1  總 則

1.0.1 為規范全省房屋建筑面積測算工作，統一全省房屋建筑面積計算技術標準， 依據《房產測量規范》GB/T 17986-2000，特制了定本規程。

1.0.2 本規程規定了房屋面積測算工作的基本術語、工作方法和房屋建筑面積計算與房屋共有建筑面積分攤一般與特殊情況的處理原則。

1.0.3 本規程適用于江蘇省行政區域內房產管理中的各類房屋面積測算。

1.0.4江蘇省行政區域內的房屋面積測算工作除應遵循本規程外，尚應符合國家、行業現行有關標準的規定。

2  術 語

2.1   房屋面積測算術語

2.1.1房屋面積測算 building area surveying and mapping

    利用測繪和計算機輔助的技術和方法，采集與表達房屋相關信息，為房屋管理等部門提供基礎數據和資料。

2.1.2房屋面積測算成果 products of building area surveying and mapping

    房屋面積測算過程中所形成的各類圖表、數據的總集。包括受理相關要件，房屋面積測算技術報告，房產平面圖集等。

2.1.3 房屋建筑面積 building area

    房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和。

2.1.4 房屋套內建筑面積area of the inside property

    房屋套或門范圍內由單個所有權人占有和使用的建筑面積，包括套內使用面積、墻體面積及陽臺建筑面積三部分組成。

2.1.5 房屋的使用面積usable floor area

    房屋套內全部可供使用的空間面積。

2.1.6房屋的登記面積registered property area

    產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋登記面積由市、縣(市)房屋登記機構登記確認。

2.1.7房屋套內墻體面積interior wall area

    成套房屋套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

2.1.8共有（公用）建筑面積shared (common) building area

    建筑物內由多個權利人共同占有或使用的建筑面積。包括：幢內共有（公用）建筑面積和非幢內共有（公共）建筑面積。

    共有（公用）建筑面積還包括套與共有建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

共有（共用）建筑面積包含有：應分攤共有（公用）建筑面積和不分攤共有（公用）建筑面積。

2.1.9房屋專有建筑面積   proprietary building area

    建筑物內由單個權利人占有或享有獨立使用的建筑面積。

2.1.10房屋建筑面積預測算 forecast calculation of building area

    依據規劃建設主管部門核準的建筑施工圖，按本規程，對房屋的特征信息進行圖上采集計算，出具房屋面積預測算報告。用于房屋的預售審批與備案。

2.1.11房屋建筑面積實測算 physical surveying building area

     房屋竣工后，根據本規程，對房屋的特征信息實地采集計算，出具房屋面積測算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供基礎資料。

2.1.12 房屋面積的變更測算 surveying building area for its alternating

    房屋登記后，因房屋的產權界線、房屋面積等發生變化而進行的房屋建筑面積測算。

2.1.13 房屋基本單元 elementary building area

     有固定界線、可以獨立使用并有明確、唯一編號（幢號、房（室）號等）的房屋或特定空間。

2.1.14 房屋 building

    具有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造作為人們生產、生活或經營場所的建筑物。

2.1.15 中誤差standard deviation

 在一定測量條件下，觀測量的各個觀測值真誤差的平方和的平均值的平方根2.1.16 限差 tolerance

 在一定觀測條件下規定的測量誤差的限值。

2.2   建筑術語

2.2.1 層高 storey height 

   上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

2.2.2 室內凈高 interior net storey height

從樓、地面面層(完成面)至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間的有效空間的垂直距離。 

2.2.3 自然層數 natural storey      

   按樓板、地板結構分層的樓層數。

2.2.4假層 informal floor   

   指位于自然層以上，層高不是全部為2.20m以上的非正式層。

2.2.5 夾層 inter layers  

   在一個樓層內，以結構板形式增設的局部樓層，為非自然層。

2.2.6 閣樓 attic  

   位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的暗樓。

2.2.7 架空層 open floor   

僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。

2.2.8 架空房屋bottom overhead construction   

一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。

2.2.9 結構轉換層 transfer structure layer   

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換的樓層。

2.2.10 設備層 mechanical floor

建筑物內專為設置暖通、空調、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入維護的樓層。

2.2.11 避難層 refuge storey

    建筑高度超過100m的高層建筑中，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。

2.2.12 地下室 basement   

房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

2.2.13 半地下室 semi-basement   

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。

2.2.14 房屋總層數total building layers 

房屋的地上層數與地下層數之和。

2.2.15 地上層數overground layers

指室內地坪±0.00m以上的房屋層數。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥1.50m的半地下室，計入地上層數。

2.2.16 地下層數 underground layer    

室內地坪±0.00m以下的房屋層數。無采光窗，地坪（自然）以上＜1.50m的半地下室 ，計入地下層數。

2.2.17 躍層式住宅duplex apartment house

套內空間跨越兩樓層及以上，且設有套內樓梯的住宅。

2.2.18 騎樓 overhang

樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。

2.2.19 過街樓 arcade

    有道路穿過建筑空間的樓房。

2.2.20 過道 passage

    建筑物廳、堂或套內設置的水平交通空間。

2.2.21 走廊 corridor gallery

建筑物內設置的套外使用的水平交通空間。

2.2.22 架空走廊 bridge way

建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。

2.2.23 挑廊 overhanging corridor 

挑出建筑物外墻的水平交通空間。

2.2.24 檐廊 eaves gallery  

設置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。

2.2.25 回廊 cloister

圍繞中庭或庭院的走廊。

2.2.26 門廊 porch  

位于建筑物出入口處, 凸出于建筑主體，有廊臺、且有支柱支撐頂蓋或半圍合的開放式建筑空間。

2.2.27 連廊 corridor；covered passage

連接建筑之間的走廊。

2.2.28 門斗 foyer  

在建筑物出入口設置的起分隔、擋風、御寒等作用的有蓋過渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進形成，借助于建筑墻體形成圍護。

2.2.29 門廳 lobby；entrance room

位于建筑物人口處，用于人員集散并聯系建筑室內外的樞紐空間。

2.2. 30雨蓬 canopy

    設置在建筑物進出口上部用于擋雨、遮陽的板或蓬。

2.2.31 陽臺 balcony；veranda

附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間。

2.2.32設備用房 equipment room machine room

    獨立設置或附設于建筑物中用于設置建筑設備的房間。

2.2.33 永久性頂蓋 permanent plafond

經規劃批準設計的永久使用的頂蓋。

2.2.34 圍護結構 envelop enclosure

圍合建筑空間四周的墻體、門、窗、欄桿等。

2.2.35 圍護性幕墻 enclosing curtain wall

     直接作為外墻起圍護作用的幕墻。

2.2.36 裝飾性幕墻 decorative faced curtain wall

設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。

2.2.37 建筑幕墻 building curtain wall

    由金屬構架與板材組成，不承擔主體結構荷載作用的建筑以外的圍護結構。

2.2.38 勒腳 plinth

    建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。

2.2.39 變形縫 deformation joint

    為防止建筑物在外界因素作用下，結構內部產生附加變形和應力，導致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預留的構造縫。包括伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫。

2.2.40 棚 shed

    由單排或多排柱和頂蓋構成的室外空間。

2.2.41 天井 patio

被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光和通風。

2.2.42 凸窗bay window

用于房間采光和美化造型而設置的，窗臺高度≥0.03m凸出外墻的窗。

2.2.43 落地窗french window

窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度＜0.30m的窗。前者為落地窗，后者為反凸式落地窗。

