你猜未來10年，北上廣深誰的房價漲最兇？

你一定認為是上海，因為它早已在超級都市化的進程中占得先機；小編的一位同事則站隊北京，他看到的是我們國家不可忽視的行政力量；但小編相信，未來十年樓市爆發力最大的是深圳。

這個問題，我們得去問小學生。

房地產本質上做的是人口生意，人口凈流入意味著堅挺的承接力。而實打實的小學生數量變化，是反映人口流動的一個真實指標——全國小學入學率接近100%，數量還是“數人頭”數出來的，不是抽樣調查出來、更不是估計出來的。

小學生數量變化與城市吸引力、房價起伏密切相關，每一個孩子的背后都是一個家庭，他們的爸媽是建設這個城市的中堅力量，而他們自己，可都是未來的“韭菜”�。�

從全國范圍來看，“00后”人口大致比“90后”減少了約3000萬。2008年到2015年，小學生在校人數下降了6.19%。這大概也是我們聲勢浩大的去庫存運動的一個側影。

哪里在增長？7年來，深圳的小學在校生增長率達到了驚人的47.6%，差不多是7年漲一半的節奏，在一線城市中增速最快，目測幾年后達到100萬不是問題。這成為深圳從去年開始房價暴漲的一個必要條件。

上海和北京的小學在校生增長率確實挺高，分別達到35.24%和28.79%，但仍趕不上深圳。廣州更是只增長8.69%，部分解釋了過去幾年廣州房價的增長幅度遠遠小于北上深和部分二線城市！

從更長的時間段看，深圳由于源源不斷的移民進入，在校小學生數量是四個一線城市中唯一一個自改革開放以來從沒下跌過的城市，而且這個折線圖，越走越陡！

　　數據來源于深圳2015年統計年鑒

北京與上海，計劃生育政策、人口控制政策等造成的影響都非常明顯，走出了一個相似的波浪形漲跌，且整體趨勢仍是下跌，就算正在抬頭的北京，相比深圳也更加平穩。

　　數據來源于北京、上海2015年統計年鑒

在校小學生數量是一個窗口，透過它，不必談太多經濟大勢、產業布局、科技創新、氣候條件……我們就能很直觀地看到深圳未來10年的住房需求之旺盛，房價再漲之必然。加之深圳近幾年都在大力增加戶籍人口，這是把一個家庭穩固在當地的一個重要方式。

而且，深圳土地供應量本就緊張，要么圍海造地，要么深莞惠融城，但10年間真能變出那么多土地和住宅嗎？至少現在看來，難度遠大于京滬。

這是一個長期的判斷，放在中國樓市的大背景下，則是行情好時，深圳會漲得比較多；行情淡甚至下跌時，深圳會比較有能力更快復蘇。

只要堅持這個基本判斷，旺財就算看到統計局十月上半月的數據顯示深圳房價下跌0.3%也不會方，反而要把它當作一次洗牌機會和看房的時間窗口，靜等真正有價值的房子在市場中脫穎而出。

想買房的，快多去觀察比對吧，至于觀察哪些方面，在昨天的看房課里旺財已經說的很清楚，就等你行動了！

來源：中財網