今年前9個月,全國樓市出現了近年來少見的情況—成交量萎縮,這是5年來首次出現銷售面積同比下降以及投資增速減緩的現象。

面對淡市,江門樓市采取“以價換量”的方式來實現自我調節。但當前的宏觀調控走向如何?這種以價換量的道路還能走多遠?地產商又將怎樣創新營銷手段來突圍?且看資深的業界專家們如何解讀。

合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江:

調整期到年底 明年房價將漲

隨著樓市庫存高企,房價下跌,今年全國房地產行業進入減速慢行的調整階段。

“包括本次調整,近6年來國內房地產市場經歷了4次大的波動調整期。”黎文江表示,今年的調整期將持續到年底。預計本輪調整結束后,明年效果顯現,房價將會上漲。

房企創新營銷手法突圍

“上半年樓市成交大幅縮水,從杭州開始,降價潮蔓延到全國。同時銀行房貸收緊,利率提升,促使開發商采取以價換量的策略。”黎文江表示,廣州在5月出現第一波 降價潮,以中海萬科、雅居樂為代表,主要在廣州番禺和蘿崗兩地,價格降幅達15%～20%。但這輪降價潮導致市場觀望情緒濃厚,對房地產企業的成績單也沒 有很大的助益,因此到了6月就停止了。開發商改為想辦法創新營銷手段。

9月1日,廣州萬科攜手明源云客共同開發的全民營銷新工具“同享會” 上線,開啟全民營銷時代。人們通過掃描二維碼進入微信平臺,注冊成為自由經紀人,即可在線報備推薦意向購房者。該活動設置的常規傭金高達3%。,如果推薦 成交一套價值100萬元的房子,推薦者將獲得3000元的稅前傭金獎勵。黎文江認為,這種新營銷模式具有獨創性和領先性,突破了以往被動等客上門的情況, 而是積極主動出擊尋求客源。

有的房企則是想辦法幫買家解決首付問題。9月2日,廣州越秀地產與平安集團旗下的“平安好房”簽署戰略發展協議,為首次置業者提供無抵押的首付分期貸款,長達3年,最高額度30萬元,放款時間最快為5小時。目前分期貸款不但能享受基準利率,甚至有零利率的優惠。

明年房價將止跌回升

“調整期將在今年結束,明年房價將止跌回升。”黎文江表示,種種跡象表明,目前全國樓市正在向好:一是40多個城市松動限購,而部分地區如湖北等又開始了新一 輪限貸放松。此外,最近媒體證實,央行確實已向五大行投放5000億元的常備借貸便利(SLF),屆時市場資金流動將更寬裕。

黎文江指出,開發商以價換量的營銷手段會在今年內結束。此外,政府的一些結構性調整預期也將逐漸奏效,“目前中央的宏觀調控主要采取的是分類調控以及解決3億人的問題,并且效果也已有所顯現。”

“3 億人的問題”,第一個“1億”是指城鎮化農民進城,新出臺的國家新型城鎮化規劃指出,要努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。第二個 “1億”是指棚戶區和城中村改造目標。2014年政府工作報告中明確提出,今后一個時期,將改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。第三個“1億”是中央 農村工作會議提出的,到2020年要解決約1億人口在中西部地區的城鎮化。這3億人居住問題的解決,將推進房地產市場健康發展。

“樓市雖然有泡沫,但房地產是中國經濟軟著陸的安全氣墊。在這一層面的考慮下,樓市崩潰論是比較無力的說法。”基于這一理念,黎文江堅持對房地產市場看好的信心。

廣東省房地產研究會副會長、寒桐投資顧問工作室總經理韓世同:

適當降價或是當前最好選擇

縱 觀全國房地產市場,去年一線城市成交火爆,二三四線城市都有點低迷。但從今年開始即出現分化跡象,一線城市勢頭并不好,一二季度成交量全面下降;而二線城 市如杭州、長沙,年初時就呈現出全面降價的情況。進入下半年,一線城市也開始步入價格跳水的初始階段。韓世同告訴記者,廣州今年前7個月已出現三輪輪番降 價,8、9月更是逐漸開啟了全面降價的格局。

就三四線城市而言,廣東目前的形勢要比內地好。廣東有兩個一線城市,廣州和深圳的房價、成交對 市場有著示范性的影響力。“在這兩個城市的帶動下,廣東的二三四線城市今年樓市也還算較穩定。”韓世同談到,個別城市情況還不錯,比如今年佛山取消限購 后,樓市成交可媲美廣州。中山、珠海由于受到局部的利好影響,房價也比較穩定。

政策方面,目前房地產調控還是以分類調控為主。韓世同分析,分類調控是各地根據自己的實際情況來采取相應措施,目前以寬松為主,都離不開“如何刺激市場,促進成交,又讓房價相對穩定”的主題,當中并沒有特別強調房價要下降。