2.2.44 大堂 hall

    具有休息、會客、接待、商務等功能的門廳。

2.2.45 中庭（共享空間） atrium

建筑中貫通多層的室內大廳。

2.2.46 前室 anteroom

    設于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。

2.2.47 臺階 steps

    室外或室內在地坪與同一樓層不同高度處設置供人行走的階梯。

2.2.48 管道井 pipe shaft

建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道。

2.2.49 煙道 smoke flue

建筑物中設置用于排放煙塵的豎向井道。

2.2.50 核心筒core tube

建筑物中集中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、聯系其它建筑空間的結構體系。

2.2.51 裙房 podium

與高層建筑相連的，建筑高度不超過24m的附屬建筑。

2.2.52 塔式住宅 apartment tower/building

以共用樓梯或共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比小于2的住宅。

2.2.53 功能區function area   

根據房屋的用途而劃分的使用范圍稱為功能區。

2.2.54 公共（消防）通道public (fire prevention) channel

建筑物內用于消防或通行需要而設置的與市政或小區道路連通的穿越建筑物的通道。

2.2.55 公共綠地（開放空間）public green area (open area)

滿足規定的日光要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的集中綠地。

2.2.56 眺望間 view room

設置在建筑物頂層或挑出外墻的，供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑空間。

3 房屋面積測算的數據采集

3.1房屋預售測繪的數據采集

3.1.1商品房預售測算應根據“建設工程規劃許可證”及依法核準備案的建設工程施工圖或匹配的電子圖進行。

3.1.2從建筑施工圖上采集房屋邊長數據時，應對分段邊長之和與總長度進行校核。校核不符時，應返回建設單位進行修正。當圖形面積＜0.50㎡時，可用設計圖圖解量取邊長或在電子文檔上獲�。怀�過上述標準的，應返回設計單位補充。

3.1.3 圖紙邊長采集過程中，若遇特殊情況時，需在計算成果的附記中記錄或作詳細說明。當個別小尺寸有明顯錯誤的，可自行修正；對數據不足的，可采取圖解量取、圖解計算。

3.1.4在應用圖紙進行計算時，當設計無標注粉刷層厚度的，粉刷層厚度統一為0.02m。

3.1.5 在建造過程中，若房屋施工圖紙發生變更的，須辦理相關審批手續，并及時通知委托的測量機構辦理變更測量。

3.1.6經房屋登記機構審核的預測成果，是房屋預售許可、審批及備案的依據。

 3.2房屋實測數據的采集

3.2.1房屋數據的實地采集應按以下規定執行：

  1 房屋的實測應包括：竣工測繪、現狀測繪、變更測繪、分割測繪等。

2 用于數據采集的工具與設備應包括：經檢定合格的鋼卷尺、手持測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS衛星定位系統等。

3 采集內容應包括：房屋的邊長、墻體厚度、特征點位置，房角點、界址點坐標等和其他需表述的地形要素。

4 使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選取房屋相同高度的參考點，以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，應使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上。

   5 其形狀規則房屋的數據采集應進行總尺寸和分尺寸數據校核。當丈量邊長與設計邊長較差在誤差允許范圍內時，可采用原設計邊長，否則應采用實測邊長。

   6 對同套型或同單元實測時，應進行數據校核，其邊長總長度應等于分段長度之和，并應有多余測量數據校核。

   7 實測房屋有不規則形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素，按幾何公式計算面積或采用實測房屋特征點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點的中誤差應控制在±0.05m范圍內。

3.2.2  層高測量應按以下規定執行：

 1 在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪項目的標準層、架空層、結構轉換層、夾層（插層）、地下層、半地下層等進行層高測量。對層高有疑問的其他建筑空間，應進行層高測量，并作相應記錄。

 2 同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，必須分別對各區間進行測量與記錄，并在備注欄記錄說明。

 3 當建筑物設計層高＜2.10m或≥2.30m時，可測量一個層高值；當設計層高在≥2.10m和＜2.30m范圍時，應在不同位置測量三個以上層高值取平均值作為實測層高，層高量取至0.01m。

 4 有建筑施工圖的竣工房屋，實測層高平均值與設計值之差≤±0.03m時，可按設計層高為準。

 5 無建筑施工圖（歷史遺留）房屋，其層高按層內不同位置實測數據的平均值作為層高。

    6 底層或地下室層高數據，應按實測凈高數據，加結構頂板厚度作為該層的房屋層高。

3.2.3 斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數據采集，應符合以下規定：

    1 當一間（單元）房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為內傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩部分的邊長數據并附略圖說明。

    2 當房屋的墻體為向外傾斜時，邊長尺寸量應至傾斜位置的底部。

    3 當房屋的斜坡屋頂及傾斜墻體層高難以量取時，應量取室內凈高2.10m處，并同時量取相應的定位數據。

3.2.4  陽臺、平臺、廊、窗的數據采集應按以下規定執行：

    1 陽臺需采集的數據包括：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護結構的尺寸，陽臺頂板至底板的垂直距離。當陽臺的圍護結構凸出陽臺底板時，應采集陽臺底板的水平投影距離。

    2  平臺需要采集的數據應包括：平臺下方建筑的外圍尺寸、平臺下方建筑外圍和平臺周邊建筑外圍的相對位置數據。

    3  有柱廊時，應取廊柱之間、廊柱與廊圍護結構之間的相對位置數據。無柱廊時，應量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數據。對異型柱所構成的圍護結構，應量至異型柱外圍2.20m或凈高2.10m處作為圍護尺寸。

    4 窗需要量取窗外側與主體墻體的位置數據，量取窗臺與樓（地）面之間的位置數據，窗底板到頂板之間的垂直距離。

3.2.5  建筑物內外墻體數據的采集應按以下規定執行：

    1 采集建筑物內的邊長與墻體厚度數據時，應在未進行裝飾貼面處理的部位量取。

    2 采集建筑物外的邊長與墻體厚度數據時，應沿建筑物外墻體的最外層表面的勒腳以上量取數據。（不包含裝飾性貼面）

3.2.6 車位（地下車位）、商業攤位等特殊房屋的數據采集應按以下規定執行：

    1 車位（地下車位）、商業攤位的界線確定應經規劃、消防審核通過。界線宜由界址點或線界組成。

 2 以界址點或線界連線作為界線的車位、商業攤位，建筑面積應量取相鄰界址點或線界各自的相對位置數據。

    3 車位、商業攤位有圍護結構的，量取圍護結構內空間距離和圍護結構厚度。

    4 對地下空間（含地下室）進行邊長測量時，可實測室內邊長和外墻厚度。當外墻厚度無法實測時，可采用建設工程施工圖數據。

3.2.7  房屋邊長數據采集應按以下規定執行：

1 住宅或寫字樓應按套或分單元采集；

2 共有建筑面積邊長數據應分層采集；

3 自建房或獨立產權房屋的建筑面積邊長數據應分層采集；

4多產權房的建筑面積邊長數據應按單元采集，其共有面積邊長應分層采集。 

3.2.8 房屋信息數據采集應按以下規定執行：

1 房屋信息數據采集時應確認的內容包括：建筑物名稱、房屋坐落、房屋幢號、戶（室）號、房屋產別、建筑結構、房屋用途、房屋建成年份、房屋層數等與建筑物有關的權利人及委托人信息等。

