作者 夏丹(交通銀行金融研究中心高級研究員)

3月，房地產市場進入密集調控期，并呈現出一些新的突出現象。結合近期央行和統計局公布的房價、銷售、投資及信貸數據，本文將集中討論市場所關心的三個問題。

一問：新房銷售同比下滑，調控就要停止了嗎？

3月起，房地產市場調控趨于頻繁，截至目前已經有50余城市出臺了超過140次調控措施。昨天統計局公布的商品房成交數據顯示，兩項銷售指標繼續處于回落當中。1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個百分點；商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。然而央行數據顯示，3月居民部門中長期貸款增加4503億元，較上月多增699億元，且占同期新增貸款總額的比重超過44%，接近去年全年的水平。這其中主要為按揭貸款的增長，反映了部分城市住房成交量依然不低。實際上，盡管熱點城市新房成交驟降，但部分城市二手房并未降溫，如3月北京周均成交套數仍保持了較高水平，杭州周均成交套數為去年同期的兩倍以上。

圖1：各線城市新建商品住宅價格環比漲幅

　　  數據來源：國家統計局，交銀金研中心

今早公布的房價數據顯示，房價環比上漲還在繼續。3月70個大中城市新建商品住宅均價環比上漲0.71%，漲幅較上月明顯擴大，各線城市漲幅均“抬頭”。70個大中城市中，僅上海、南京等8個城市房價環比下降，其余62個城市均有不同程度的上漲，其中廣州、海口、三亞漲幅超過了2%。二手房方面，僅有南京和烏魯木齊房價環比下降，合肥、銀川等4城持平，其余64城均環比上漲，其中廈門環漲達4.9%，廣州、北京次之，環比分別上漲3.3%和2.2%。盡管不排除有季節性因素的上漲，但在調控的緊箍咒特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房價仍然上揚，表明控房價還任重道遠。預計漲幅居前的熱點城市還有加碼調控措施的可能，下一步調控的重點可能轉向二手房方面，調控手段由限購限貸轉而側重于限售，以拉長二手房上市轉讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環核心城市地區也有加入限購限貸大軍的趨勢，調控范圍還將擴大。

二問：三四線樓市有起色，去庫存快完成了嗎？

今年以來，在去庫存政策的持續推進下，三四線城市房地產市場整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷售出現明顯起色。有一些市場觀點認為三四線城市呈現出的“火爆”銷售局面正帶動去庫存“接近尾聲”。但從33個數據可得且相對完善的代表三四線城市的情況來看，其總體銷售環比和同比離“火爆”尚有差距。若推及全國293個地級市中的其他三四線城市，整體成交增速可能更低。可以認為，一季度三四線銷售的熱潮更多的是“散點開花”，被報道升溫較快的只是其中一小部分，大部分三四線城市還難言走出高庫存陰霾。去庫存還在進行時，不宜夸大當前三四線樓市成交改善的現狀。

圖2：三四線代表城市 商品房成交面積周度變化情況

　　  數據來源：WIND，交銀金研中心

在這一撥三四線城市去庫存的浪潮中，城市之間會表現出時間和程度上的差異，其中“有題材、有故事”的三四線城市更容易借去庫存東風從低谷走出。這些“題材”包括：(1)區域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈內核心城市周邊；(2)產業經濟發展勢頭向好，地方政府產業政策初見成效；(3)擁有旅游、養老等特色資源稟賦；(4)在城市集群內功能定位明確，具有獨特的角色分工等。

而區位不佳、稟賦不足、缺乏產業支撐的三四線城市則不如前者那般樂觀，這些不能單靠自身經濟規律完成去庫存的城市，則需要借助“外力”推波助瀾。這些“外力”包括：(1)政策托底之力：政策面的友好將持續發酵，棚改貨幣化安置比例提升成為三四線去庫存的強動力，房貸資源向三四線傾斜也將為去庫存提供彈藥；(2)需求外溢之力：核心城市嚴控下的外溢效應將使三四線城市分享需求紅利，但若部分三四線區域投機傾向明顯提升，按照目前“哪里不對點哪里”的屬地化調控原則，也有招致定點打擊的可能；(3)預期推升之力：預期往往是“夢想變為現實”的有力推手，涌動在局部地區的熱浪也可能挑撥市場的神經，形成三四線整體向好趨勢的預期，助推資金流入而使預期得以自我實現。當然，外力作用究竟成色如何，還需看各家武藝，短暫熱潮釋放后仍可能有后勁乏力之隱憂。要止住三四線樓市蕭條的長久之“渴”，由“看一二線臉色”轉變為“靠自己吃飯”，最終還應落腳在提升城市自身的核心競爭力上。

三問：開發投資增速超預期，能持續樂觀嗎？

1-3月份，全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。統計局并未公布扣除價格因素的同比實際增長情況，依當前的情況推測，同比增速可能更高。近兩個月房地產開發投資的較快速上漲或與土地市場的活躍有關，今年以來地方政府推地動作有所加快，開發企業經過近一年的“饑餓”補庫存意愿也比較明顯。1-3月份，房地產開發企業土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%；土地成交價款1359億元，增長16.7%。

圖3：房地產開發投資名義和實際增速變化情況

　　  數據來源：國家統計局，交銀金研中心

不過這種超預期的增長態勢可能不會持久，房地產開發投資增速或于下半年回落。原因有三個方面：一是來自于房企金來源的縮減。因商品房交易行為產生的個人按揭貸款和定金及預收款在開發到位資金構成中占比約一半，成交增速下行和信貸監管趨嚴將減少這兩項資金來源。政策對房企開發貸、再融資、公司債等融資渠道的監管逐步加強，開發企業資金寬裕程度在降低，融資成本相對提高。第二，從開發投資增速相對銷售指標的滯后性來看，銷售面積增速的回落將逐步傳導至新開工、施工、竣工，房企投資行為偏謹慎。第三，去年供地較少的熱點城市可能加大土地供給，對開發投資增速的下滑有對沖作用；但畢竟各路資金進入土地市場的通道已慢慢被收窄或堵死，且占土地市場較大比例的三四線城市也不會大肆推地，因此我們判斷其主要為對沖而非主導作用，有利于支撐開發投資增速小幅下滑。

來源：中新經緯