面對高庫存,為了打破市場的觀望現狀,發展商的選擇主要有以下三種。一是“保價無釋”,現在如果不做適當的價格調(資料、團購、論壇)整,就基本沒成交;二是“以價換量”,稍把價格降一降,就能促進庫存走量;三是如果挺不住了,再做大幅度降價來促銷。“要不要降價、什么時候降”是發展商自身的選擇,韓世同認為,就目前而言,及時適當降價或是發展商最好的選擇。

過去6年間四次政策調整

2008年～2009年

2008年出現調整期的直接原因是全球金融危機,結果是政府出手四萬億貨幣投放救市,對經濟強刺激的結果是出現2009年的樓市繁榮期。

2011年～2012年3月

2011年,全國房地產市場在全方位的限制性環境中生長。這一年,央行總共3次加息,6次上調存款準備金率。信貸日益緊縮,致使房地產行業運行整體放緩。

2012年4月～2013年11月

第三次調整期的原因是出現限購限貸,導致成交量下滑。

2013年11月至今

各種限制性房地產政策相繼出臺,如新國五條、上海的滬七條、深八條,穗六條等,再加上房貸收緊,使購房者陷入觀望。

數說GDP:四次市場調整期的GDP增速都跌破7.5%,每次調整期都持續15個月左右。

廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文:

未來政策主要由地方來制定

趙卓文指出,今年前9個月,全國樓市出現了近年來少見的情況—成交量萎縮。“從全國來看,銷售面積同比下降8.3%,廣東市場則同比下降 11.8%。一線城市,如廣州銷售面積同比更是下降近30%,上海也出現同樣的情況。”趙卓文表示,這是房地產市場近5年來首次出現銷售面積同比下降以及 投資增速減緩。而2013年之前,每年的房地產銷售增長面積都在23%左右,今年不增反減,很值得關注。

房產政策有望逐漸放松

趙卓文分析,現在房地產市場出現三個現象:一是投資量仍增長,但增速放緩,銷售面積下降,市場萎縮。二是買家越來越謹慎,市場的觀望氣氛比較濃厚。 三是今年政策會逐步放松,“就全國來看,大部分城市都放松限購政策了,整個政策環境趨于放松。”趙卓文說,房地產市場應該進入一個新的階段,以平穩為主。

鑒于房地產市場成交量萎縮的現狀,趙卓文指出,中央關于房地產調控的態度現在是清晰而明顯的,總體思想是由市場配置資源,政策會逐漸放松。未來應由 以往政府預防房價上升過快轉為由市場控制資源。因此,未來房地產政策應該主要由地方政府來制定,“像廣州、佛山、江門等珠三角城市,都有自己的地方房地產 政策。”趙卓文表示。

對目前各界“救市”的呼聲,趙卓文認為出臺政策是必須的。因為現在經濟增速減緩,需求下降,對經濟的影響很大。因此,今年房地產市場最重要的是增加 銷售量,“價格不是主要目標,關鍵是增加銷售量,如何促進銷售更是重中之重。因此,原來的‘限購、限貸、限價、限簽、限售’這‘五限’政策應該會逐步放 開。”

發展商降價仍沒有到位

今年的“金九”已悄然過去,“銀十”馬上開啟。趙卓文表示,從9月各地的銷售情況來看,“金九”并不“金”。究其原因,一是因為今年樓市的購買氣氛 并不濃,二是因為現在樓市供應量還比較大。“按照發展商的施工周期,一個樓盤從拿地、建設到銷售需要一個過程。現在很多物業是2012、2013年開工的 樓盤,現在供應量處于高峰期,但銷售量卻很低。加上今年金九銀十的需求不是很旺盛,特別是投資信心暫時沒有得到提升,導致‘金九’旺季不旺。”

針對近段時間各地出臺的救市政策、發展商采取的降價促銷措施,趙卓文認為,目前發展商的打折仍沒有到位。

后市銷售氣氛有望回暖

不過,趙卓文透露,金九銀十之后樓市的走向是樂觀的,因為下半年中央政府會出臺一系列刺激經濟的措施,雖然不知道是強刺激還是微刺激, 但都會對樓市帶來振奮效果。其次,金融政策也會放松,這對很多開發商來說將是一個利好。而發展商也會降價促銷,以價換量;特別是一些大型的上市公司,在第 四季度會為了追求業績而有較大力度的優惠。最后,現在正是消費者購房的黃金季節,銷售量會越來越好。冬季是廣東銷售旺季,所以下半年出現真正旺季仍是有希 望的,市場銷售氣氛會逐步回暖。

談到房地產庫存量,截至8月底,江門中心城區庫存一手住宅約共12600套,達到歷史新高。趙卓文表示,高庫存情況逐步增高與銷售下降是相關的。 “房地產有庫存是很正常的,江門目前的數量在可以接受的范圍內。如果樓市轉好,一年內是可以消化的。關鍵是政府與發展商要共同想辦法解決銷售,其次,發展 商應適當控制建設規模與開發節奏,適當控制供應量。”趙卓文表示。（信息時報）