2 建筑物名稱應根據當地地名委員會批準的名稱采集。

3 房屋坐落、房屋幢號應根據當地公安部門批復(證明)進行采集。

4 房屋產別應按《房產測量規范》GB/T17986—2000附錄A中的表A4采集。

5 房屋結構應根據經審核的建筑施工圖相關內容進行采集，或參考GB/T17986—2000《房產測量規范》附錄A表A5采集。

6 房屋用途應根據規劃部門批復的規劃內容進行采集。

7 房屋建成年份應按房屋實際竣工年份采集。拆除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集。

8 房屋的總層數應按本標準的要求，并參照規劃許可證實地進行采集。房屋層高的誤差與限差應滿足本標準第6.1.4條款邊長丈量二級精度要求。

9 建筑物有關的權利人及委托信息包括：權利人和委托人的姓名（名稱）、地址、聯系方式等。

4  房屋建筑面積計算規定

4.1一般規定

4.1.1 計算全部建筑面積應按下列規定執行：

1 永久性結構的單層房屋其層高大于2.20m時，應按一層計算建筑面積。多層和高層房屋應按各層建筑面積的總和計算。

2 房屋自然層內局部樓層設有的夾層、插層、技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層及樓（電）梯間等，高度在2.20m以上時，面積應按其水平投影面積計算。

3 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上時，面積應按其外圍水平投影面積計算。

4 房屋內的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等應按房屋自然層數計算建筑面積。

5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備間等，建筑面積應按其外圍水平投影面積計算。

6 挑樓、全封閉的陽臺面積，應按其外圍水平投影計算。

7與房屋相連的有柱走廊，層高在2.20m以上時，面積應按其柱的外圍水平投影面積計算。

8 房屋間永久性封閉的架空通廊，層高在2.20m以上時，面積應按外圍水平投影面積計算。

9 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上時，應按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。（地下室按照外墻投影面積計算。）

10 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。

11玻璃幕墻，金屬板幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻時，應按外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻的外圍水平投影面積計算。

12 屬永久性建筑的有柱或非單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.20m以上時，應按柱外圍水平投影面積計算。

13 與室內相通，具備房屋一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，應按外圍水平投影計算。

14 依坡地的建筑物吊腳架空層，深基礎架空層，設計加以利用，且有圍護結構的，應按層高在2.20m以上或凈高在2.10m以上部位的外圍水平投影面積計算。

15 立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結構層的，按其層高＞2.20m結構層建筑面積的總和計算。內部無結構層的不論其高度和停放層數，均按一層計算。

16 有圍護結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積的實際層數計算。

17 有永久性上蓋，有柱和圍護結構的場館看臺，層高大于2.20m時，按柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算建筑面積；場館內有結構層的多層，應按多層面積計算；場館看臺下方加以利用，且高度在2.20m以上的部位，應按其結構層水平投影面積計算。

18 原始設計斜面結構屋頂下面加以利用的空間，層高在2.20m以上或屋面底板距樓面凈高在2.10m以上（含2.10m，下同）的部分，應計算建筑面積。

4.1.2  計算一半建筑面積應按下列規定執行：

1 與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板圍護結構外圍水平投影面積一半計算；圍護結構超過上蓋的應按其上蓋水平投影面積一半計算。

2 屬永久性建筑的獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.20m以上的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3 有頂蓋未封閉的挑廊、陽臺，應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。當圍護向內傾斜時，應按圍護上沿外圍水平投影面積的一半計算；當圍護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積的一半計算；當圍護超過上蓋投影時，應按其上蓋水平投影面積一半計算；上蓋投影超過圍護時，應按圍護結構水平投影面積一半計算。

4 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

5 有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高≥2.20m的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

4.1.3  不計算建筑面積應符合以下規定：

1 層高在2.20m以下的技術層、夾層、插層、架空層、車庫層、地下室、半地下室等。

2 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻等。

3 房屋之間無上蓋的架空通廊。

4 無頂建筑，房屋的天面、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀建筑設施。

5 與室內不相通的平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，以及房屋間的伸縮縫等。

6 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

7 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路、街巷通行（主要通道，邊上無人行道）的，不論其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算建筑面積。

8 利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。

9 房屋主墻外的保溫層、防潮層、采光井等其它裝飾性材料的貼面。

10 獨立煙囪以及亭、塔、油（水、氣）罐、池、地下人防的干、支線等。

11 活動房屋、臨時房屋、無頂蓋或部分倒塌的房屋。

12 無永久性頂蓋的架空走廊和用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等。

13 最大進深＜1.00m未封閉的陽臺、挑廊等。

    14 頂層檐口以上用結構層（樓板）全封閉的，應視為隔熱層不計算建筑面積。

15樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積。

4.2  計算細則

4.2.1  層高及凈高的計算應按下列規定執行：

1 層高取上下相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離；凈高取樓（地）面至上部樓板底面之間的垂直距離。結構面可包含厚度不大于0.02m的結構找平面層（圖4.2.1-1）。

2 同一樓層外墻以內的建筑空間中，當結構梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足夠2.20m的部分，其層高應取所在樓層的層高值；當局部凈高度不足2.10m的部分，其凈高值應取所在樓層的凈高值（圖4.2.1-1）。

4.2.2  特殊房屋的面積計算應按下列規定執行：

 1 建筑物內由非規則（傾斜、弧形）等非垂直墻體構成，應按層高在2.20m以上計算建筑面積；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部位的水平投影面積計算。

 2 當建筑墻體向內傾斜時，應按其室內凈高在2.10m以上的水平投影部位計算；當建筑墻體向外傾斜時，按底板墻體外圍水平投影面積計算。

 3 坡屋頂、拱形建筑，應按層高在2.20m以上部分面積計算；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部分水平投影面積計算（圖4.2.2-1）。

4 多排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,若柱為內傾斜柱，應以柱距離地面2.10m處的連線水平投影面積計算；柱為外傾斜柱，則應以柱最底端外側連線水平投影面積計算（4.2.2-2）。

4.2.3  陽臺、平臺（露臺）、復合陽臺的區分應符合以下規定：

1 陽臺與平臺的區分：包括底板是借助于下層屋面或者獨立懸挑、臺下方是房間或者陽臺，臺上方有蓋者應為陽臺，無蓋者應為平臺（圖4.2.3-1）。

2 凸、凹陽臺的區分：具有兩個（含兩個）以上連續對外開敞面的陽臺應為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺應為凹陽臺。詳見圖4.2.3-2

3 凸、凹陽臺的計算按下列規定執行：

1）有頂蓋的不封閉凸陽臺，應按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。

2） 有頂蓋的不封閉凹陽臺，進深≥2.10m時，應按其圍護結構外圍水平投影面積計算；進深＜2.10m時，應按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。

4 復合型陽臺由凸、凹兩部分構成的陽臺為復合型陽臺（圖4.2.3-3）。

5 復合陽臺的計算按下列規定執行：

1）有柱的不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入部分應按結構外圍的水平投影面積計算；凸出部分應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積一半計算；當凹入進深＜2.10m時，復合陽臺應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積一半計算；

2）無柱的不封閉復合陽臺，當凹入進深≥2.10m時，凹入部分應按結構外圍的水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時，應按其凹入部分結構外圍的水平投影面積一半計算；凸出部分按圍護結構外圍水平投影面積一半計算；無圍護結構的，不應計算建筑面積。

6有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度小于兩個自然層時，應按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積一半計算；當其上蓋高度達到或超過兩個自然層，且在垂直空間范圍內，無水平橫梁、掛墻等結構時，陽臺不應計算建筑面積；否則，應按結構層認定，計算一半建筑面積。詳見圖4.2.3-4

