隆冬時節，中國的房價似乎也可以聞到一股霧霾的味道。

2016年，面對節節攀升的樓市，很多預言房價要暴跌的經濟專家先后成為了“炮灰”和“先烈”，不僅誤導了一眾消費者也給了自己響亮的耳光，所以時至今日，市場上預言房價要大跌的言論也銷聲匿跡起來。

但是，房價的瘋漲，引來了10月份樓市密集調控政策，進入11月份樓市調控政策再次擴大與加碼，房價被叫“停”。在政策的影響下，全國重點樓市成交量持續下行，樓市響起了“咔嚓”聲。于是乎“2017年房價會不會大跌”又顯得格外引人關注。

其實說房價會不會跌在融360房貸君（微信ID：fangdai123）看來，多少顯得有些弱智，之所以會這樣說，是因為目前我們所看到的房價上漲只是少部分的城市在上漲，而更多城市的房價仍保持著較為平穩的發展，只不過那些暴漲的城市太過于惹人眼球，以至于讓我們忽略了其他城市。

比如根據國家統計局及易居研究院統計出的全國70個主要城市本輪房價累計漲幅數據來看，房價漲幅超過10%的僅有21個城市，占比只有三成，而漲幅超過20%的城市進一步下降到14，占比也降至兩成。因此，房貸君認為，對于“2017年房價會不會大跌”這個問題的正確問法應該是“2017年哪些城市的房價會下跌”？

表一 全國主要70城本輪房價累計漲幅排行榜

房價下跌的幾大必備因素

在10月份樓市政策密集調整之后，房地產市場進入調整期，這已經成為不爭的事實。但也絕不會像有些人預期的那樣要“崩盤”，這也是不爭的事實，畢竟樓市政策的調整并不會改變房地產市場長期發展的趨勢，但根據目前情況來看，某些城市出現房價下跌的局面已經在所難免。如果房地產市出現很大幅度的調整致房價大幅下跌，必須有N個前提條件。

人口減少

目前的很多大城市尤其是一線城市的住房價格經歷瘋狂增長，被認為是住房供給和需求失衡的結果。快速城鎮化和人口集聚帶來住房需求增長和供給壓力，也被認為是住房價格上升的原因，

同時，如果一個城市的人口大量流入，土地供應量及住房供應量也會顯得十分緊張，因此人口大量聚集的城市房價普遍偏高。例如，深圳由于山地較多，城市可用土地更加稀缺，都市區人口眾多更多是由于高人口密度帶來的結果，這幾年由于土地供應太少，住宅供不應求，因此房價水漲船高。

根據上文所述，如果一個城市人口大量流入的話會導致房價上漲，那么當人口大量流出的時候，房價勢必也會下跌

依照全國第六次人口及北京大學人口研究所普查得到的數據，在全國31個省級行政區中，人口凈流入地區有 l4個，凈流出地區相對較多有 17個，人口流失數量超過200萬的省份則有10個之多。人口流失數量最多的是安徽省。

表二 全國人口流量統計表

（數據來源：北京大學人口研究所、全國第六人次人口普查）

數據顯示，安徽省有962.3萬人在其他省生活或工作，占到全國跨省流動人口的11.2%，而從外省來到安徽的人僅有71.7萬人，凈流失人口高達890萬，排名全國第一。緊隨其后的四川、湖南、江西、湖北等省均為人口輸出大省，同時人口流入又嚴重匱乏，成為中國人口流失最嚴重的幾個省份。因此，2017年房價下跌的城市很有可能會出現在這幾個省份當中。

需求降低

下圖是去化周期（存銷比）

表三 全國主要35個城市新建商品住宅存銷比走勢

我們應該注意到，隨著去庫存進程的加快，無論是一線城市還是二三線城市，去庫存周期都來到兩年來的最低程度，且一線城市和二線城市的去庫存周期齊刷刷的來到了8個月的低點。但是，一二線城市與三線城市不同，三線城市是由于房價下跌以致于去庫存周期快速下降，可一二線城市則是通過房價的暴漲帶動了去庫存。

