中國最富有商人王健林也許會在不久之后出現在競爭世界首富的行列。

4月21日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）從獲得的萬達私有化項目書中看到，萬達商業（03699.HK）計劃在2018年8月31日前完成上市。而根據萬達估計，公司在A股的市值將遠超港股。

王健林帶萬達商業再搏A股上市

私有化文件披露的信息顯示，萬達將以成立境外SPV（指特殊目的的載體，也稱為特殊目的機構或公司，其職能是在離岸資產證券化過程中，購買、包裝證券化資產和以此為基礎發行資產化證券，向國外投資者融資）或其全資子公司來完成私有化募資。

所有交易文件將在4月24日簽署，同時，文件對要約人的出資時間也給予了規定，要在4月25日前繳20%，剩余的在萬達發出后續出資通知之日起三日內繳付。在股權質押的問題上，同意要約人將全部或部分股權質押給融資行。

文件對于萬達商業私有化時間表也給出了方案。

　　可以看到，萬達商業預計將在2018年9月前完成在A股的上市。

如果萬達商業在退市滿2年或2018年8月31日前未能夠在A股上市，萬達集團以每年12%的單利向境外投資人回購全部股權，以每年10%的單利向境內投資人回購全部股權。

在2009年王健林曾試圖A股IPO，并已經提交上市文件。

但由于2010年國內房地產行業的宏觀調控，2010年7月1日，萬達A股上市計劃宣布停止。2014年12月，萬達轉向香港IPO。

按照此次的計劃，萬達商業要從H股退市，將公司從聯交所除牌。

不過，此番王健林要把萬達商業從H股退市回歸A股看起來也沒有那么容易。除了綠地等少數國企借殼上市之外，目前尚未有其他房地產公司成功在A股實現IPO。

萬達商業回歸A股后估值比港股高至少兩倍

曾創造了港交所最大IPO的萬達商業在登陸后卻并未受到高級別的禮遇。

項目書中披露信息顯示，萬達商業股價在H股被嚴重低估，和A股可比公司的估值水平有較大差距，萬達商業回歸A股后應享有較大的估值溢價。

3月30日晚間，萬達商業發布公告稱，公司控股股東大連萬達集團股份有限公司正初步考慮就H股進行一項自愿全面收購要約。如經落實，萬達商業將私有化，以及將公司從聯交所除牌。萬達集團表示，如果進行自愿全面收購要約并且發出正式要約，H股的要約價將不會低于每H股48港元現金。初步計算，萬達集團為私有化需要支付約313億港元。

私有化方案公布前，萬達商業3月30日收盤價38.8港元，折合市盈率僅4.62倍。萬達商業的股價最高時到過78港元/股。

截至21日收盤，萬達商業股價為50.2港元，漲幅2.76%，市盈率6.35倍。

盡管這個市盈率相比私有化方案公布前已略有漲幅，但與A股的房地產公司相比，仍屬于被低估的狀態。

項目書內容顯示，陸家嘴、中國國貿、浦東金橋等以持有商業物業為主的房地產公司在A股的市盈率在2015年的均值為40.5倍，中值為40.5倍，2016年的市盈率均值為32.5倍，中值為32.4倍。

而像萬科、綠地和保利等以開發銷售為主的房地產公司在A股的市盈率均值在2015年為16.6倍，中值為15.9倍，2016年的市盈率均值為13.1倍，中值為12.4倍。

根據其項目書的數據顯示，萬達商業在A股上市后的股票市值至少為2700億元人民幣，最高將達到6880億元人民幣。

而據《華爾街日報》獲得的另一份報告顯示，萬達預計，萬達商業在內地市場的市盈率將達到20倍，相比之下，目前該股在香港股市上基于過去12個月收益的市盈率為5.8倍。這意味著轉赴內地上市后該公司的股票市值將達到5000億元人民幣（合770億美元），而股票收購前其市值為2076億港元（合268億美元）。

有分析人士稱，A股和H股兩個資本市場的專業度不一樣，對上市公司的估值標準也不一樣。港股認可的模式是：一是價值產生高度依靠運營而非依靠資產；二是基本上不持有任何資產，依靠管理和運營輸出賺錢；三是往往在開發階段獲取大部分的價值，卻不承擔大部分的風險，利用資管和無風險的金融杠桿賺錢。

王健林挑戰世界首富？

2016年福布斯富豪榜第一位比爾·蓋茨擁有750億美元的資產，而一旦萬達商業回歸A股，目前排名世界富豪榜18位的王健林則有機會挑戰世界首富。

萬達商業在A股上市后，從王健林家族的財富來看，王健林夫婦持有萬達商業63.09%的股權。

如果按照最高市盈率計算，僅萬達商業一項最高就可為王健林家族貢獻約4340億元人民幣（約670億美元）的個人財富。

此外，王健林還擁有另外一家A股上市公司萬達院線（002739.SZ）60.41%的股權，以萬達院線停牌前的價格計算，王健林所持股份的市值為569.6億元人民幣（約88億美元）。再加上萬達集團旗下的娛樂、體育、金融、百貨等多項資源并未注入上市公司，王健林未來很可能成為世界上最有錢的人。

萬達商業將成全球最大商業地產商

目前，萬達集團旗下有三大業務板塊，分別為萬達商業、萬達文化集團、萬達金融集團。

2015年萬達商業全年營業收入為1242.03億元，同比增長15.14%，核心凈利潤為170.16億元，同比增長14.79%。其中地產業務合同收入1640.8億元，同比增長2.5%；新開業的萬達廣場26個，萬達廣場租賃收入144億元，同比增長30.7%。預計到2020年，萬達廣場總數將達到400個。瑞信預計2015年至2018年的總收入及核心凈利潤的年復合增長率分別為9.7%和12.2%。

萬達廣場重點選擇在三、四線城市的核心區域，萬達披露的地價信息顯示，萬達拿到的地為1000＋元/平方米，建造成本為5200—5500元/平方米。

此次私有化的萬達商業的三大主要收入來源依次為物業銷售、投資物業租賃與管理、酒店運營。在2015年的總收入中分別占比82.5%、10.9%、4.0%。其中物業銷售收入1025.15億元，占比由2014年的85.05%下降至82.54%，雖然仍是主要收入來源，但整體結構占比減少了2.51個百分點。同時投資物業租賃及物業管理及酒店經營的收入增速明顯加快，分別為物業銷售的3倍和2倍。

而王健林一直提到的萬達商業要轉型輕資產模式，將徹底改變此前所走的重資產路線。

所謂的輕資產模式，即通過輸出設計、建造、招商、運營、品牌等啟動項目，所投資本由外部第三方資本投入，萬達總體統籌，這樣可以減少萬達商業的土地儲備和貸款。截至目前，已完成3個資產包共計15個輕資產廣場的合作。

2011年至2014年，萬達商業可持續收入的年復合增長率達到40%，花旗預計在2015年至2018年，此數字能維持在30%。同時，花旗預計2017年萬達商業可以超過西蒙，成為全球最大商業地產商。

來源：地產界