7高層中二戶共有的消防陽臺，由欄桿分隔但陽臺底板相連的兩個相鄰陽臺，可按分隔欄桿作為界線，分別計入各戶（室）陽臺建筑面積；獨戶（室）中的消防或封閉情況相同的雙陽臺，可按單陽臺計算建筑面積（圖4.2.3-5）。

8 對頂層和非標準層的不封閉陽臺，以該幢建筑標準層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時，以6.00m作為認定標準。當陽臺高度在2.20m～6.00m時，認定有頂蓋，否則為無頂蓋。當頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取陽臺底板與上層斜屋面最低點間的垂直距離。

9 在一幢房屋上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時（即左右或前后錯開）時按以下規定計算（圖4.2.3-6）：

1）當上層頂蓋投影進深＜1.00m或重疊部分小于下層陽臺面積一半時，不應計算建筑面積；

2）當陽臺進深≥1.00m且重疊部分不小于下層陽臺面積一半時，應按重疊部分的水平投影面積一半計算。

3）當復合陽臺凸出進深＜1.00m或凸出重疊部分小于下層陽臺凸出面積一半時，凸出部分不計算建筑面積。當凸出進深≥1.00m且凸出重疊部分不小于下層陽臺凸出面積一半時，應按重疊部分的水平投影面積一半計算。

10住宅建筑中屬于一戶專有，且結構特殊類似于陽臺，在建筑圖上標定為空中花園、入戶花園等（位于地面層、房屋或裙樓屋頂除外），均應認定為入戶陽臺，應按本規程中相關陽臺的規定計算面積。

11 在建筑物中設置的，與公共走廊、通道相通、具有一面以上（含一面）直接對外開放、用于綠化、休閑的公有建筑空間，且結構與陽臺類似的公共陽臺，應按本規程中相關陽臺的規定計算面積。

12 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結構或圍護物時，當上方建筑形成為陽臺時，則該部分作為陽臺，應按本規程中相關陽臺的規定計算面積；當上方是房屋建筑時，下方應視為門廊或門斗，按門廊或門斗規定計算（圖4.2.3-7）。

4.2.4 花池、空調機位的計算應符合以下規定（圖4.2.4）：

    1結構墻體以外的不計算建筑面積。  

 2利用陽臺建筑內部分隔形成的花池、空調機位等，應作為陽臺部分計算建筑面積。

3單獨向陽臺及建筑內部空間凹進，內部隔墻為非結構墻體的，應計算建筑面積；內部隔墻為結構墻體的，不應計算建筑面積。

4.2.5  凸窗、落地窗的計算應符合以下規定：

1凸窗窗臺與地面＜0.30m且凈高≥2.10m的，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面≥0.30m時，按凸窗，不論高度不計算建筑面積；凸窗凈高≥2.10m且凸窗進深≥1.00m時，凸窗計算建筑面積，否則不計算建筑面積；凈高≥2.10m的落地窗，不論進深，計算建筑面積（圖4.2.5-1）。

2窗體未凸出外墻的窗（圖4.2.5-2a）、或窗體上（下）方凹入部分以各種類型建筑材料封閉的窗（圖4.2.5-2 b、c）均不視為凸窗，當凈高≥2.10m時，計算全部建筑面積。

3對上反梁外側另有結構橫梁的窗，取橫梁為外墻，其橫梁以外部分視為凸窗，當凸窗橫梁以內部分凈高≥2.10m時，應計算全部建筑面積; 當凸窗橫梁以內部分凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積; 對下反梁外側另有結構橫梁的窗，當凸窗窗臺高度≥0.30m且凸窗橫梁以內部分凈高＜2.10m時，應不計算建筑面積。當凸窗窗臺高度＜0.30m且凸窗橫梁以內部分凈高≥2.10m時，應按落地窗計算建筑面積（圖4.2.5-3）。   

4陽臺內的凸窗或花池，當凸窗不計算建筑面積時，所占用的陽臺或花池空間應計入陽臺建筑面積（圖4.2.5-4）。

4.2.6  采光井、管道（井）的計算應符合以下規定：

1 管道（井）應包含：通風、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊或電纜等。

2 房屋內的各類管道（井），應按自然層數計算建筑面積。

3 位于建筑物主體以外的管道（井），不計算建筑面積。

4 地下室或半地下室所使用的采光井，不計算建筑面積。

5 地下室或半地下室其主體以內的管道（井），在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數計算建筑面積，并計入地下室或半地下室共有建筑面積。

6 當管道（井）位于地面建筑物內部時，應計入地上功能區或層共有建筑面積。

7 借助四面建筑圍成，中間設置有蓋的采光井，當為多戶共有的，不計算建筑面積；獨戶（別墅、自建房）專用時，應計算建筑面積。

4.2.7 室內樓（電）梯面積的計算應符合以下規定：

    1 位于建筑外墻或主體結構以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護墻體的樓(電)梯，為室內樓梯。位于建筑外墻或主體結構以內的樓梯，均視為室內樓梯。

2 室內樓梯無論其本身如何設置梯間，均按建筑物自然層（不論自然層的高度）數計算建筑面積。

3 穿越夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，夾層（或非自然層）不使用（不開門）的，其位于夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，不計算建筑面積。

4 與建筑物不相連的獨立樓（電）梯，按其出入層數，計算建筑面積（圖4.2.7-1）。

5共享空間內的自動扶梯、旋轉樓梯，按所經層次計算建筑面積，當上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔≥0.30m時，不論頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當間隔＜0.30m時，其間隔計入樓梯部分，按樓梯間規定計算建筑面積。

 6當底層(商場、辦公樓等)內部設置自動扶梯無回轉公共過道時，應按上層回轉空間部分，計算建筑面積（圖4.2.7-2）。

7復式建筑的室內樓梯，按自然層數計算建筑面積；通往躍層，假層（閣樓）、夾層等的樓梯預留孔，若設計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應計算建筑面積。

8在建造樓梯（旋轉式）中形成的凈空，其面積≥5.00㎡時，應按建筑物上空計算建筑面積；面積＜5.00㎡時，應按自然層計算建筑面積。

9錯層式建筑的室內樓梯，應選上一層的自然層數計算建筑面積（圖4.2.7-3）。

4.2.8  幕墻、墻體的面積計算應符合以下規定：

    1 當主墻面外又有幕墻時，應視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。

2 圍護性幕墻按以下情況計算面積（圖4.2.8-1）：

    1）  當樓面底板外邊緣至幕墻外邊緣距離＜0.40m時，以該距離為外墻厚度，取中線，其一半作套內半墻，一半為共有半墻；

2） 當樓面底板至幕墻外邊緣距離≥0.40m時，樓板外邊緣至幕墻內邊緣的空間應按建筑物上空計算。

3） 當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。

4）當上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕墻時，以材料框架的厚度作為本層外墻。

       3樓層內既有主墻又有幕墻的計算，應按以下規定執行（圖4.2.8-2）：

1）圍護性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。

2) 裝飾性幕墻，不計算建筑面積。

3）當整墻面有主墻又有幕墻時，當主墻總長，超過整墻面長度的2/3時，可取主墻及延伸線為本層外墻；否則，主墻部分和幕墻應分段取值，并相應計算外墻的墻體面積。

4）全幕墻中的零星墻體＜1/3墻面時，可取幕墻為外墻；否則按主墻和幕墻分段取值，并相應計算外墻的墻體面積。

4 外墻、共有墻中含有柱或其他承重支撐體時取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻體面積（圖4.2.8-3）。

