昨天財政部部長樓繼偉的一段話“一石激起千層浪”，引發(fā)熱議。如華爾街見聞此前報道，在成都G20會議上，一向“心直口快”的樓部長表示：應該改革房地產(chǎn)稅制，遺憾的是目前還沒推出來，除了信息收集困難，還有利益調(diào)整的阻礙。下一步會義無反顧去做，這也是我們的任務。

樓繼偉還表示，改革房地產(chǎn)稅制，這才能更好地解決包容性，解決收入分配問題。遺憾的是，這兩個方面的改革還沒有推出，重要原因是信息收集和征管能力是弱項。此外，這會涉及很多利益調(diào)整，因而是最難達成共識的稅制改革項目。

房產(chǎn)稅這個詞也不是第一次出現(xiàn)在國人視野，盡管上述講話再度點燃對于房產(chǎn)稅的討論，但事實是，房產(chǎn)稅試點和立法工作推進緩慢。中信證券張文朗等宏觀研究團隊認為：

從上海和重慶等房產(chǎn)稅試點區(qū)域來看，因為稅率低，房地產(chǎn)賣方市場對房產(chǎn)稅政策彈性較小。而當前房地產(chǎn)庫存主要存在于較差的二線城市和三、四線城市，全面開征房產(chǎn)稅對去庫存影響較大，所以可能性較低。從開征的時間上來看，當前房產(chǎn)稅立法正在起草階段，預計最早要在2017年底通過，而且當前在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，開征房產(chǎn)稅的阻礙較大，預計全面開征房產(chǎn)稅的最早時間或在2018年左右。按全部房產(chǎn)面積征收對財政收入增收作用明顯，由于我國二套房擁有率較低，按二套房征收對財政收入增收作用較小。

以下是張文朗團隊的詳細解讀：

房產(chǎn)稅試點和立法工作推進緩慢

截至目前為止，房產(chǎn)稅征收僅在上海、重慶試點，工作推進緩慢。

從2003年提出物業(yè)稅開始，經(jīng)歷8年之久，2011年才在上海、重慶開始試點房產(chǎn)稅，之后國務院、財政部和住建部等多次提及要擴大房產(chǎn)稅試點范圍。2013年5月國務院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)改委《關于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確提出，將擴大房地產(chǎn)稅改革試點范圍，但截至目前，除上海、重慶仍在試點外，房產(chǎn)稅試點范圍未有擴大�！　�

不動產(chǎn)登記制度的實施，為房產(chǎn)稅征收提供了技術儲備。

2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始落地實施，2016年1月21日， 中國國土資源公布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產(chǎn)權利的登記都做出了更為細致的規(guī)定。目前全國各省市不動產(chǎn)登記機構整合工作基本完成，不動產(chǎn)登記開始全面推行，為征收房產(chǎn)稅提供了技術儲備。　　

房產(chǎn)稅立法緩慢，可能最快要到2017年底通過。

十八屆三中全會要求“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。2016年3月，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文表示“房地產(chǎn)稅法已列入全國人大2016立法預備項目”。2016年7月，全國人大財經(jīng)委副主任郝如玉表示“目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，操作難度很大”。中國財稅法學研究會會長劉劍文表示“房產(chǎn)稅最快也要2017年底通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過”。

經(jīng)驗顯示賣方市場對房產(chǎn)稅不敏感　　

2011年1月27日，上海、重慶市出臺相關政策文件，宣布從1月28日起開始試點個人征收房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。

上海、重慶房地產(chǎn)市場剛需較強，無去庫存壓力，屬于賣方市場，房產(chǎn)稅稅率較低，房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的成交量影響更大，而對個人征收房產(chǎn)稅的政策對商品房的成交影響較小。從商品房成交數(shù)據(jù)來看，2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策的“新國八條”出臺，受此影響，房地產(chǎn)成交面積大幅下滑，而上海和重慶個人征收房產(chǎn)稅的政策也在2011年1月底出臺，其政策效果受新國八條的影響，完全被掩蓋；2012年2月，四大行將首套房貸利率降到基準線，商品房交易量又開始快速增長，2013年2月國家出臺樓市調(diào)控“國五條”，兩城市成交量大幅下滑（圖1）。

