5月9日,《人民日?qǐng)?bào)》頭版文章《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)》中記者與“權(quán)威人士”的問(wèn)答,內(nèi)涵極為豐富,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問(wèn)題也多有涉及。

文章指出,“高杠桿是‘原罪’,是金融高風(fēng)險(xiǎn)的源頭……房子是給人住的,這個(gè)定位不能偏離,要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’,而不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”

市場(chǎng)人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為,房地產(chǎn)要去高杠桿,清理首付貸是情理之中的事。不僅如此,非限購(gòu)城市、二套房以上的貸款利率、貸款成數(shù)等,都有可能會(huì)受到嚴(yán)格限制,“月供不得超出家庭月收入的一半”這個(gè)原則會(huì)更加強(qiáng)化,投機(jī)行為將被阻截。

搞大力刺激必然制造泡沫

市場(chǎng)分析認(rèn)為,由于開(kāi)發(fā)商等使用融資杠桿以及我國(guó)居民存在投機(jī)現(xiàn)象,導(dǎo)致2015年我國(guó)房地產(chǎn)貸款占銀行信貸比重從2014年的21.3%提高至22.4%。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,如果再任由一些地方的樓市高杠桿“橫行肆虐”而不想辦法清理,將會(huì)重蹈股市覆轍,甚至可能會(huì)引爆一場(chǎng)嚴(yán)重的金融危機(jī)。

事實(shí)上,通過(guò)“加杠桿去庫(kù)存”等逆周期刺激政策需要考慮后果和代價(jià):一是在市場(chǎng)自發(fā)資源配置下,將致使房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)加劇分化;二是房地產(chǎn)杠桿率的增加將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)敞口的不斷擴(kuò)大;三是居民過(guò)度增加杠桿率參與融資,將影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)由投資和出口驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)》一文中,“權(quán)威人士”指出,“恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行,去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的,但假如搞大力刺激,必然制造泡沫,這個(gè)教訓(xùn)必須汲取。”

“說(shuō)明今后不要指望通過(guò)杠桿來(lái)解決購(gòu)買力問(wèn)題。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,現(xiàn)階段杠桿已經(jīng)到了警戒線水平,相信接下來(lái)信貸杠桿會(huì)嚴(yán)格控制,尤其對(duì)首付貸之類的管控會(huì)更加嚴(yán)格。

盧文曦稱,未來(lái)全國(guó)性的統(tǒng)一樓市政策可能會(huì)非常罕見(jiàn),更多的是靠地方政府來(lái)實(shí)施有針對(duì)性的細(xì)則。“這樣的話可打的牌其實(shí)也不多,對(duì)三、四線而言,也就是購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策傾斜、稅費(fèi)補(bǔ)貼等,但是這些屬于‘小打小鬧’效果有限。一線城市以及過(guò)熱的二線城市會(huì)受調(diào)控政策影響,壓制性措施還會(huì)延續(xù)。”

借城鎮(zhèn)化推動(dòng)去庫(kù)存

據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年我國(guó)商品房待售面積7.2億平方米,如果再加上施工面積,按照2015年銷售速度,去庫(kù)存可能還需要相對(duì)較長(zhǎng)的周期。

值得注意的是,房地產(chǎn)的發(fā)展與去庫(kù)存的政策同時(shí)產(chǎn)生了泡沫積累與泡沫破裂的雙向失調(diào)風(fēng)險(xiǎn),在去庫(kù)存中要保持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)性,并通過(guò)政策方式促進(jìn)房屋庫(kù)存消化、降低杠桿率,才能避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)而爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

然而,目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率已偏高,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者,均與銀行信貸密切相關(guān),過(guò)低的利率和信貸膨脹扭曲了資源配置。

宋清輝告訴記者,許多機(jī)構(gòu)想追逐暴利但更希望自己的資金安全,在無(wú)法判斷市場(chǎng)前景好壞的前提下,會(huì)利用投資者尤其是投機(jī)人士的心理,通過(guò)提供貸款獲得客觀且安全的利潤(rùn)。比如先在去年股市暴漲期間廣泛參與配資,又在樓市暴漲之際加升購(gòu)房杠桿。

對(duì)此,盧文曦認(rèn)為,一旦政策從緊,市場(chǎng)投機(jī)部分的交易量就會(huì)被擠出市場(chǎng),因此交易量缺少一塊是必然結(jié)果,需要其他后續(xù)力量來(lái)“補(bǔ)足”,而城鎮(zhèn)化則是動(dòng)力之一。

盡管城鎮(zhèn)化看似是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,對(duì)當(dāng)前的地產(chǎn)庫(kù)存量或只有杯水車薪的作用,但市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為,城鎮(zhèn)化去庫(kù)存仍有多種手段,即使是租房也是城鎮(zhèn)化去庫(kù)存的手段之一。

“如果房子空置,哪怕是賣掉的,也是一種庫(kù)存,一旦有波動(dòng),也是不穩(wěn)定因素。”盧文曦認(rèn)為,租客也是潛在的購(gòu)買力,所以從這點(diǎn)來(lái)看,租房也是去庫(kù)存。

此外,清暉智庫(kù)相關(guān)資料顯示,個(gè)別地方甚至出現(xiàn)了買一送一的情況,即凡在一線城市購(gòu)買了一套新房,就可獲贈(zèng)一套三四線城市的新房以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

宋清輝表示,“精明的開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)是不會(huì)做虧本生意的,只要將三四線城市房子的價(jià)格加在一線城市的房子上,他們就能夠收回成本了,畢竟在一線城市再高的價(jià)格也不愁賣。”

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