比如，融360房貸君在樓市火爆的8月份就發現，“四小龍”當中的南京、合肥在彼時的去庫存周期均不足兩個月。

注：8月份，南京住宅可售套數/面積：23766/282.84萬平，而7月份南京全市的住宅成交套數/面積：11882/133.07萬平，也就是說按目前的銷售速度來看，南京的住宅庫存將在兩月內消化完畢。

8月份，合肥住宅可售套數/面積：15122/171.8萬平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共計銷售7523套，庫存兩個月就可完全消化。

一般認為，庫存周期在12個月左右是較為正常的狀態，而兩個月的去庫存周期無疑顯得極端危險，也凸顯出樓市旺盛的需求。

而在調控之后，這些城市在庫存銷量上也出現了新變化，比如根據南京網上房地產的最新數據，12月份南京住宅可售套數/面積：24765/292.31萬平，相較于8月份出現了小幅上漲，但銷量卻狂跌近五成，11月份南京住宅成交套數/面積：5869/67.74萬平，僅為旺季銷售數據的一半，去庫存周期也回升至四個月，但仍處于較危險的水平。

而合肥卻呈現出更為夸張的數據，11月份合肥全市的住宅成交僅為1240套，更是與7月份的數據相去甚遠。

所以說，為了降低風險，政府必然會加強樓市調控，利用行政手段將一二線城市的去庫存周期調整至合理區間內。因此，當一二線城市去庫存化處于旺盛期時，由于其需求較大，房價自然被抬高；而當市場需求逐漸冷淡下來的時候，一方面，庫存周期可以回歸理性，另一方面，房價也會隨著需求減少而降低。

房價收入比不協調

我們先看一組數據：

2013年數據，中國三大城市群，長三角、珠三角、京津冀，國土面積占全國3.7%，人口占全國18.2%，GDP占全國36.6%。看起來好恐怖，按照中學課本和社會一般給我們傳達的觀點，這些一線城市太大了，會產生各種城市病，影響經濟健康發展，比如房價。

而根據易居研究院按照房價收入比的偏離度的排名來看，大部分房價收入比偏離度較高的城市均位于這三大城市群當中。

表四 房貸收入比偏離度

（數據來源：易居研究院）

注：房價收入比偏離度越高說明房價收入比越不合理，樓市泡沫越大；相反，若是負值，說明不僅沒有房價泡沫，反倒是存在價格洼地。

數據顯示，南寧泡沫水平為16%，位居第23位，因此在它之前的22個城市房價可以定義為暫時出現泡沫，并可分類三種情況：

1、深圳泡沫超過118%，泡沫明顯；

2、上海、廈門、北京、合肥、南京、福州、蘇州、天津、三亞9個城市泡沫均超過了40%，屬于小型泡沫；

3、東莞、廣州、杭州、武漢、鄭州、寧波、濟南、石家莊、廊坊、南昌、無錫、太原，這12個城市泡沫數值在35%-17%之間，除了存在數據異動的寧波和石家莊之外，其他10城屬于微型泡沫。

但房貸君（微信ID：fangdai123）需要說明的一點是，并不是所有房價收入比偏離度越大的城市，房價就都會下跌，正如前文所講，中國的三大城市群雖然土地面積不足國土面積的%，但人口占全國總數的近兩成，GDP占全國總值的近四成，各方面因素疊加致使位于該區域內的城市不太可能出現房價下跌的情況；而那些本不位于三大城市群當中，卻又在本輪房價暴漲中的城市,則很有可能在2017年面臨房價下跌的危險。

房貸利率水平偏高

在經歷了2015年連續五次降息之后，房貸利率在2016年始終保持著較低的水平，從購房者角度來看，降息降低了購房成本，加快可購房步伐，再加上因城施策的影響，不少城市出現了銀行為競爭房貸業務而加大房貸優惠政策的現象，可以說，持續走低的房貸利率從側面刺激了樓市需求，成為房價暴漲的助推手。

同時，相較于利率處于高位的城市，那些房貸利率優惠更大的城市房價上漲就更為明顯。舉個例子，同樣是100萬的房貸，以20年等額本息還款計算的話，85折利率就會比9折及基準利率分別節省利息約3萬元及10萬元。畢竟，從購房者的購房預期來講，房貸利息是能省就省，貸款利率越低購房熱情就會越高，房價上漲就會越明顯；反之，如果房貸利率始終保持在高位就會很難刺激樓市，房價不僅難以上漲甚至會出現下降的可能。

如果我們以房貸利率優惠程度劃分城市等級的話，大致可分為三個等級：

房貸利率優惠較大：基準利率9折（執行利率4.41%）以下；

房貸利率優惠一般：基準利率9折-基準利率9.5折（執行利率4.41%-4.66%）之間；

房貸利率優惠極少：基準利率9.5折（執行利率4.66%）以上.