5 建筑物上空處的外墻不計算建筑面積。詳見圖4.2.8-4

    6 商場、商鋪局部以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取主墻體或圍護構架的厚度作為外墻厚度計算面積。

7 當外墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，取下部勒腳以上的墻體厚度計算面積。

4.2.9走廊（含挑廊、檐廊、連廊等）的面積計算

1內走廊的劃分應符合下列規定（圖4.2.9）：

    1）沿走廊延伸方向兩側均封閉；

2）走廊有一側開敞，其開放深度≥1.00m的建筑空間；

3）一條走廊僅局部段一側或兩側開敞，其余部分均為封閉。

2 外走廊（有柱、無柱）的劃分應符合以下規定：

1）開敞側有柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊；

2）兩側存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊；

3）走廊兩端的柱或墻體不專向走廊凸出，或柱或墻可以劃歸其它建筑空間時，該走廊可視為無柱走廊；

4）由多段構成的走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分。

3 內、外走廊計算應按符合以下規定：

    1）內走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應計算全部建筑面積。

    2）有柱走廊不論其層高，均按其柱的外圍水平投影面積計算；無柱走廊當層高小于二個自然層時，按其結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算；層高達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。

    3）位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護結構、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當上蓋寬度≥1.00m時，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

    4）位于屋頂（裙房屋頂）銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算；當圍護結構＜頂蓋的，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

5）樓房底層設有兩端不封閉的通道，若該通道僅一幢使用，無道路相連的，計算建筑面積；若通道可供車輛通行或與道路相通的，視為公共通道，不計算建筑面積。

4.2.10 室外臺階、樓梯、車道的面積計算應符合以下規定：

1有永久性頂蓋的室外樓梯，按全部建筑面積計算；當房屋頂層上蓋高度＜2.20m時，頂層應視為無樓梯，不計算建筑面積。

2 室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯應視為無頂蓋樓梯，應按樓梯各層水平投影面積的一半計算。

3 室外臺階（坡道）不計算建筑面積，但若下方空間設計加以利用的，其利用部分，按其凈高≥2.10m的部分，計算建筑面積。

4 無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道按到達層數計算建筑面積；室內車道按自然層數計算建筑面積。在車道所投影的層內，若車道下方空間設計加以利用的，按其凈高≥2.10m的部分，計算建筑面積，其各層內車道所占用的空間，不應重復計算車道面積。

5地面至裙樓平臺或裙樓平臺上設置的，室外樓梯、自動扶梯，應列為不分攤共有建筑面積（圖4.2.10-1）。

4.2.11 門廊、門斗、雨蓬的計算應按以下規定執行：

1無柱的門廊、雨蓬不計算建筑面積（4.2.11-1）。

 2單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應按以下規定執行（圖4.2.11-2）：

1)進深＜1.00m的門廊、雨蓬不計算建筑面積；

2）單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積一半計算；

 3）多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

3 門斗、門廊（凹）的計算，應按以下規定執行（圖4.2.11-3）：

1）無柱、單柱、多柱的門斗、門廊進深＜1.00m的不計算建筑面積；

2）無柱、獨立柱進深≥1.00m的門斗、門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算；無柱、單柱進深≥2.10m或多柱的門斗、門廊，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

4復合式的門廊、雨蓬的計算，應按以下規定執行（圖4.2.11-4）：

1）無柱的復合式門廊、雨蓬，凸出部分不計算建筑面積；當凹入進深≥2.10m時, 按其凹入部分的上蓋水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時, 應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

2）獨立柱的復合式門廊、雨蓬，當凹入進深≥2.10m時,凹入部分按其上蓋的水平投影面積計算；凸出部分按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；當凹入進深＜2.10m時,復合式門廊、雨蓬應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

3）多柱的復合式門廊、雨蓬，應按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

4.3 共有建筑面積的分攤與計算

4.3.1幢的確定應符合以下規定：

1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建筑，合并為一幢，裙房上部的多幢塔樓，應作為不同功能區計算分攤系數。

2地下（含半地下室地上部分＜1.50m）為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計算。

3地上（含半地下室地上部分≥1.50m）大型車庫或架空層，上部為多幢獨立的房屋，按多幢計算。

4.3.2特殊情形房屋的幢可按以下規定執行：

1由裙樓和多座塔樓組成的幢建筑，當裙樓及各塔樓之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且相互間無共有設施設備的，可將裙樓及其相應的塔樓作為一幢。

2當地面車庫（含架空層、半地下室地上部分≥1.50m）層以上各幢的共有部位相互獨立或塔樓間以連廊相銜接時，其車庫層上的塔樓，可分別作為多幢。

3 當連接多座塔樓的大型裙樓，塔樓以下為多功能用途（圖4.3.2-1）時，地下是車庫及設備，地上裙樓亦為商業與停車場混合。當商業或其它功能的共有建筑空間無相互沖突時，可按圖4.3.2-1所示，進行共有建筑面積分攤。

4結構和功能不同或高差較大的毗連房屋，有伸縮縫隔斷或無相關共有共用設施設備沖突時，可各自按單幢計算。

5 房屋建成后改建、擴建并形成整體的，應在滿足房屋登記條件下，作為一幢。否則，改建、擴建部分應單獨計算。

4.3.3 共有建筑面積的劃分與確認應符合以下規定：

1應以當地主管部門核準、備案的建筑施工圖為依據，按本規程要求，在參照幢內各功能使用狀況、共有部位的性質和服務范圍的基礎上，進行確認和申報。

2當建筑施工圖中有公共建筑空間范圍界定、界限不清，或標注的功能名稱、服務范圍不明確等情況時，應由設計單位和建設單位以書面形式共同確認并蓋章后作為依據。

3房產測繪單位應根據申報材料進行核對、實地勘測，丈量計算，編寫測算成果報告，報房屋登記機構審核。

4竣工測繪、現狀測繪、變更測繪時，房產測繪人員應對房屋的共有部分和實際功能使用狀況進行勘測核對；當實地對照出入較大時，以竣工測繪核定的實際使用功能為準。

4.3.4 共有建筑面積的分類應符合以下規定：

1 應分攤的共有建筑面積應符合以下規定：

1）符合法定或相關權利人合法協議約定的應分攤的共有部分；

2）建筑物內共有的核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道；

3）建筑物內共有的公共門廳、大廳、過（走）道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、門斗、入口大堂（前室）、疏散通道等平行移動空間；

4）幢共有的變（配）電室、消防控制室、大樓監控室、水泵房、設備間、值班警衛室等；

5) 突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等；

6）幢各套與共有建筑空間之間分隔墻的墻體一半面積，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

2 不應分攤的共有建筑面積應符合以下規定：

1）符合法定或相關權利人合法協議約定的不分攤的共有部分；

2）建筑物底層、頂層或裙樓頂層，用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；

3）建筑物屋面設置的人防報警（控制）室等公共建筑空間；

4）建筑物內，層高2.20m以上的消防避難層(區)、結構轉換層；

5）建筑物地下用于人防、公共停車位等；

6）為多幢建筑服務的消防通道，共有房屋等；

7）為他幢建筑所有權人的生活與利用不可缺少的共有部分。

4.3.5共有建筑面積分攤的一般原則應符合以下規定：

1 共有建筑面積的分攤，應按幢為單位，幢內的共有建筑面積在幢內分攤；非本幢的共有建筑面積，不在本幢分攤；幢內的共有建筑面積，不列入他幢分攤；地下部分的共有面積列入地下分攤；地上部分的共有面積列入地上分攤。