從商品房的價格變化來看，上海、重慶商品房的價格受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大，而個人征收房產(chǎn)稅對商品房的價格影響較弱（圖2）。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，上海、重慶的房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)需求更敏感，房地產(chǎn)投資一般滯后房地產(chǎn)銷售6-9個月，個人征收房產(chǎn)稅政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響較�。▓D3）。

上海和重慶房產(chǎn)稅政策對財政收入影響有限

房產(chǎn)稅試點征收的房產(chǎn)稅稅率較低，征收對象范圍較窄，對于財政收入的影響并不顯著。從對房產(chǎn)稅的增長速度的影響來看，2011年在重慶和上海開始試點對個人征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入增長均在2011年表現(xiàn)出快速增長，但在2013年受房地產(chǎn)限購政策導致的成交量萎靡影響，房產(chǎn)稅增長大幅下滑，2014年和2015有所回暖（圖4）。從對區(qū)域財政收入的影響來看，近10年來重慶市房產(chǎn)稅占一般公共預算收入的比重一直穩(wěn)定在1%-2.5%范圍內(nèi)，盡管2011年開征個人房產(chǎn)稅后，重慶市房產(chǎn)稅占比有所提升，但仍在較低水平；上海在2011年開征個人房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)稅占比有所提升，但2013年開始有所回落（圖5）。

從全國數(shù)據(jù)測算來看，按全部房產(chǎn)面積征收房產(chǎn)稅對財政收入的作用明顯，但由于我國二套房擁有率不算高，按二套房征收房產(chǎn)稅對財政收入影響不大。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國城鎮(zhèn)居民7.49億人，人均住房33平方米，商品房均價6324元/平方米，按此估算，城鎮(zhèn)住房共247.2億平方米，全國住房總價值156.3萬億元，按1%稅率對全部住房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入共計1.6萬億，占2014年全國一般公共預算收入的11%。根據(jù)社科院發(fā)布的《當代中國調(diào)查報告叢書：中國社會和諧穩(wěn)定跟蹤調(diào)查研究》顯示，截至2012年，我國有18.6%的城鄉(xiāng)家庭擁有兩套以上住房，我們按照每個家庭3個成員計算，如果僅對二套房征收房產(chǎn)稅，2014年房產(chǎn)稅的收入為2900億元，占2014年全國一般公共預算收入的2%。

全面開征房產(chǎn)稅還需時日　　

通過對上海和重慶房產(chǎn)稅試點的分析可以看到，對于房地產(chǎn)賣方市場而言，剛需較強，不存在房地產(chǎn)庫存，對二套房和對獨棟高檔別墅征收房產(chǎn)稅的政策對房地產(chǎn)銷售、成交價格和開發(fā)投資影響較小，整體房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策更敏感。對一線和較好二線城市開征房產(chǎn)稅對地產(chǎn)市場的負面影響較小。　　

而當前房地產(chǎn)庫存主要存在于較差的二線城市和三、四線城市，如果全面對二套房和高檔別墅征收房產(chǎn)稅，去庫存將會受到影響，進而影響此類城市的房地產(chǎn)投資，抑制經(jīng)濟增長，在當前經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，我們認為全面推行房產(chǎn)稅的可能性較小。　　

從開征的時間上來看，當前房產(chǎn)稅立法正在起草階段，預計最早要在2017年底通過，而且當前在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，開征房產(chǎn)稅的阻礙較大，預計房產(chǎn)稅最早全面開征時間或在2018年左右，可能在一線和較好的二線城市全面推廣。

來源：華爾街見聞