10月14日，住建部發布通知，要求進一步整頓規范房地產市場秩序，并對房地產開發企業的9種不正當經營行為作出了明確界定。

深圳、上海、武漢、成都等城市先后對房地產市場專項整治活動中的違規企業進行了通報。

近日，媒體也接連曝光一些涉嫌違規收取“團購費”“電商費”等款項的樓盤。

據《每日經濟新聞》記者調查了解，這些附加費能為開發商節省3%~5%的營銷費用，但這類違規的額外費用一經取消，開發商銷售利潤或將縮水。

開發商算得一手好賬

針對住建部所界定的9種不正當經營行為，有業內人士向記者直言，違法違規銷售，會影響市場健康交易，影響房地產企業的口碑；落到每個購房者身上，則會加重購房成本，而且權益得不到保證，滋生的投訴案例會越來越多。

這種行為對購房者來說是增加成本，對房地產企業來說卻是降成本。據某業內資深一線操盤手透露，一般每個樓盤原本就會有幾個點的優惠，定下來后，樓盤營銷給出的優惠都在里面包裝。開發商不會做虧本買賣，甚至連利潤都不會真的削減。

而代理公司的存在，能用各種名義來降低營銷費用。“比如購房者通過電商渠道繳納了電商費，這部分費用看似換取了樓盤的高額度優惠，但其實開發商并沒有因為優惠而虧本；另一方面，這部分電商費被代理公司或者操盤的互聯網中介收取了，相當于開發商分配給上述合作公司的獎金。如此一來，公司不必出多少營銷費用，就可以把房子賣掉。”

資深地產人士薛建雄表示，以一套總價300萬元的房子為例，開發商內部的營銷費用差不多是總價的3%~5%，其中中介代理費1%~2%，營銷推廣費用2%。向消費者收取的電商費或其他名目的類似收費，可以正好抵消代理費用和一部分營銷費用。

開發商銷售利潤或縮水

“團購費”、“優惠費”、“折扣款”、“電商費”等房價之外的違規費用，被明令禁止。不少業內人士認為，這對開發商來說，可能不是少賺一筆錢的問題。

薛建雄表示，開發商不敢巧立名目收取各種附加費，公司營運成本會大增。

如果不能收取電商費用，開發商相應的營銷費用等于一下增加3%~5%。如果想要獲得原先的推廣效果，還需要增加相應的營銷費用，如果沒有增加，銷售實力或將會受到影響。

伴隨開發商營銷費用的增加，土地成本和財務成本都在上升，接下來可能導致的，便會是企業利潤率的下滑。

以某上市房企位于上海泗涇的一個樓盤為例。該樓盤單價40000元/平方米（精裝修），按8%的凈利率水平來計算，單價凈利潤在3200元左右。據購房者向媒體爆料，該樓盤在首付五成的基礎上加收了40萬元的裝修費。按照100平方米的房屋粗略計算，開發商賣一套房每平方米能多收4000元，扣除10%的企業所得稅，每平方米也能多得3600元。從上述單價利潤可見，附加費一收，該項目利潤近乎翻番。

目前，在房地產市場秩序整頓過程中，不計入購房款的附加費被取消了，這意味著開發商單盤的銷售利潤率將直接縮水。

隨著市場供求關系的變化，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，“開發商為了搶占份額，或者出現主動降價的情況。部分項目價格下降，開發商的利潤會進一步折損。”

不過，歐陽捷預測，今年很多房企在前10個月已經基本完成全年任務，年內“以價換量沖業績”的情況不大可能出現，而且結余部分會放到明年，大企業降價的可能性也比較低。

對于購房者來說，這些附加費用沒有了，買房的支出可以少一些，但不少購房者擔心，上述電商費等附加費被禁，會否“變形”成其他方式，最終轉嫁到消費者身上？

歐陽捷認為，電商的邏輯是人氣越高、成交概率越大，它的最大價值在于帶客，還不在于保證成交，但“羊毛出在羊身上”的邏輯依舊，這樣的情況可能出現。

不過，薛建雄認為，現在市場競爭日漸激烈，在房地產向買方市場轉變的過程中，大多開發商是不敢大肆提高價格的，因為這會削弱它的市場吸引力和競爭力。

來源：每日經濟新聞