根據融360房貸總結的全國35個主要城市的2016年首套房貸平均利率數據來看，房貸利率優惠較大的城市有12個，房貸利率優惠一般為12個，房貸利率優惠極少的為11個。

表五 2016全國主要35城首套房貸平均利率

（數據來源：融360房貸）

必須說明的是，臨近年底，越來越多的城市正在逐步收緊房貸，而房貸利率優惠原本就極少的城市在收緊房貸之后很可能面臨首套房貸利率繼續回升的情況，想必這些城市的房價下降的可能性會進一步提高。

政策效應

最后不得不提的一點，就是政策對于房價的影響。

近日住建部在北京召開了全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩定在現有水平上，就是與十月份相比，環比不能上漲，只能下降！

說完房價下跌的必備因素之后，哪些城市最有可能降房價呢？相信很多人第一時間內會想到的是那些正在受政策調控的城市。

根據融360統計的數據來看，目前受樓市政策調控的城市共有23個，如果將房價下降的這些要素與這些城市逐一對應后，所顯示的結果如下：

從表中可以看出，合肥滿足了所有房價下跌所具備的要素，而武漢與南昌則至少滿足了五項要素中的四項，未來房價下跌也成為大概率事件。

這其中最值得我們關注的城市就是合肥，結合最新的合肥樓市銷售數據就可以看到，在重啟限購政策之后合肥的樓市銷量幾乎呈現出斷崖式下跌的恐怖局面，11月的銷量更是降至2016年以來的冰點，月銷量不足6月份的十分之一，在各種不利因素疊加的狀態下，合肥房價下跌似乎已成為不爭的事實。

表六 合肥近12個月房屋成交量

　　那么再除去以上三個城市以外，還有沒有哪些城市房價可能會下跌呢？

從表一中我們可以看到，從上表可知，在本輪房價上漲過程中，深圳率先上漲，漲幅最大，以近87%的漲幅，高居全國第一！但是，70個城市當中，至今仍有10個城市下跌，與去房價上漲，完全沒有任何關系。主要是東北、西北等邊疆地區，換句話說，2017年我國邊疆的部分城市已然難以阻止房價下跌局面的發生。

例外的是唐山，很多人也都很疑惑，唐山有著深厚的傳統溝通工業底蘊，也不缺乏人口，為什么房價卻始終低迷不前呢。

舉個例子來說，近五年來東莞人口凈流入位居全國第五，佛山人口凈流入位居全國第九，但這兩個城市的房價與區域內的兩個中心城市廣州和深圳均有較大的差距。這種差距背后的因素在于產業結構不同。

表七 2009-2014一二線城市人口流入情況（單位：萬人）

一般來說，服務業強的城市，往往是因為傳統工業產業等已經逐漸外遷，整個城市的發展實力在提升。服務業發達的背后，往往是商業地產發達以及商圈繁榮的一面，此類物業對于房價的帶動作用很高。

像東莞、佛山等勞動密集型制造業為主的城市，雖然外來人口也很多，但流動性比較強，因此并沒有轉化為有效購買力。相比之下，以服務業為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩定性好，他們留下來落戶的機會、能力和愿望也要強很多。通俗來說就是，第二產業和第三產業的財富集中度不同。

產業結構的背后，對應的是這個城市的行政等級，在區域中所處的地位以及教育、醫療等公共資源的分配。因此，產業結構的背后和城市的行政等級是緊密相關的。行政級別高的城市，會帶來更優質的資源導入，對于產業導入、城市規劃方面都會更有優勢。

所以，決定未來城市房價走勢的要素還有：三產的發展水平和公共配套服務。行政級別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像石家莊GDP總量雖不如唐山，但石家莊的房價卻更高。

來源：融360