01

幾個都市的房價走勢圖

現在大家總說，這么多年，最后悔的是沒有聽房產中介的勸告。還有人說，當初有人告訴我今天的結果多好呀。其實，有人告訴我們呀，任大炮一早就告訴了，我們不相信呀，我們當時還罵他呢，現在還有很多人罵呢。

我們為什么不相信任志強？

因為一早就有無數經濟學家告訴大家日本的崩盤，而我記得2005年就有人說中國房地產市場要崩盤。現在回想，這什么經濟學家，憑什么在一個13億人口大國剛剛開始住宅市場化，城鎮化正如火如荼進行時，判斷中國房地產市場崩盤？

然而，崩盤論是政治正確的，似乎是對社會負責的，于是很多經濟學家傾向于喊崩盤，因為即使不崩，也會讓群眾心里得到安慰。在輿論不斷強化之下，我們都認為日本就是市場的榜樣，是房價的宿命。

房價的結局一定是崩盤嗎？所有市場都是日本模式嗎？

還是數據說話。我們下面看幾個全球最有代表性的，也曾經出現過下跌的大城市的房價走勢圖：

1、紐約套均價格

數據來自于住房金融局

2、舊金山套均價格

數據來自于住房金融局

3、中原香港房價指數

4、倫敦房價走勢

數據來自于英國統計局

5、東京土地價格走勢

從以上走勢圖可以看到：

1、紐約和舊金山的套均價格，自從1978年以來，大趨勢是一直上漲的，只在2008年金融危機時有過短暫時期的下跌，但是反彈得很快。金匯兌本位制的布雷頓森林體系是在上世紀70年代崩潰的，從此之后，房價總的趨勢幾乎是一直上揚的；

2、香港，這是中原地產的房價指數，香港在1998年金融風暴時下跌，頹勢持續到2003年非典，從2003年之后就是一直拉升的過程，有數據表明最近13個月漲了21%。現在香港的均價差不多是11.5萬元人民幣每平米（都換算過來了），深圳是5.2萬左右，香港是深圳的2.2倍左右。

3、倫敦，數據來源于英國統計局，該城只在2008年金融危機時有過回調，它這種幅度只能算回調。虛線是英國的房價趨勢，實線是倫敦的房價趨勢，可見倫敦漲勢比英國平均強的多；

4、日本，我看不懂日文的官網，只好在網上下了一個圖，日本自從90年代暴跌，再也沒有起來；

5、很明顯，長期跌的只有日本，所以日本是一個特例，日本不是宿命；

6、日本的人口結構對房價影響深遠，一是造成了通縮，二是稅收重以承擔老齡社會，三是導致對于房屋的需求很弱。

好了，上面是講總的趨勢，下面我介紹一下美日港泡沫怎么破的，倫敦基本是一直漲的，就不說它了。

02

不主動刺破，地產泡沫不會破滅

除了日本這個奇葩特例，全球看，房價長期趨勢，還是漲的，只不過在漲的過程中，因為各種原因漲的太快時會形成泡沫。

但在此我要特別糾正一下市場流行的那種完全不過腦子的慣性認識：房價泡沫不會自動破滅的，根本不是我們想當然的“有漲就會跌呀”，“我就沒見過只漲不跌的東西”呀。

這種似是而非的說辭，讓很多人止步買房之路。等房價漲了，只有干瞪眼。

那種有漲就有跌的理論，是適用于普通商品的。普通商品價格高漲會引起產能急劇擴張，從而平抑價格，才會有漲有跌，但是房子即使價格高漲，也不能急劇擴張產能平抑價格。

1、當局主動刺破泡沫

1）美國加息17次才刺破泡沫

國泰君安的圖，看黃色虛線，這是美聯儲的基準利率趨勢，可以看到，從2000年到2007年利率幾乎是在過山車似的下降上升。

美國的按揭款有固定利率的，也有浮動的，大部分次級貸都采用了浮動制，因為當時聯邦基金利率比較低。所以，當美聯儲連續大幅度加息時，次級貸業主償付能力就出現問題了，違約現象不斷增多，房價下跌進一步凍結了房產流動性，于是，很多人只能坐等著法院強制執行。

美國的次級貸，本意是為了給沒有房子的窮人設計一個可以買得起房的機制，很多在正常信貸審查情況下不能通過的貸款都以次級貸的名義通過了，后來更是制造了據說高達8萬億美金的金融衍生品流向世界。

