一兩個季度之后樓市將趨冷，大部分城市房價將進(jìn)入僵持、觀望狀態(tài)。除非國家再度放松一線城市樓市的管控，否則這輪政策牛市有結(jié)束的危險。

中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，2016年4月，全國100個城市（新建）住宅環(huán)比上漲居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。

此前領(lǐng)漲中國樓市一年半之久的深圳，新房環(huán)比漲幅只有2.84%，位居第12名。北京、廣州、上海則分別位居14名、30名和32名。

一線城市突然“熄火”，最重要的原因是出臺了嚴(yán)厲的“3.25”新政，其中尤其以深圳、上海力度最大。其實蘇州、南京、武漢等也有類似調(diào)控措施出臺，只不過比較溫柔，而且這三個城市此前漲幅較小，所以4月房價漲幅進(jìn)入了前十名。

仔細(xì)觀察前10名城市，你會發(fā)現(xiàn)一個好玩的現(xiàn)象，除了廈門、南京、珠海、武漢帶有獨立上漲的特征，其他6個城市都不是本地需求驅(qū)動的，而是旁邊“老大哥”擠出效應(yīng)帶動的。

深圳的力量似乎最為強大，帶動了中山、東莞和惠州三個城市的樓市（珠海其實也有深圳因素存在）。惠州樓市歷來是深圳投資客的天下，大家屢套屢戰(zhàn)，韭菜割都割不完。從大亞灣到亞婆角到巽寮灣到雙月灣，鋪天蓋地的海景房80%都賣給了深圳人。每到周末、春節(jié)，在這一帶街上跑的車，基本上都是粵B牌照。

為什么深圳人這樣喜歡惠州？原因很簡單，海景房實在太漂亮，價格實在太低。

東莞雖然夾在廣州深圳之間，但房價明顯呈現(xiàn)三個臺階：靠近深圳的鎮(zhèn)最貴，然后是市中心，靠近廣州那邊的反而較低。所以，東莞無論是經(jīng)濟和樓市，都是深圳的延伸和補充。

中山位于珠江口西岸，照理說應(yīng)該是廣州的小弟。但深中通道概念炒了10年，前往中山買房子的外地投資客，仍然是深圳為主、廣佛為輔。

昆山和蘇州當(dāng)然是上海投資客的最愛。昆山本來就是蘇州的一部分，分開說其實沒有多大意義。我在此前的專欄中分析過，上海專寵蘇州，最多給南通點雨露恩澤。至于無錫、湖州、嘉興，都很難從上海那邊獲得顯著的利益。蘇州這些年自身人口增長也非常迅速，金融體系里擁有的資金非常雄厚，跟天津、重慶、杭州是一個重量級，超過南京。所以蘇州樓市兼具“自己NB+鄰居NB”兩大特征，可以長期看好。

廊坊很有可能是過去5年里風(fēng)頭最健的地級市，資金總量5年增長了150%，財政收入5年增長了接近200%，小學(xué)生人數(shù)5年增長了40%。這樣的城市，房價不漲才怪。廊坊這么N，關(guān)鍵是人家有兩大郊區(qū)，一個叫北京，一個叫天津。尤其是北京市政府東遷之后，廊坊的“北三縣”已經(jīng)在北京眼皮子底下，燕郊這類地區(qū)距離北京市政府，比西城區(qū)還近。

這樣一分析，問題就很清楚了。這輪中國房地產(chǎn)的政策牛市，第一階段是深圳一枝獨秀，第二階段是一線城市全面上漲。現(xiàn)在進(jìn)入第三階段，一線城市開始調(diào)控，購買力轉(zhuǎn)移到了周邊城市，造成了一線城市衛(wèi)星城的大漲。

但要命的問題來了：一線城市成交量急劇下跌，新房價格開始漲不動，二手房開始微調(diào)。在這種情況下，衛(wèi)星城的火爆轉(zhuǎn)瞬即逝。靠獨立因素走強的部分二線城市，比如南京、廈門、武漢、合肥，以及兼具本地因素的蘇州，還能漲上一陣子。但整體而言，沒有了一線城市的領(lǐng)漲，行情已經(jīng)進(jìn)入了后半程。

我的判斷是，一兩個季度之后樓市將趨冷，大部分城市房價將進(jìn)入僵持、觀望狀態(tài)。除非國家再度放松一線城市樓市的管控，否則這輪政策牛市有結(jié)束的危險。

為什么這么說？除了樓市自身的規(guī)律，還有一個因素，這就是央行貨幣政策在轉(zhuǎn)向。在CPI走高的壓力下，央行已經(jīng)開始控制流動性。習(xí)總剛剛主持的政治局會議也提到了“要關(guān)注物價變化”。

不過從長遠(yuǎn)看，中心城市優(yōu)質(zhì)住宅仍然值得投資和長期持有。只是從短期看，房地產(chǎn)在一兩個季度之后，有趨冷的可能。對此，大家要有清醒的認(rèn)識。

來源：BWCHINESE中文網(wǎng)