樓市一直是人們必不可少的談?wù)撛掝}之一。買不買房？這個爭議始終伴隨著千千萬萬的家庭。

今天就和大家算筆賬，買房或者不買房，10年后財富差別有多大？

第一種人：買房

假設(shè)在一個二、三線城市，房屋總價為50萬的地方買房：首付20萬公積金貸款30萬20年計，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己。

那么十年的月供總計為1963*12*10≈23.6萬。

第二種人：租房

租這套房子的話：按國內(nèi)住宅3%的普遍回報率算，50萬的房子月租為1250元。

由于國家統(tǒng)計局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計算，10年房租為：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

……

第10年房租：25342元

則租房人：

A、10年房租總計：

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬；

B、省下首付20萬，存銀行按年回報率5%（存款利率通常跑不贏CPI）算

20*1.05^10 ≈ 32.6萬；

C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算，約31萬；

D、省下的一次性還貸的錢為20萬。

現(xiàn)在有三個假設(shè)

假設(shè)1

未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。

那么買房的人財富為89.5萬。

租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬

假設(shè)2

未來10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬。

買房人財富是租房人的3倍有余。

假設(shè)3

未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。

租房人勝出。

所以，單從財富上計算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的。

可能有些人預(yù)期10年后房價還不如今天，或者漲幅低于26%，但因為中國人買房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會買房，不會在乎房價漲跌。

最后，買不買房，每個人心里都會有自己的答案。

央行出手樓市雪上加霜 2017年該不該買房？

雞年開年，原本就“寒冷”的樓市，如今又迎來了“大雪”！

今年1月，全國土地市場比去年四季度繼續(xù)降溫，全國成交的單價超過10億、溢價率超過100%的地塊只有17宗，大部分熱點城市土地成交溢價率低于去年平均水平。業(yè)內(nèi)人士認為，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強以及人口結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)承壓。

然而，今年春節(jié)前后，央行進行的兩項看似不起眼的操作，可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場寒冬將至。

那2017樓市又將何去何從？我們又該不該買房子？又可以在哪里買房子呢？

樓市“寒冬”過后或迎“嚴(yán)冬”

2017年春節(jié)假期前，中國人民銀行上調(diào)中期借貸便利（簡稱MLF）利率10BP，春節(jié)后，央行又上調(diào)逆回購利率、常備借貸便利（簡稱SLF）利率。

與此同時，央行還連續(xù)多日實施資金凈回籠。

央視在隨后解讀中表示，央行上調(diào)了給金融機構(gòu)提供資金時收取的利率，而沒有上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，所以這次上調(diào)不等于加息。但業(yè)內(nèi)人士分析，短期和中期借款利率均有提高，意味著央行將加強對信貸的約束。

這一操作被認為是去年底中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“降杠桿”思路的體現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這對房地產(chǎn)業(yè)而言絕非好消息。

央行對貨幣市場加息的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)的風(fēng)險。去年房地產(chǎn)市場異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，房地產(chǎn)市場銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/p>

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年下半年以來，作為房企主要資金來源的“定金及預(yù)收款”和“個人按揭貸款”增速出現(xiàn)總體下滑趨勢。其中定金及預(yù)收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，個人按揭貸款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，預(yù)計今年房地產(chǎn)市場成交量將有兩成的跌幅空間，房價也會出現(xiàn)下調(diào)。他還表示，即將召開的全國兩會，有可能是貨幣政策調(diào)整的重要窗口期。

據(jù)悉，有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn)。“我國正告別住房絕對短缺時代。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。

原國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過，拐點到來。他認為，“頂點”在2014年已經(jīng)到來。房地產(chǎn)投資回升時間不會太久，以后還是會回調(diào)，因為基本面沒有改變。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞分析， 人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開始減少。近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。

2017該不該買房子？在哪里買？

的確，在經(jīng)歷了2016年一線城市和部分二線城市房價的再一次瘋漲之后，國內(nèi)的房價已經(jīng)高到了令買房人頭昏目眩的地步。在這個節(jié)點，選擇去哪里買房，買哪個地段的房子，是一個讓買房人十分頭痛的問題。2017年該不該買房呢？

在討論2017年該去哪里買房的問題之前，首先看一下權(quán)威預(yù)測部門發(fā)布的研究報告。1月5日，中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心舉行了“2017年中國經(jīng)濟預(yù)測發(fā)布會”，預(yù)計2017年全國商品房銷售均價約為7687元/平方米，同比上漲3.4%，其中住宅平均銷售價格約為7435元/平方米，較2016年同比增長4.1%。在調(diào)控政策的影響下，預(yù)計2017年商品房銷售面積將回歸平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增速保持低速增長。

房價同比上漲3.4%？這個預(yù)測結(jié)果是不是會讓你打消買房的念頭？因為房價的這點漲幅根本就無法覆蓋你投資買房的機會成本�。坑绕渲档米⒁獾氖�，在房價漲幅趨緩的同時，央行突如其來的加息給今年房價的上漲蒙上了新的陰影。

短期房價漲跌看信貸，中期看土地，長期則看人口。因此，信貸是否收緊將是決定2017年樓市走勢的最關(guān)鍵因素。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞分析 ，人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開始減少。近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。

如果您還是想要買房子，在2017年，買房盡量謹慎考慮遠郊區(qū)。相比2016年，在今年買房特別是投資需求購房的風(fēng)險確實更高。因此，對于個人購房者而言，在發(fā)展相對成熟的地區(qū)買可以保證房產(chǎn)的流動性，在需要套現(xiàn)時成本和風(fēng)險都相對較小。同時這一類物業(yè)的估值也相對成熟，偏離價值程度小，貶值風(fēng)險低�？紤]資金價格的上行對房地產(chǎn)來說是利空，因此未來一年投資需要謹慎。

來源：億富金服