下表是美聯儲上輪加息的詳細信息，感受一下這種力度吧：

可以看到從2004年6月開始，加到2006年6月，2年時間，美聯儲密集加息17次，把基準利率從1%一路推高到5.25%。這輪加息，美聯儲就謹慎多了，從2015年12月第一次加息開始，到現在一年半，才加了3次。

2）日本加息刺破泡沫

看黃色虛線，是日本商業銀行向央行借款的貼現率，利息率從1988年的2.5%上升到了1990年的6%，地產也是從這一年開始崩盤。

日本的這個利率過山車，跟美國一樣刺激，曲線一樣陡峭，這什么泡沫刺不破呀？

另外，日本當年的泡沫尺寸驚人，據說當時賣掉東京，能買下整個美國。現在賣掉北上深，還是遠遠買不了美國的，只是相當于美國的大約1/3（見下表）。我們現在已經感覺北上深巨貴了，可以反過去想像一下，當年日本的那個泡沫，是什么量級的。

3）大時代風暴刺破香港泡沫

香港1997年金融風暴時為了保衛匯率也加息了，不過，香港更多的是受外界大局勢影響，香港作為一個小小的風暴中心，就像小船一樣容易被顛覆。

當年的香港不僅是金融風暴眼，還是政局大變動時期，后來更是碰上非典，屋漏偏逢連夜雨。

可見，泡沫不是自己破滅的，是被外力打爆的，看看美國和日本那種過山車似的降息和加息，可以說是惡意做空。

2、刺破泡沫的手段有哪些

為什么加基準利率能刺破泡沫？

因為加基準利率是直接增加房產持有的成本，使得存量房變成燙手山芋。

中國的那些限購、限貸、限售，都不觸碰存量的成本，業主沒有增加持有成本，何必急著賣房？

所以，市場就不會出現大量拋盤，房價就不會大跌，頂多是個別客戶鑒于對市場的判斷主動選擇賣掉。

除了大幅度加基準利率，刺破房價泡沫的辦法還有哪些？

我能想到的辦法如下：收縮流動性，減少個貸，放開土地供應，放開外匯管制，還有人說房產稅。我們逐個分析一下，房產稅我放在最后一章單獨說。

收縮流動性：不論是美聯儲縮表也好，中國改為穩健中性貨幣政策也好，歸根結底，對房地產產生影響的都是從緊的流動性。

但是，這個收縮有限度，那就是以不產生系統性風險為準。中國已經在有意識的減少M2增速，今年4月份同比增長10.5%算是低點了，疊加表外監管，就已經引起了市場的股債雙殺，于是央行隨后進行了4600億的中期借貸便利的發放，緩解流動性的壓力。

5月份M2增速可能是10.4%，就是說央行在尋找一個合適的收縮尺度，既不引起市場動蕩，又要盡力控制流動性。

美聯儲縮表加息對于中國的影響，都是引起資本外流。不過，有理由認為中國政府有能力運用各種政策手段阻止資本外流，從下面的外匯儲備表中可以看到美聯儲第一次加息時，資金持續外流，但是，第二第三次加息的效力幾乎沒有了。

（美聯儲加息時點與中國外儲變化）

減少個貸：個貸發放直接影響房產交易，但是，個貸直接影響的是交易量，房價并不會出現同等的調整。

我們看看這次先行調控的滬深的狀況。深圳從去年第二季度開始減少個人住房貸款，到了2017年第一季度，深圳個貸同比減少了87%，這幾個月發放量都只有40億左右了。

相應的，交易量大幅降低，而房價僅僅回調了5%左右，從最高點均價55000元每平米在春節前跌到50000元左右，然后在春節后反彈到52000元左右。

下表是上海個貸數據，可以看到，上海的新增個貸從去年6月份高點之后就開始逐步縮減，從2016年5月的379億大幅減少到最近的186億，但是房價，從整體上看，幾乎一點沒跌，一直穩定在每平米55000元左右。

央行要求個貸占比從去年的50%左右降低到35%左右， 假設總貸款變動不大，那么，個貸就要減少30-35%左右吧。

不過，從滬深的狀況看，個貸減少80%左右才能對房價形成壓力，這種尺度的調控不可能持久。

提高基準利率：這個我們分析過了，像美日那樣連續加息，加幾倍肯定能刺破泡沫。加的少也不行，比如2010年大漲過后，我國央行也加了四次，從6%到7%，配合各種認房認貸限購等等，使北京上海回調了5-10%左右。

