2月29日，新華社在《警惕一線城市房價非理性上漲》的文章中指出：“春節后一線城市樓市火爆，房價持續上漲……但價格短時間內暴漲，其中的非理性因素應引起高度關注……市場研究機構數據顯示，如今深圳樓市中的投資客比例已超過30%。”

此外，網絡上也流傳著房價暴漲的信息，諸如“深圳市今年一個月房價上漲75%”，“上海房主買一套房，一年漲500萬元，等于一輩子的工資收入”，“今天，杭州一樓盤引來千人搶購”，“北上廣深四大城市的房地產總值等于半個美國，遠超整個日本”，等等。

而且，場外配資杠桿與房價一齊飆升。比如，深圳一棟一千萬元的房子，首付20%就是5倍的杠桿，而20%的200萬元，場外配資可以達到180萬元，也就是說，用20萬元撬動了一千萬元，等于運用了50倍的杠桿率，遠遠超過了美國次貸之前的杠桿率！

如據媒體報道，部分互聯網金融公司推出“首付貸”金融產品，此類產品可為購房者提供數十萬元、無抵押、資金自由支配的信用貸款。顯然，這類借助互聯網金融的模式“加杠桿”進行購房的方式，和當年美國的“次級貸款”真如出一轍，極大加大了房地產金融風險……

也正是這一信貸消費模式的特點，嚴重扭曲了樓市的供求關系——只要有購房意愿，就能從銀行及其他各類金融機構，獲得房貸。比如，美國2008年的次貸危機，就連沒有固定收入的夜總會脫衣女郎（包括時薪不到10美元的麥當勞打工仔），都能從金融機構貸款買兩套房，借貸雙方賭的是房價不會下跌——以為永遠能找到新手來接盤。

如果說中國前幾年的房市熱，是由供求關系生成的，諸如穩定的家庭收入（良好的就業前景）、豐厚的儲蓄和購買能力，那么當房市泡沫吹起來的時候，購房就不只是為了簡單地居住，而將買房視為可帶來盈利豐厚的投機工具了，這是非常可怕的！

因為這些年來，中國房價一直在上漲，使得大家產生了還會不斷上漲的心理預期，形成了強烈的投機心態！就在全球央行不斷降低利率、房價日日朝上漲、買賣房屋盈利巨大的背景下，越來越多的投機客進場，使得泡沫越吹越大，“狗追尾”現象出現，狗越轉越快——房價越炒越高。而卻使得真正的剛需購房者從銀行貸款的數目也就越大，實際上花了更多冤枉錢！

舉例來說，按中國目前的高房價，購買一套130萬元的房子，假設需要貸款100萬元，還款期為30年，即使按照5%的低利率來計算，僅利息就將支付93萬元，而且這筆錢還不包括手續費、傭金和各種服務費……

今年1月，國際貨幣基金組織的《世界經濟展望》（World Economic Outlook）中，闡述了全球經濟的不可持續性，我們可能已身處其中：

當支出模式和收入分配使經濟活動的成果能被吸收，而不引起金融系統的危險失衡，產出在金融方面就是可持續的。但是，如果產生足夠需求來吸收經濟中的產出需要過多借貸，或遠低于零的實際利率，或者二者兼有，產出就是不可持續的。當產出不會產生通脹或者通縮的壓力，它就是“潛在的”壓力。

于是，有經濟學家分析認為，近十年中國貨幣增長了50倍，房價只上漲了差不多5倍，與貨幣發行增幅相比較，房價實際上在下降。然而，持相反觀點的經濟學家又反問了，這些增長的貨幣，是否合理地分配到“剛需”買房的百姓手中？

當然啦，所謂“剛需”指的是擁有穩定收入、有能力支付房貸的家庭，買房并不是投機期望一夜致富，更不會以場外配資提高杠桿率，以非理性的方法進入樓市。目前一線城市房價飆升，很有可能是炒房者的最后瘋狂。因為從金融角度的三點即信用、杠桿和風險控制的角度來分析，人們已經失去了理性的判斷力，全民炒房的熱潮，猶如381年前荷蘭人狂熱追捧郁金香。

1634年，荷蘭東印度公司的商船帶回一些美麗而罕見的郁金香球莖，舉國上下患上了“郁金香狂熱癥”。到了1636年，一棵價值三千荷蘭盾的郁金香，可以交換八只肥豬、四只肥公牛、兩噸奶油、一千磅乳酪、一個銀制杯子、一包衣服、一張附有床墊的床外加一條船，是西方歷史記載的第一次經濟泡沫，其最終結局和歷史上其他所有各種泡沫一樣——破滅，就不另贅述了。

有史可鑒，房地產過熱和經濟危機如影隨形，持續高房價必將導致金融危機甚至經濟危機！由于房地產必將衍生出巨額的借貸，銀行體系都將面臨“債務減記”的風險。根據現代經濟學費舍爾的理論，通縮的風險來源于債務，無論是企業還是個人，在面對持續攀升的債務之際，便不得不緊縮消費開支，消費能力之所以下降，就是債務水平提高的嚴峻后果！

作者為華爾街從業人士

文/陳思進

來源：中國經營報