2 產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的，按本規程相關條款執行。

3 一般成套房屋住宅樓的共有建筑面積分攤，應按其幢各套內的相關建筑面積比例進行分攤。

4 幢為獨立產權時，其建筑面積可按各層墻外圍水平投影面積之和計算，可不劃分幢共有建筑面積。

5 已列為不分攤共有面積的，不參與幢內其他共有建筑面積的分攤。

6 幢內一般不宜設定專有面積。當確需列為層、單元、室（戶）專有建筑面積時，可采用協議確定，計入相應的套內建筑面積且參與幢共有建筑面積的分攤。

7經共有建筑面積分攤計算后，各室（戶）的建筑面積之和，應等于相應幢、功能區、層的建筑面積。

8 幢共有建筑面積分攤后，不劃分各產權人在共有部位中的權界；共有建筑面積一經分攤，任何人不得擅自侵犯或改變原使用功能。

4.3.6特殊共有建筑面積分攤應按以下規定執行。

1 地下室共有建筑面積的分攤，應按以下規定執行：

1）涉及地下室部分的共有建筑面積，應列入地下室功能區或層分攤。

2）當地下室功能區或層內局部為商業、辦公等用途（合法）時，其商業或辦公等區域內的共有建筑面積，應根據不同功能區域，按照本規程地上建筑相關條款進行分攤。

3）當地下停車場中機動（非）車位，有合法手續，準予出售并可擁有獨立產權時，其機（非）動車位的面積，可按各停車位實際占有面積（明確界線）計算，或按本規程相關規定，計算各機動車位的建筑面積。

4）通往地下室的車（坡）道，應計入地下共有面積。當坡道下方無利用或車道下方直接為地下二層建筑空間服務的，其車道對應的地面上空，應計入下一層的共有面積；當車道地下一層下方為利用空間的，其利用空間凈高≥2.10m部分,應計入地下建筑面積（圖4.3.6-1）。

5）地面上僅為地下室設置的樓梯間應作為地下室共有建筑面積；地下車庫的升降機房，應作為地下室不分攤共有建筑面積。

2 半地下室的共有建筑面積分攤，應按以下規定執行：

    1）當半地下室地上部分≥1.50m時，其半地下室計入地上層數，位于該半地下室中共有建筑面積的分攤計算，應按本規程地上建筑的相應條款執行。否則，應按本規程地下室相關條款執行（圖4.3.6-2a）。

2）當半地下室全部或部分用于商業、辦公等用途（合法）時，且商業、辦公等出入口位于地面以上的，則計入地上層數。否則，計入地下層數，并按本規程相關條款執行（圖4.3.6-2b）。

3）在獨立別墅、聯排別墅中，各戶內層高≥2.20m的半地下室，當地上部分≥1.50m，或坡地建筑一面以上（含一面）在地面以上時，列為戶（室）建筑面積；當在地上部分＜1.50m時，列為戶（室）地下建筑面積。

3 走廊（檐廊）、通廊、過道的分攤，應按以下規定執行：

1）當首層的各套（戶）均向走廊（檐廊）開門時，走廊（檐廊）列為首層各商鋪的應分攤共有面積。其他情形首層的走廊（檐廊），應依據與幢或功能區的水平、垂直通道的連通情況，列為幢或功能區應分攤共有建筑面積。

    2) 當首層柱廊、檐廊作為公共道路街巷通行（無人行道且兩端不封閉）的，不計算建筑面積。

 3）二層以上共有的內、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的共有面積。 

4）當屋頂（或裙房頂層）銜接房屋與房屋之間的走廊，當裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多幢的，應列為分攤共有面積；兩幢獨立建筑物之間的架空通廊，應列為不分攤共有建筑面積。

5）原設計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道面積，應由本層或相關套（室）進行分攤。

4 門廊、門斗、雨蓬（有柱）的分攤，應按以下規定執行：

1）為獨立戶（室）設置的門廊、門斗、雨蓬，計入戶（室）的套內建筑面積。

2）公共大門口或樓梯口設置的門廊、門斗、雨蓬，應列為應分攤共有面積。

5 門廳、大堂、中庭的分攤，應按以下規定執行：

1）戶（室）獨立使用的門廳、大堂、中庭，應計入該戶（室）的套內建筑面積；公共門廳、大堂、中庭，應按其服務范圍，列為幢或相應功能區的共有面積。

2）酒店設置在大堂內所形成的獨立使用空間，包括酒店的接待室、行李間、工作室等，應計入酒店建筑面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務的公共過道、休息場所等，應按其服務范圍，應列入幢或相應功能區的共有面積。

3）大堂內屬經營性的咖啡廳、茶室、商店等，應列為戶（室）建筑面積，參與共有建筑面積的分攤。

6 采光井、通風井、煙道的分攤，應按以下規定執行：

1）地下室、半地下室或地面上為地下室、半地下室使用的采光井，不計算建筑面積。

2）地下室與地上部分＜1.50m的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地下室共有面積。

3）地上部分≥1.50m的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地面部分的共有面積。

4）在核心筒結構內的通風、煙（管）道井，應與核心筒一體作為應分攤共有面積，其分攤方式與核心筒一致。

5）房屋層內多戶共有的通風、煙（管）道井等，應作為功能區或層的共有面積。

7 架空層、車庫（大型）層的分攤，應按以下規定執行：

1）架空層、車庫（大型）層的共有建筑面積無合法文件（協議）或特殊約定的，應列為架空層或車庫（大型）層內應分攤共有面積；

2）當架空層、車庫（大型）層中，局部為其他用途時，該部分應納入其他功能區，按本《規程》相應條款規定執行；

3）整層架空時架空層內的核心筒及門廳計入架空層共有面積；局部架空時，架空部分單獨計算，不參與幢共有面積的分攤。

8  管理用房、會所等用房的分攤，應按以下規定執行：

1）幢、層內由物業管理存放工具，作為儲藏、更衣、倉庫等無設計用途的房屋，應作為分戶（室）面積，并參與幢共有面積的分攤。

2）幢內設置的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，應作為分戶面積，參與共有面積的分攤。

9幢內設置的設備間、值班警衛室、消防控制室，供警衛、保安值班使用、休息，為本幢服務的，列為幢共有面積；為多幢服務的，列為不分攤共有面積。    

10 公共陽臺的分攤，應按以下規定執行：

    1）在建筑物底層、頂層架空設置的用于公共綠化、休閑的建筑空間，應列為不分攤共有面積；

2）在建筑物某功能區內逐層設置與公共通道相通的公共陽臺，符合計算建筑面積的，應列為功能區或層共有面積；

3）在建筑物某功能區內隔層設置的不規則公共陽臺（花園），符合計算建筑面積的，應列為功能區的共有面積。

11 避難層的分攤，應按以下規定執行：

整層為避難的，列為不分攤共有面積；當局部區域為避難的，避難部分單獨計算，不參與幢共有面積的分攤。

12 多功能綜合樓的分攤，應按以下規定執行：

    1）房屋內的核心筒和樓（電）梯間是幢內的共有設施，根據管理需要，局部功能區或局部樓層不開門（停機）的，不影響共有面積的分攤（包括住宅樓中1～2層復式房）；

2）地上多功能綜合樓內，通往各功能區的核心筒（垂直通道）部分，應按功能區分隔，納入各功能區共有面積；當核心筒（垂直通道）局部功能區或局部層次不使用時，應列為地上部分各功能區共有面積；當地下部分為多功能時，可參照執行；

