[導讀]截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。

9月13日，國家統計局發布“2014年1-8月份全國房地產開發和銷售情況”數據。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。

這一數據看似平淡無奇，但對比歷史數據不難發現，自2012年4月以來，上述指標已經連續29個月保持上漲。其中，與低點時（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

根據統計局的口徑，“待售面積”是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來，全國商品房庫存增加了約190%。

分析人士指出，庫存數據的增加，主要原因在于過去多年來，全國房地產投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得市場的新增供應大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應增加的速度。

今年以來，隨著房地產市場轉冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續增長。統計局的數據顯示，最近5個月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場銷售沒有出現根本性好轉，房屋庫存指標有繼續攀高的可能。

按照正常的邏輯，在一個城市中，庫存規模維持在8-12個月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當下，很多熱點城市的去化周期遠高于上述警戒線。

根據上海易居房地產研究院的監測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市新房去化周期為17.5個月。

其中，溫州新房去化周期達到47個月。貴陽、天津、西安、煙臺等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。

數據背后的真相

庫存數據的增加，昭示市場供需關系反轉的態勢。但在統計數據的背后，真實情況可能更為嚴峻。

據悉，在對庫存的統計中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設規模較大，但由于未能較好對接需求，導致難以消化。該專家表示，若將一些地區兩限房、經適房等帶有商品房性質的房屋計算在內，樓市的庫存數據還會增加。

與此同時，游離在政策法規之外的“小產權房”，規模龐大難以估算，而且并不在官方的統計口徑中。若將這部分房屋計算在內，則市場的真實庫存更為龐大。

中國證券報記者在山東南部某市調研發現，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規模不小，且呈空置狀態。該市財政系統某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。（中證網）