繼北京、上海、廣州之后，深圳近日也收緊房貸政策。據報道，“4月以來，深圳部分銀行已將首套房貸利率從9折上調到9.5折，到五一假期以后，深圳出現個別銀行執行首套房貸1.1倍利率。”至此，首套房上調或者取消折扣優惠，二套房貸款利率在基準利率基礎上普遍上浮（例如北京二套房的貸款利率在基準利率基礎上上浮20%）已成為不少銀行發放房貸的通則。

銀行取消房貸利率優惠對之前已經貸款買房的購房者來說，會造成怎樣的影響？他們的貸款優惠會被取消嗎？他們需要執行新利率嗎？什么時候開始執行新利率？

在回答這個問題之前，我們要先弄明白央行基準利率和銀行利率優惠之間有啥關系。央行基準利率是人民銀行公布的商業銀行存款、貸款、貼現等業務的指導性利率。基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產價格均可根據這一基準利率水平來確定。

通常情況，各金融機構的存款利率可以在基準利率基礎上下浮10%，貸款利率可以在基準利率基礎上下浮20%。這就解釋了為啥不同銀行房貸利率上浮下浮的額度會有所不同。

舉個例子。截止目前，央行商業貸款基準利率，5年以上4.9%，公積金貸款5年以上3.25%。如果用商業貸款買房，銀行可以實施4.9%的房貸政策，也可以在4.9%的基礎上上下浮20%。例如2016年6月份，北京不少銀行都會對商業貸款買房的購房者實施利率85折，即在4.9%基準利率基礎下浮15%，為4.165%。現在北京二套房貸款利率要在基準利率基礎上上浮20%，那么商貸利率為5.88%。

問題來了，現在一線城市在商貸買房方面，普遍上調或者取消房貸利率折扣。那么之前商貸買房的折扣利率，在新政后還有優惠嗎？

一般來說，銀行利率優惠在貸款期限內是不變的。

舉個例子，2016年小A商業貸款買房時，貸款利率有85折優惠，其商貸利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A貸款30年，之后的每一年，在央行貸款基準利率的基礎上都會有85折優惠。

但在貸款利率方面，由于銀行可以在基準利率基礎上下浮20%，所以房貸新政后，之前的房貸還有沒有利率優惠，需要查看面簽時與銀行簽訂的房屋貸款合同。例如有些銀行就規定，“借款人可以每年重新評估給予借款人的利率優惠，根據國家政策，借款人資信狀況及借款擔保等情況，自行決定全部或部分取消給予借款人的利率優惠，并及時通知借款人。”

除了銀行的房貸利率優惠外，影響購房者月供的主要是央行的貸款基準利率。貸款發放后遇到基準利率調整的話，貸款利率調整方式一般分為兩種，浮動利率和固定利率。

浮動利率，即銀行的貸款利率會根據每年央行基準利率的調整而調整。一般情況，貸款期限在一年以上的，自每次基準利率調整之日的次年1月1日開始，按該次調整后的基準利率確定并執行新的利率。需要注意的是，如基準利率在一個日歷年度內有兩次或者兩次以上調整的，以該日歷年度內最后一次調整的基準利率為準。

固定利率是指貸款期限內，利率固定不做調整。需要注意的是，如果貸款合同約定在貸款期限內不調整利率，采用固定利率的，一般情況下各方會簽訂《固定利率補充協議》。

浮動利率和固定利率怎么選？在此小M給個建議，在基準利率處于上行周期時，可以選擇固定利率，當基準利率處于下行周期時，可以選擇浮動利率。例如2015年央行幾次降息降準，在這種情況下，就可以選擇浮動利率。如果能預見將來央行加息的可能性大，可以選擇固定利率。

在清楚房貸利率及利率優惠的調整后，借款人需要留意新的月供金額的變化。一般情況下，房貸利率調整后，放貸銀行都會發短信提醒借款人，按時足額還款。如果銀行沒有短信通知，借款人可以撥打銀行官方客服電話咨詢月供金額的變動，以免造成逾期或者罰息。

來源：每日經濟新聞