房地產稅真的要來了  最后的障礙正在逐一排除

　　華夏時報 記者 張智 北京報道

房地產稅要來了？

日前，國務院《關于創新政府配置資源方式的指導意見》出臺實施，其中明確提到“支持各地區在房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新”。在“房子是用來住的，不是用來炒的”總基調奠定后，這樣的表態，將房地產稅再次推進民眾視線中。

而這已經不是房地產稅第一次備受矚目了。

去年5月25日，財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示，全國人大常委會立法規劃已經將房地產稅法列入了第一類的立法項目。在賈康看來，房地產稅立法已經排在立法規劃的“第一陣營”。

不過，《華夏時報》記者獲悉，《房地產稅法》草案目前仍在起草中，年內出臺并執行的可能性不大。“要想征稅，先要立法，新稅種的設立、稅法的制定等都必須經過法律程序。即使《房地產稅法》能列入并提交全國人大常委會審議通過，最快也要在2018年才能開始施行。”中國財稅法學研究會副會長施正文向《華夏時報》記者表示。

年內難出臺

2013年，官方正式提出“加快房地產稅立法步伐”。2015年召開的第十二屆全國人大常委會立法規劃中，房地產稅法被列入了第一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。

和之前已經試點的房產稅有所不同，在我國的現行稅制體系中，并沒有房地產稅這一稅種。房產稅開征于1986年，僅適用于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。相較房產稅而言，房地產稅是一個綜合性概念。

據國務院發展研究中心研究員倪紅此前表示，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房產稅將增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

不過，《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者獲悉，目前房地產稅法尚沒有形成完整草案上報。在草案上報之后，經由全國人大一審二審，同時還要公布草案聽取民眾意見，這些都是需要一定的時間的。在中國財稅法學會秘書長周序中看來，這個程序很難在年內走完，更談不上實施。

“事實上，房地產稅立法還有一些疑難問題沒有解決，比如說房地產稅和土地出讓金之間的關系，如果同時收取，存在重復征稅的情況，還有農村宅基地是否收取房地產稅等問題，都沒有明確說法，但這些都是必須解決的問題。”周序中告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者。

實際上，房地產稅的征收方式跟西方有實質上的區別。最主要的原因是中國土地國有，實際上是“租”給房主使用的，而西方的房主則擁有土地產權。

按照上海試點房產稅的計算方法，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應繳房產稅4200元左右。

不過，這套方案落實到房地產稅身上，或許會有所變化。

據了解，房地產稅法從通過到實施應該會有一個過渡階段，從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。立法通過后并不意味著就會在全國馬上開征。由于房地產稅是典型的地方稅，何時開征會授權地方政府自己決定，并不是在某個時間全國一起征收，各個地方可以差別化。

“房地產稅一旦開征，將對過熱的房地產市場，特別是對投資性需求形成極大的抑制。由于房地產稅是對存量房進行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產投機和房價的上漲，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫，對投資客形成一定的打擊、對整個樓市的健康穩定發展有益是其最大的兩個意義。”經濟學家宋清輝表示。

不過，在對外經濟貿易大學公共管理學院教授李長安看來，決定房價的因素有多種多樣。其中包括貨幣超發，不關住貨幣發行的閥門，想要遏制房價是很困難的。此外，土地供給的壟斷是導致房價上漲的又一推力。由于財政對土地出讓金的依賴，地方政府都存在著人為限制土地供給的政策，造成了多數城市土地的嚴重供不應求，而這也成了房價剛性上漲動力強勁、下跌意愿不足的強大支撐。同時，投資渠道狹窄，實體經濟疲軟，也引發了大量社會資本涌入房地產領域，投機之風盛行。

漸行漸近

不管是否很快開征，房地產稅的相關準備一直都在陸續進行中。

在施正文看來，房地產稅征收的一個重要障礙就是不動產登記制度還沒有建立起來。長期以來，登記制度不統一以及房屋、土地產權種類較多、制度較為混亂，為房地產稅全面推開帶來了較大阻礙。不動產統一登記一旦完成，就意味著國內有了一套獨立的、全國聯網的不動產登記系統和制度，這也將是以后開征房地產稅的基礎。

不過，這個難題已經進入倒計時階段。

“2017年將大力推進不動產登記平臺的接入，全國335個地市州盟和2854個縣市區旗要全部接入國家級信息平臺，80%以上的市縣要完成存量數據整合入庫，并向省和部匯交數據。”國土資源部副部長王廣華此前表示。

不過，在宋清輝看來，倉促開征房地產稅，非但不能有效打擊投機者，反而會誤傷具有正常購房需求的群體。“從實際情況考慮，我國現在征收房地產稅時機還不成熟，因此房地產稅等政策出臺后也不會很快見效。此外，因為房地產稅牽涉利益甚眾、涉及面廣、情況復雜，不可能在一兩年內解決掉。”

另外，2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產稅，同時合并其他稅費。然而，近幾年關于房地產稅的改革，卻在合并或者取消其他的稅費上面不明確。如果房產稅的改革只是增加一個新的稅種，這意味著在已經很重的房地產稅收上再加稅。

“如果只是為了增加地方收入二手房地產稅，而不切實解決這些存在的問題，我覺得這部法律就不應該出臺。”周序中表示。

在國家行政學院教授馮俏彬看來，房地產稅除了是配套房地產調控的重要手段之外，同時也是各方公認的未來地方稅的主體稅種。針對當前經濟下行、深化改革上熱下冷的局面，關鍵問題還在于調整中央與地方關系，以形成對地方的良好激勵。

來源：華夏時報