3）裙樓屋頂的樓(電)梯間，應列為裙樓的共有面積；塔樓屋頂的樓(電)梯間，應列為裙樓與塔樓的共有面積；

4）連接核心筒的前室部分，應作為核心筒的共有部分，與核心筒分攤一致；

5）首層的大廳（大堂）及其公共出入口，首層功能開門（使用的），應作為該功能區共有面積；其他情形，應根據實際確定，由功能區或層進行分攤；

6）商業、辦公內，其樓梯、自動扶梯（垂直通道），功能區各層均有時，列為功能區共有面積；否則，樓梯間、自動扶梯列為層共有建筑面積；

7）當功能區或層內使用功能各異（如裙樓中局部層內有商業、超市或會所；一層臨街商鋪局部有辦公或住宅；綜合商場首層的內外商鋪等），應先劃定功能區（或層內）不同的使用功能區域，然后，確定功能區（或層內）應分攤的共有面積，并按本規程相應條款的規定執行；

8) 高層建筑中設置的高、低區電梯，高、低區電梯之間在某一層可以互通的樓梯間應作為幢共有面積，計入核心筒（或電梯間）內，根據實際確定，由功能區或層進行分攤。

13 其他特殊情形的分攤，應按以下規定執行：

1）當房屋由主樓、附樓組合時，其主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，應作為多幢。涉及主樓、附樓共有的值班警衛室、消防控制室等，應列為不分攤共有面積；當主、附樓有各自服務的梯間、門廳等共有面積時，應分別列入主、附樓共有面積（圖4.3.6-3）。

2）在單一住宅樓中，當各單元共有樓（電）梯差異較大〔如：某單元有一部樓（電）梯、另單元為三部樓（電）梯〕時，各單元可作為幢內不同功能區，進行分攤計算。

3）獨立產權的房屋（獨立別墅或以整幢為單元登記產權）的，可按地上、地下部分的外墻直接計算幢建筑面積。

4）幢內的非自然層（插層、夾層、設備層等），層高2.20m以上的，當樓（電）梯開門（使用）時，應列入所在功能區或層共有面積。否則作為共享空間，不計算建筑面積。

5）屋面車庫的升降機房，應按自然層數計算面積并作為屋面車庫的共有面積。

6）聯排別墅的半外墻，應作為幢應分攤的共有面積。

  7）非成套房屋中的廳堂、廂房、壁櫥、灶間、衛生間等，凡由部分房屋產權人共同使用的部位，有分割文件或協議的，按分割文件或按協議執行；無分割文件或協議的，按其共同使用部位的產權人戶數平均分攤。

8）房屋的半外墻（整幢房屋外墻墻體的水平投影面積一半），應按功能區或層劃分，并分別列入相應功能區或層共有面積進行分攤。

4.3.7 分攤系數的計算方法應按以下規定執行。

1單一住宅樓的分攤方法，應按以下規定執行：

單幢同功能建筑，當各層（單元）共有建筑面積基本一致時，應采用共有建筑面積的整體分攤計算：

1）幢分攤系數（K₁）=應分攤共有建筑面積/套內建筑面積總和

2）分戶（室）應分攤共有面積=戶（室）套內建筑面積*幢分攤系數（K₁）

3）分戶（室）建筑面積（S₁）=戶（室）套內建筑面積+分戶（室）應分攤共有建筑面積

2 綜合樓的分攤（多級分攤）方法，應按以下規定執行：

一幢房屋有兩個以上功能區域時，應采用多級分攤方法，應按協議優先、自上而下的原則。即首先執行協議；無協議的按以下程序執行：

1）計算幢共有建筑面積分攤系數（確定各功能區應分攤數據）；

2）計算功能區共有建筑面積分攤系數(確定各層應分攤數據)；

3）計算層共有建筑面積分攤系數到戶（室）〔確定各戶（室）應分攤數據〕；

4）計算各戶（室）建筑面積。

3具體計算步驟，應符合以下規定：

1）ΣS_i功能區分攤系數（K₂） = Σ幢應分攤共有面積/ （ΣS_i功能區總建面 - ΣS_i功能區內幢共有面積）

2) ΣS_i功能區應分攤共有面積(B₁) = (ΣS_i功能區總建面 - ΣS_i功能區內幢共有面積) * ΣS_i功能區分攤系數（K₂）

3） ΣS_i功能區總建面(S₂） = ( ΣS_i功能區總建面 - ΣS_i功能區內幢共有面積) + ΣS_i功能區應分攤共有面積(B₁)

4) ΣS_i層分攤系數（K₃）= 〔（ ΣS_i功能區應分攤共有面積 + ΣS_i功能區內幢共有面積） /  (ΣS_i層內總建面 –ΣS_i層內幢共有面積 - ΣS_i層內功能區共有面積) 〕

5）ΣS_i層應分攤共有面積(B₂) = ( ΣS_i層總建面 –ΣS_i層內幢共有面積 –ΣS_i層內功能區共有面積 ) * ΣS_i層分攤系數（K₃）

6）ΣS_i層總建面（S₃） = ( ΣS_i層總建面 –ΣS_i層內幢共有面積 –ΣS_i層內功能區共有面積 ) + ΣS_i層應分攤共有面積(B₂)

7） 層內戶（室）分攤系數（K₄）= 〔（ΣS_i層內應分攤共有面積 + ΣS_i層在功能區內共有面積 + ΣS_i層內幢共有面積 ）/ (ΣS_i層內總建面 –ΣS_i層內幢共有面積 - ΣS_i層內功能區共有面積  - ΣS_i層共有面積) 〕

8）層內戶（室）應分攤共有面積(B₃) =  (ΣS_i層內總建面 –ΣS_i層內幢共有面積 - ΣS_i層內功能區共有面積  - ΣS_i層共有面積 ) *層內戶（室）分攤系數（K₄）

9） 層內戶（室）建筑面積（S₄）= (ΣS_i層內總建面 –ΣS_i層內幢共有面積 –ΣS_i層內功能區共有面積  - ΣS_i層的共有面積 ) + 層內戶（室）應分攤共有面積(B₃)

10） 幢總建筑面積 = Σ幢戶（室）建筑面積總和 + Σ幢內不分攤共有面積總和

5 房屋的變更測算

5.1  變更分類

5.1.1 變更測算適用于已竣工（建成）且已實行房屋建筑面積測算后的房屋。

5.1.2 變更測算分為現狀變更測算和權屬變更測算。

1 現狀變更測算應包含以下內容：

1）房屋的新建、改建、擴建、和房屋建筑的面積、用途、結構、層次變化等；

2）房屋的滅失、全部或局部拆除、倒塌與燒毀等；

3）地物、地貌，地名、門牌號的變化等。

2 權屬變更測算應包含以下內容：

1）房屋的買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權屬轉移；

2）土地使用權界的調整，包括分割、合并、塌沒等引起的變化；

3）因土地征撥、出讓、轉讓等引起的土地權界的變化；

    4）他項權利范圍的變化和注銷。

5.2   變更受理

5.2.1 變更受理應符合以下要求：

    1 應滿足房屋登記與相關法律法規要求。

2 房屋建筑面積已經確權登記發證的，申請變更測算時，必須由變更涉及的所有相關權利人共同申請；涉及共有面積變更、功能變更的，應由相關權利人形成書面分攤協議。

3 涉及房屋的改建、翻（擴）建，加層，用途、結構等變更，應提供相關主管部門的合法手續。

4 已預售或出售的房屋一般不得進行變更。如確需變更的，除提供相關部門合法手續外，還應滿足房屋登記相關要求。

5.3  變更測算

5.3.1  變更測算應根據變更（合法）的資料和依據，進行房產要素調查，包括權屬、權界的調查核定和對原房屋測算成果資料，進行分析并制定變更測算方案。

5.3.2  當原有建筑增加局部空間時，所涉及的功能區應重新分攤計算，新增部分的房屋邊長等應按現狀進行數據采集，對原有建筑部分，如現狀無明顯改變且原測算無明顯錯誤的，可采用原測算成果中的相關數據。

