春節假期剛過，有關樓市的兩則消息就炸了開來，一是“合肥樓市暴跌，降價20萬仍賣不掉”，二是“部分城市已從去庫存轉入補庫存階段”，乍一聽還以為樓市出大事了，但仔細研究會發現，合肥暴跌只是部分投資客房子賣不掉求政府“救市”；而“補庫存”的說法，放在2017年“三去一降一補”（去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板）的基調下，更是邏輯不通。

謊言一：合肥房價暴跌

真相：投資客賣不掉房 新房價格未大幅下降

春節假日期間不斷傳出合肥房價暴跌的消息，這兩天一度成為輿論熱點。有合肥業主在合肥市12345政府服務直通車網站投訴說，“合肥蜀山區房價暴跌16%，下跌幅度是各區之最。而目前合肥二手房開啟拋售模式，政府卻拿新房價格說保持穩定，我們業主表示極其憤怒，百姓資產大幅縮水。”

合肥北城業主說，“北城房價要暴跌，降價20萬仍賣不掉。進入12月，北城樓市進入寒冬，看二手房的客戶極少，投資客絕跡，很多房源降價20萬依舊難賣。11月份120萬能賣掉的房子，現在102萬都賣不出去。”

濱湖業主說，“二手房從11月開始就一直跌，進入12月跌幅更加擴大，某些樓盤的二手房每平降價4000元都無人問津，我們知道濱湖炒房客多，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多，面對二手房價一路狂跌，我們倍感擔憂和憤怒，照這樣下去，若明年政策還不放松，我家房子價值豈不腰斬?我們是改善性剛需，不是炒房客，我們不能接受房價非正常大幅下跌，請政府給我們一個說法，不然明年必發生’民變’!”

很顯然，說“暴跌”的主要集中在二手房——這個本來就高度市場化的市場，是一個“你愿買我愿賣”的市場，政府不好也不會干預二手房價格。這些個案中的業主呼喊“暴跌”，希望以此施壓政府放開限購，和前幾年“開發商主動降價，業主怒砸售樓處”的性質其實是一樣的，沒有道理可言。

事實上，合肥新房價格未出大幅下跌。合肥本地媒體《安徽商報》報道顯示，1月合肥市區和三縣共有14家樓盤價格出現變動，其中2家價格上漲，8家價格下跌，4家新盤首開。在價格下跌的樓盤中，蜀山區有2家樓盤價格下跌，一個是長江西路沿線某樓盤，降價0.78元/平方米，另一個是南二環邊某樓盤降價250元/平方米；新站區兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米；高新區某樓盤降價0.21元/平方米。

所謂“暴跌”，僅僅是部分二手房房東降價掛牌導致，而這些業主大都是此前殺入合肥的投資客，在合肥出臺限購令后，樓市趨于穩定，投資客急于抽身，所以選擇降價出售房源。但由于限購令的出臺，使得很多購房者開始處于觀望局面，買漲不買跌的心理再次出現，導致一些二手房房東即使降價出售，也難以賣掉手中持有的房源。

謊言二：部分城市已從去庫存轉入補庫存階段

真相：一二線城市做減法 不可能大規模增加土地

近日，媒體報道顯示，部分城市轉入樓市補庫存階段。報道稱，易居房地產研究院報告顯示，截至2016年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2482萬、16753萬和4099萬平方米，環比增幅分別為-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分別為-26.9%、-9.2%和-3.5%。

其中，一線城市自2016年5月以來，庫存即呈現出環比和同比雙下滑的態勢。總體而言，一線城市后續補庫存的迫切程度較大。二線城市2016年12月新增供應量小于新增成交量，導致庫存出現環比下跌態勢。綜合全年數據，庫存也保持環比和同比下跌的態勢。三線城市12月新增供應量同樣小于新增成交量，使得庫存出現了下降，去庫存效果明顯改善。

該報告認為，2017年去庫存戰略將繼續，尤其是三四線城市依然會強化的政策導向。而對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，從2016年的數據來看，庫存規模是不足的。所以從抑制房價、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過供地等方式來補充庫存。

值得一提的是，該報告分析針對的是35個典型城市。分別是，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、大連、天津、太原、濟南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、重慶、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

