央行、銀監(jiān)會9月30日公布通知,對房地產融資貸政策作出調整。1)對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普 通商品住房,執(zhí)行首套房貸款政策;首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。2)對保障性住宅建設貸款的期限從15年延長到25年。3)金融機構發(fā)行 MBS,專項金融債券等方式籌集資金用于增加首套房和改善型普通自住房貸款投放。 4)支持高質量的房地產開發(fā)商的融資需求,包括試點REITS。

該政策無疑給當前住宅房地產市場打了一針強心劑,那么到底該政策能否推動房地產迅速復蘇,甚至造成房價像2009年放松類似的報復性大幅上漲呢?

我們認為此次央行房貸放松可能有利釋放部分改善性需求和交易量的復蘇,并穩(wěn)定房價,有助于開發(fā)商資金緩解資金壓力,但銀行執(zhí)行意愿和力度有待觀察。

近期我們觀察到部分地區(qū)的房地產交易量環(huán)比略有復蘇,而這一政策文件出臺,對部分購房者對房價的預期可能有所改變,可能會從觀望到購房,此外之前被認定成二套房貸的需求,由于可能的首付(60%-70%下降到30%)和利率的降低(1.1倍基準vs首套房利率)釋放部分改善性需求。

然而我們認為釋放一部分需求可能帶來交易量的小幅復蘇和房價的穩(wěn)定,但是就現(xiàn)有政策和銀行執(zhí)行情況來看,短期內房價不會再次如2009年寬松時期的大幅上漲。

雖然需求有一定釋放,但銀行目前按揭貸款的額度沒有得到增加,首套房的按揭利率直接下降到基準利率0.7倍的可能性較小。我們分析,由于經濟增長下降,壞賬 的升高,部分銀行如大銀行可能會降低風險偏好,減少對高風險的行業(yè)貸款,并對住房按揭貸款有所增加,然而接近年底,很多銀行住房按揭額度已經用完,這部分 邊際增加有限;而中小銀行貸存比較高,可增加額度也有限,也可能更加傾向于發(fā)放容易證券化或者以各種影子銀行方 式出表的企業(yè)貸款;而央行規(guī)定的0.7倍利率只是下限,銀行在資金成本高企的情況下,很難做到——當前5年以上貸款基準利率為6.55%, 五年期存款利率4.55%,如果打7折中間的利差僅有35bp,如果客戶對銀行沒有其他貢獻,基本是虧本生意。我們認為理性的銀行對首套房貸的折扣應該在 85-9折左右,不排除少部分銀行定在基準或者95折左右。

而此次政策3可以使得各銀行將部分房貸做成MBS(抵押貸款證券化)出表,從而間接擴大了按揭貸款額度,但短期量不會很大,而政策在一定程度上拓展了房地產商的融資渠道。

從供求情況來看,雖然截至10月初,全國僅剩一線城市沒有解除限購,但目前很多3-4線城市供應嚴重超過需求,主要城市的庫存也在歷史高位,短期內房價大幅上漲可能性較小。

目前中國香港上市的房地產股票估值仍然處于低位,我們相對看好高質量,財務實力雄厚并且針對改善型需求的企業(yè)。（上海證券報）