5.3.3  對已登記發證的房屋，在變更測算時，除要求登記的面積來源不明或確系測算錯誤的，一般情況下應維持原登記面積。 

5.3.4  已取得房屋所有權的房屋，符合變更條件的，當發現原為未封閉陽臺，現狀發現權利人陽臺自行封閉的，應按未封閉陽臺計算建筑面積；如預測與實測不一致時，應由開發商或相關權利人提供合法手續。

5.3.5  在不同時期按當時相關規定形成的房屋測算成果，應維持原測算成果。

5.3.6  一般情況下，變更測算面積應采用原測算規則，當變更后，形成的共有建筑面積，應由相關權利人共同承擔；當相關權利人共同提出，按現行規定測算時，應由相關權利人共同承擔。

5.3.7 變更測算應符合以下規定：

1 變更后的分幅、分丘圖上的地物點、界址點、房屋面積的精度,應符合《房產測量規范》GB/T17986.1的相關規定。

    2 房屋分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應滿足本規程規定的限差要求。

    3 房產合并后的建筑面積，應取合并后的房屋建筑面積之和。

6  房屋面積測算成果報告

6.1  房屋面積測算數據的處理原則

6.1.1房屋面積的測算，采用的坐標系統應符合國家現行標準的規定。

6.1.2 房產平面控制測量精度，其末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差應≤±0.025m。

6.1.3 房產圖上的地物點精度，其相對于鄰近控制點的點位中誤差應≤±0.05m。

6.1.4 房屋的邊長、面積的誤差、限差應符合以下規定：

1  各類房屋邊長必須獨立測量二次，其較差應在規定的限差內，取中數作為最后結果。

2  房屋面積以平方米為計量單位，所有面積計算結果保留到小數點后2位。共有建筑面積分攤系數保留至小數點后6位以上。

3  房屋邊長測量的中誤差與限差應符合表6.1.4-3的規定：

表6.4.1-3 房屋邊長測量誤差與限差

4  房屋面積測算的中誤差與限差應符合表6.1.4-4的規定：

表6.1.4-4 房屋面積測量中的誤差與限差

6.1.5房屋面積測算中的共有建筑面積分攤，應遵循先按服務范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減。即從整幢——功能——層內——戶（室）的原則。

6.2  檢查、驗收與成果資料

6.2.1檢查驗收應符合以下規定：

1房產測量成果實行二級檢查一級驗收制。一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎上，由作業組的專職或兼職檢查人員承擔。二級檢查由施測單位的質量管理機構和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行。

2 各級檢查中發現的問題，必須做好記錄并提出處理意見，并及時反饋作業人員進行修改。

3 用于房屋登記的房產測算成果，應由房屋登記部門的專職審核人對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核，經審核合格的成果資料，作為房屋登記的依據。

4  檢查結束后應及時對各類測算數據資料及成果進行整理，并裝訂成冊。

5  委托方應當對提交測算成果中的用途、結構、層次、建成年份、陽臺封閉情況與分層分戶圖上標定的共有面積部位及分攤狀況等內容進行校核。

6  開發建設單位在取得房屋預售許可證后，在房屋預售時應當對房屋的測算成果、共有建筑面積分攤協議認定表及分層分戶圖等進行公示。

6.2.2  控制測量檢查驗收，應包含下列內容：

1  檢查控制網的布設及標志埋設是否符合要求；

2  檢查各種數據信息記錄及計算是否正確、可靠；

3  檢查各類控制點的測定方法、利用情況、各種限差及成果精度是否符合要求；

4  檢查起始數據和計算方法、采用軟件是否可靠、正確，平差的成果精度是否滿足規范要求。

6.2.3 房產調查檢查驗收，應包含下列內容：

1  檢查房產要素調查的內容是否齊全、正確；

2  檢查調查內容（包括權屬界限、用地性質、房屋用途、產別、結構、建造年份、層次、坐落等）是否與房產圖上標注一致。

6.2.4  房產要素測量檢查驗收，應包含下列內容：

1 檢查房產要素測量的測量方法、記錄及計算是否正確；

2 檢查各項限差及成果精度是否符合規范要求；

3 檢查測量的要素是否齊全、準確，對有關地形要素的取舍是否合理。

6.2.5   房產圖繪制檢查驗收，應包含下列內容：

 1 檢查各類房產圖的規格、表述內容，圖廓、圖面整飾是否符合要求；

2 檢查房地產要素的表達是否齊全、正確；

3 檢查圖面精度和圖邊處理是否符合要求。

6.2.6  房屋建筑面積測算檢查驗收，應包含下列內容：

1 檢查采用的標準應保持有效性與合法性；

2檢查房屋建筑面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求；

3 檢查共有共用面積的測算和分攤計算是否合理、正確；

4檢查提供的分攤協議和其他分割文件或約定是否合法有效。

6.2.7  變更與修測檢查驗收，應包含下列內容：

1 檢查變更與修測的方法、測量基準、測算精度是否符合要求；

2 檢查變更與修測后房產要素的調整與處理是否正確、完整；

3 檢查變更與修測后的成果與原成果應保持整體的完整與合法。

6.2.8 數據輸出，應根據當地權屬登記部門的需求，按規范化格式將測繪成果、圖表通過文本、磁（光）盤、網絡等方式提交房屋登記部門，并滿足房屋登記需求。

6.2.9 質量評定，應符合以下規定：

1 成果質量由專職或兼職檢查驗收人員評定。

2 質量檢查與驗收應嚴格按《數字測繪成果質量檢查與驗收》CB/T18316-2008的規定執行。

6.2.10  成果資料應符合下列規定：

1 提供資料(預測)，應包含下列內容：

1）房屋面積預測任務委托書；

2）建設工程規劃許可證；

3）國有土地使用證；

4）總體規劃平面圖和單幢建筑施工平面圖（含電子文檔）；

5）人防辦批文；

6）房屋結構、層次、用途及陽臺封閉情況的說明；

7）房屋的分攤協議和其他合法分攤文件或約定；

8）其他相關權利證明等。

2 提供資料（實測)，應包含下列內容：

1）房屋面積實測任務委托書；

2）規劃竣工測量報告及竣工圖（含電子文檔）；

3）地名委員會地名使用證明；

4）公安部門門牌號證明；

    3 上交成果應包含下列內容：

    1）房屋面積預（實）測算任務委托書；

    2）受托房屋測算聲明；

    3）測繪說明；

    4）房屋建筑面積（幢）匯總表；

    5）戶（室）建筑面積匯總表；

    6）房屋建筑面積（幢）計算明細；

    7）房屋（丘）平面圖；

    8）房屋分層平面圖；

9）房屋（幢）共有建筑面積分攤說明（或協議認定表）。

本規程用詞說明

1為便于在執行本規程條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

1）表示很嚴格，非這樣不可的用詞：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。

2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：

正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”。

3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用“可”。

2         本規程中指明應按其他有關標準、規范執行時，寫法為：“應符合……規定”或“應按……執行”。