對此，中原地產首席分析師張大偉持不同意見。他表示，一二線城市肯定是庫存短缺，從房地產交易看，現在一二線城市主要做減法，減少投資投機需求，不太可能大規模增加土地，包括最近出臺的城市土地規范，都是要求增加衛星城市發展。“所以這個補庫存的邏輯是有問題的。”

《全國國土規劃綱要（2016—2030年）》提出，分類引導城鎮化發展，提升優化開發區域城鎮化質量，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，統籌地上地下空間，引導中心城市人口向周邊區域有序轉移。

“政府的預期是將需求轉移到周圍的衛星城市，來去庫存。”張大偉說。

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樓市遇考：房貸利率存上調可能 住房按揭遭冷遇

繼春節長假前上調中期借貸便利（MLF）利率后，節后首個交易日央行再次“出手”上調常備借貸利率（SLF）和逆回購利率。業內人士表示，貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調，在市場風險和政策風險雙重壓力下，銀行可能會通過價格手段防控風險。此外，在加息周期和調控政策背景下，房地產（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點。

中指院:上周26個主要城市樓市整體成交量環比下降50.5%

記者7日從中國指數研究院獲悉，上周全國樓市整體上呈現出成交繼續下行態勢，二線城市環比降幅明顯。數據顯示，中指院監測的26個主要城市整體成交量環比下降50.5%，各線城市成交均有所下降。從庫存來看，中指院監測的13個主要城市庫存總量環比下降0.57%。

分城市來看，各線城市成交持續下行，二線城市環比降幅明顯。環比來看，二線城市環比下降近5成。同比來看，一二線城市繼續下降且降幅均比較明顯，三線代表城市同比則有所有所下降。

上周，上海、廣州和南京成交面積居前三。從累計同比來看，僅南昌增加30.40%，其他城市則均呈下降態勢，蘇州同比降幅較為明顯，達77.53%，其次是深圳，同比降幅超七成。

房貸利率存上調可能

雞年首個交易日，央行便祭出大動作：在公開市場進行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作，操作利率較上期均上調10個基點，同日開展的SLF利率也全線上調。

一股份制銀行宏觀分析師告訴記者，央行春節前后的密集行動，是對貨幣政策操作轉向的確認。隨著基準利率貨幣政策工具中的作用和地位越來越低，MLF和SLF作為央行的主動管理型貨幣政策工具正在發揮越來越重要的作用，尤其是可以通過主動性操作實現貨幣的長短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機制或將從央行向金融機構傳導，最終形成終端實際貸款利率抬升。

終端貸款利率的抬升是否會導致房貸利率上調呢？近日記者走訪多家銀行網點了解到，包括招商銀行、平安銀行、建設銀行、工商銀行等在內的大多數銀行首套房貸款利率沒有變化，仍維持九折優惠折扣。民生銀行一名客戶經理告訴記者，該行首套房貸款利率打九折，但如果是民生銀行優質客戶且購買指定樓盤房產，優惠力度可打8.8折。

某大型股份制銀行內部人士告訴記者，去年銀監局和同業公會即向各銀行下達房貸優惠折扣不低于九折的指導要求，銀行可根據自身實際情況在該基礎上進行調整，九折是業內較普遍的折扣。

走訪中，大多數銀行客戶經理表示尚未接到總行上調房貸利率的通知，但也有個別表示“已經隱隱約約聽到風聲”。“還是存在顧慮，九折是比較普遍的，要是上調利率，客戶肯定都跑到別的銀行去了。”一位客戶經理告訴記者。

雖銀行方面尚未有明顯動作，但不少人士仍認為房貸利率存在上調風險。

海通證券宏觀分析師姜超在研報中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應該在10年以上，當時10年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%，國開債完全是政府信用，對銀行而言不用占用任何風險資本，但發放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業，其資本金有限，因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數據比較看，合理的房貸利率應在5.5%左右。

姜超認為，央行確認貨幣市場“加息”的結果，意味著房貸利率存在大幅上調風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

恒豐銀行研究院執行院長董希淼認為，央行貨幣市場操作利率上調的確會影響銀行資金成本，不過銀行資金成本提高不一定體現在房貸利率之上。“自去年10月以來，房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確實有可能通過價格手段來防控風險。”房貸利率上調有助于擠掉投資性、投機性購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響，商業銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭“冷遇”

