去年9月至今，不少一二線城市甚至三四線城市（涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等）出臺了房地產(chǎn)限購新政，也有部分二三線城市出臺了所謂“筑巢引鳳”的購房鼓勵政策（武漢、濟南、西安、青島、南京等）。

各類新政出臺至今已有半年左右，因城施策下各地房地產(chǎn)市場發(fā)生了不同程度的變化。我們通過對近100個城市房地產(chǎn)銷售面積和價格數(shù)據(jù)的分析整理，直觀展現(xiàn)出中國房地產(chǎn)市場的全景圖。

一、銷售面積深度收縮的一線和核心二線

截止2017年4月，一二線城市整體來看，多數(shù)城市年初至今價格普遍上漲10%以內(nèi)，部分城市年初至今上漲超過10%或下跌。累計同比銷售面積有升有降，表現(xiàn)分化。一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房價漲幅超過10%，深圳房價年初至今負增長。

去年銷售排名靠前的七個核心二線城市（南京、天津、武漢、鄭州、石家莊、合肥、蘇州）和三個一線城市（北京、上海、深圳）在散點圖上區(qū)域重疊，都處在銷售面積深度萎縮的區(qū)域，和普通二線城市表現(xiàn)出兩極分化。

普通二線城市多集中在銷售面積正增長、價格年初至今上漲10%以內(nèi)的區(qū)域。有意思的是，一線城市里的廣州在銷售面積增速和價格變動上都更接近普通二線城市。廣州年初至今價格持平，銷售面積上漲14%。

圖1：4月一二線城市新房銷售面積和價格變化 資料來源：中指研究所，天風證券研究所

二、從二手房交易數(shù)據(jù)看一線城市的房地產(chǎn)市場

目前一線城市的新樓盤大多開在城郊和城市的非核心區(qū)，開盤價有時會受到行政指導，有時也會和能否取得預售證掛鉤。這造成了一線城市的新房銷售數(shù)據(jù)代表性差，波動性大，研究價值越來越低。有時統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和我們感受到的不同，也是這個原因。

2016年，北京成交二手房27萬套，成交新房只有8萬套。二手房交易數(shù)據(jù)更能反映真實的一線城市房地產(chǎn)市場。因此，我們做了四個一線城市的二手房量價變化軌跡圖，全面呈現(xiàn)一線城市房地產(chǎn)市場所處的狀態(tài)。

圖2：北京二手房量價變化軌跡 資料來源：中指研究院，天風證券研究所

從2016年初至今，北京二手房經(jīng)歷了兩次比較明顯的量價齊飛，一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。16年11月后，北京認房認貸的限購新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房價平量縮。17年春節(jié)之后，雖然北京二手房小幅縮量上漲，但是17年以來二手房成交面積已經(jīng)連續(xù)負增長。

圖3：上海二手房量價變化軌跡 資料來源：中指研究院，天風證券研究所

2016年上半年的上海二手房市場遠沒有同期的北京市場熱鬧。上海二手房交易量受到了“326新政”的沖擊，在16年3月沖高之后量價回落。但16年下半年，尤其是16年7月之后，上海二手房交易價格持續(xù)快速上升。拐點出現(xiàn)在16年10月限購新政出臺之后，16年11月-17年2月，二手房交易量價齊縮。和北京類似，17年春節(jié)之后上海二手房也小幅縮量上漲。但是在整個2016年經(jīng)歷了較大幅度的價量上漲之后，2017年的上海二手房交易面積也連續(xù)負增長。

圖4：深圳二手房量價變化軌跡 資料來源：中指研究院，天風證券研究所

深圳和上海類似，2016年3月交易量沖高后便量價回落。但深圳二手房交易的收縮沒有出現(xiàn)拐點，16年3月-17年4月量價一路向下。16年6月之后交易量就開始了負增長。17年4月，深圳交易量同比-67%，價格同比5%。相比于北上的反復，深圳房地產(chǎn)市場的收縮路徑非常明確，沒有一點回頭和拖沓。

圖5：廣州二手房量價變化軌跡 資料來源：中指研究院，天風證券研究所

廣州和北上深的走勢完全不同。16年經(jīng)歷了三次上漲，16年2月-3月量價齊升，3月-5月價平量漲，5月-9月量價齊縮，9月-11月量平價漲。17年1月，廣州二手房再次量價齊升，但很快交易量出現(xiàn)萎縮。廣州是一線城市中唯一沒有出現(xiàn)交易量負增長的城市，但交易價格同比僅為6%，向深圳收斂，遠低于北上。

整體上看，四個一線城市里，深圳的收縮最為堅決明確，北上交易量連續(xù)收縮，價格增速回落但有一定韌性，廣州價縮但交易量有一定上漲。

三、量價分化的二線城市

圖6：二線城市新房銷售價格和面積變動 資料來源：中指研究院，天風證券研究所

二線城市年初至今房價仍在普遍上漲，但銷售面積分化。根據(jù)限購和未限購劃分，能看出二線城市銷售分化和限購政策有較大關系。大多數(shù)限購城市的銷售面積下降，而非限購城市的銷售面積持續(xù)增長，反映二線城市的房地產(chǎn)市場仍有一定內(nèi)生動能，但在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下開始走向分化。

圖7：二線限購城市銷售面積和價格變動 資料來源：中指研究院，天風證券研究所

圖8：二線非限購城市銷售面積和價格變動 資料來源：中指研究院，天風證券研究所

四、余溫漸退的三線城市

圖9：2017年4月三線城市新房銷售面積和價格變動 資料來源：天風證券研究所

整體上看，三線城市的銷售情況接近于二線非限購城市，但三線城市的銷售面積增速高于二線城市。三線城市中銷售面積上漲的占多數(shù)，去年底開始的三線城市銷售熱余溫未退。反映三線城市量價變化的散點圖中，有兩個區(qū)域集中了大多數(shù)的三線城市，這兩個區(qū)域分別代表了三線房地產(chǎn)銷售里的“走價”和“走量”兩類城市。

部分一線城市周邊的三線城市受限購影響銷售面積已經(jīng)大幅下滑（中山、東莞、湛江、大廠、固安、廊坊），這些一線周邊的三線衛(wèi)星城的表現(xiàn)和二線限購城市近似。

強三線城市（洛陽、株洲、溫州、泉州等）年初至今價格上漲10%以內(nèi)，銷售面積整體上同比上升，強三線的表現(xiàn)和二線非限購比較近似。

大部分上漲的三線城市年初至今的價格漲幅僅在10%以內(nèi)，部分城市價格下跌，銷售以走量為主。從價格來看，三線城市逐漸趨向穩(wěn)定。從一線周邊的三線衛(wèi)星城量價齊縮，到強三線走價和普通三線走量，三線城市正在逐步冷卻。

四、中國房地產(chǎn)市場的收縮路徑逐漸清晰

在貨幣信用收縮和大規(guī)模限購的影響下，房地產(chǎn)市場的收縮正在從一線城市和核心二線城市逐級向二三線蔓延。

房地產(chǎn)銷售的價量變動呈現(xiàn)出一條清晰的收縮路徑：一線城市—>二線限購城市+一線周邊的三線衛(wèi)星城—>二線非限購城市+強三線城市——>普通三線城市。

表1：各類城市劃分

資料來源：天風證券研究所

來源：華爾街見聞網(wǎng)