是不一樣的，房地產企業通常是一般納稅人，個人則是小規模納稅人。根據增值稅暫行條例，小規模納稅人采用簡易計稅法，稅率也只有3%。

其次從原理上來說，增值稅也不適用自然人自用房的市場增值部分。增值稅是以商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的流轉稅，而二手房買賣實際很難區別哪些房源來自個人自用住房，哪些房源來自炒房客，或者二者兼有。我們也知道，二手房買賣除了要交營業稅，還要交個人所得稅。如果營改增對于個人自用住房而言是對增值額征收的話，那么個人所得稅是否應該取消呢？很顯然，這是不可能的。

因此，未來即便營改增要覆蓋二手房交易，當前的稅費基本框架也會沿用下去。比如，個人首套，或者持有一定年限的房屋營業稅減免政策應該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。另外，當前的二手房交易稅費制度實際鼓勵個人長期持有住宅，而非短期倒賣加重市場泡沫，這也意味著營改增不會單純以增值額計稅，因為按這個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負擔會加重，反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。

最后讀者如果有心，其實可以發現個人二手房不會受到此次營改增試點擴大影響，最直接的證據來自財政部和國稅總局的答記者問。上周五兩部委的答記者問中，明確提到新增試點行業“涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍”。這個量級，不可能意味著全社會所有的存量二手房都納入了5月1日鋪開的試點范圍中。

筆者以為，個人二手房交易進入營改增范圍，至少應該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因為即便是小額納稅人且只適用簡易征收辦法，其中涉及的數據規模也將大大超出當前的營改增試點。另外一個可供參照的時點是，國土部門全國統一的不動產登記信息最快也要在2017年才能實現共享和可查詢，而這個數據庫顯然會是未來計稅的重要依據。

來源：證券時報