業內人士指出，本次央行調高利率與1月“天價”信貸數據不無關系。

雖然央行尚未公布1月份信貸數據，但多家機構預計今年1月份新增信貸規模較大可能會超去年同期2.51萬億元，甚至將高達2.8萬億元。

華泰證券報告顯示，預計1月份新增信貸達2.5萬億元。首先，1月是信貸大月，季節性安排雖然在宏觀審慎評估體系（MPA）考核后有所弱化，但歷史信貸節奏造成的信貸集中到期續作仍會延續；其次，提早投放信貸會更早獲得利息收入，因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外，往年1月都會有大量新的基建項目資金投放。

國元證券分析師表示，從政策意圖看，政策性利率上調與控制2017年1月信貸投放過快、近期PPI上漲引發貨幣當局對通脹壓力的擔心有關。去年1月新增信貸同比增長萬億元以上，導致央行緊急收緊銀根，對部分小銀行實施懲罰性提升存準率。可見1月例行是銀行放貸的沖動時期，也是央行緊急收緊銀根的時點。

雖然預估1月信貸數額仍會高企，但不少業內人士認為，2017年信貸規模在信貸結構中的占比將會下滑。央行數據顯示，2016年12月新增居民中長期貸款創下近十個月新低，較11月大幅回落31%。

“部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無法投放，這些額度會在1月放出來，”一位商業銀行內部人士告訴記者，“尤其是在貨幣政策穩健中性和房地產加強調控政策背景下，二三月份房貸回落速度會加快，政府項目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金。”

從春節假期房地產成交情況看，住房按揭可能遭“冷遇”。

繼過去一年持續火爆之后，全國熱點城市樓市雞年春節期間迎來一片清冷，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，為近三年同期最低值。華創證券統計數據顯示，春節兩周中，第一周全國40城新房成交314.1萬平方米，環比下降38.1%；第二周成交環比再下降89.2%至34.1萬平方米。1月截至上周累計日均成交60萬平方米，環比12月下降37.5%。

伴隨樓市成交量萎縮，部分熱點城市房價也出現松動。數據顯示，1月深圳房價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%；廣州成交均價16970元/平方米，環比微跌0.61%。

樓市或迎拐點

平安證券認為，中國尚未進入加息周期，但嚴厲的房地產市場政策疊加折扣利率向上調整，對于房地產市場的負面沖擊將較明顯，前期房價上漲過快的一線和部分二線城市已進入調整周期。

國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當于進一步確認寬松周期結束。從過去美國和日本經驗看，歷次房地產泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關重要的條件。此外，過去政策托底房地產或將成為歷史。一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地產住房信貸，房地產成交量大規模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，各地“兩會”期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加，房價（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點。

深圳中原研究中心負責人告訴記者，受雙重壓力影響，今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價格已步入調整期，今年樓市將以震蕩波動為主。該負責人同時指出，央行收緊貨幣政策的影響將會漸漸顯現，節后投資需求應有所收斂，并會在一定程度上抑制節后樓市成交量回升。

也有房地產資深人士向記者表示，按照目前基礎貨幣發行量和外匯儲備對比來看，央行在貨幣市場的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫，對于房地產市場而言，貨幣超發對房價的影響仍較大。

該人士表示，部分城市樓市量價齊跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大熱點城市的調控政策陸續落地，對市場需求面造成較明顯的抑制；其二，熱點城市地方政府對新房備案價格的控制；其三，受春節傳統淡季影響。三大因素疊加造成量價齊跌的現狀。受調控影響，預計熱點城市2017年樓市成交量將縮水至2014年水平，價格緩慢上漲趨勢并不會明顯改變。

東興證券分析師認為，2017年將成為此輪房地產繁榮周期的拐點，但地產行業并未沒落，仍擁有巨大發展空間。尤其是在大城市即大都市圈進程快速發展背景下，穩定的政策環境和前瞻性的規劃將為房地產行業開辟新的發展路徑。雖然2016年可能是行業銷售頂峰，但2017年可能成為房價的高點，且在未來相當長的時期內，行業總體規模仍有望保持在十萬億元以上。

來源：中國經濟網、中國證券網

來源：中國財經報