然而，中國現在虛弱的經濟狀況，還不具備大比例連續加息的基礎。

放棄土地財政和放開外匯管制：這兩招肯定能讓房價大跌，但是政府放開的可能性有多大？這幾乎是讓政府把主動的財政貨幣能力都放開。    

03

泡沫不會破，但近期房價也不會漲

前面闡述了幾點：

1）房價長期看，還是呈現上漲趨勢的，只有日本等極少數個案例外；

2）短期大漲會形成泡沫，但是泡沫不會自己破滅，需要外力強力刺破；

3）美日主動刺破的工具主要是連續加基準利率；

4）我國這輪調控已經使用了收縮流動性和縮減個貸的方法，目前看，只是降低了成交量，還沒有撼動房價。

如果政府不主動強力刺破泡沫，比如連續加基準呀，比如放開土地、外匯管制呀，恐怕泡沫很難刺破，房價不會大幅下跌。

那么，房價會漲嗎？

我認為近期也不會漲，因為2015-2016這輪上漲的直接動力是寬松貨幣和加大杠桿，目前這兩個因素都受到了抑制，所以，房價也失去了上漲的基礎。

去年全國個貸達到5萬億，住房公積金貸款1.27萬億，總計是6.27萬億，去年全國新房銷售額大概是10萬億，二手房大概是6萬億，合計16萬億，粗算，杠桿率為39%。

2016年深圳的杠桿率也基本上是這個比例，但是深圳是個貸比較高，住房公積金貸款少，有的城市住房公積金貸款占個貸35%，有著比較高的隱形杠桿。

下表是深圳2016年的基本情況：

杠桿率超過40%，雖然還沒有美國高，但是，中國人的收入低，這個杠桿下的還款壓力也很不輕了。

2010年之前，中國房價上漲主要是因為高速發展，對外經濟高漲，處于雙順差狀態，外匯占款增長很快，造成我國貨幣當局資產負債表不停擴張。

而這輪上漲，杠桿是一個重要原因，這種杠桿加上來的房價，即使不會出現大跌，也需要2-3年時間消化漲幅，2米的撐桿不斷，4米的呢？這種杠桿不可能持續增加。

那么，在這樣一個牛皮市狀況下，應該怎么辦呢？

我有幾點想法：

1）除非自住，新買也沒必要，拋售也沒必要，可以置換；

2）怎么置換？首先，賣掉小城市，選擇核心大城市，看看紐約和倫敦就知道了，其走勢還是比全國平均好得多，等到這輪潮水退去，就會發現強力去庫存的城市的庫存是去不掉的；中金報告顯示，今年3月份時，在一二線限購，三四線去庫存的政策下，三四線去化周期還是19.6個月，而一二線是9.6個月。

下表是國家發改委易鵬的數據，全世界來看，100萬以下的城市的人口占比是逐漸減少的，1000萬以上的城市人口占比增加最明顯。

我國到了2020年前后，人口增長進入拐點，絕對人口會開始減少，人口會進一步向大都市集中，而相應的100萬以下的城市人口會減少更快。

所以，現在是時候賣掉100萬以下人口城市的房子了。

3）把郊區的房子置換到市區，尤其是郊區大戶型。否則有一天你會發現根本沒人接盤，只是紙上富貴一場。在深圳坂田400平米，肯定不如福田中心區的100平米。

這個也是我今天演講的另一個主題之一，也是核心風險提示之一。

為什么？因為中國雖然還沒有全世界最貴的市區，但是有全世界最貴的郊區。

04

賣掉全世界最貴的郊區

東京紐約倫敦到底有多貴？有時候看到的數據是比上海低的，有時候看到的是比上海高的，而且數據還都比較詳實，這就奇怪了。

其實呢，它們主要是一些核心區域很貴，比如紐約的曼哈頓，東京的港區，倫敦的肯辛頓等，但是，其余的區價格就低多了，有非常明顯的級差地租，富人有富的選擇，普通民眾有普通的選擇。

下面我把幾個都市每個區的價格都標出來做個房價地圖，大家感覺一下。

1、城市房價地圖

1）倫敦房價地圖

1、倫敦33區，面積共1600平方公里，建成區面積860平方公里，2016年人口是860萬。其人口在90年代每年增長5萬人，從2000年到2016年每年增長10萬人，英國統計局預測下面幾年每年人口會增長14萬左右。

2、我用紅色數字標出來1+2+3+Camden+City的套均價格, 把這幾區視作核心區；用藍色數字標出最外圍一圈套均價格；用橙色數字標出中間地帶的套均價格。

3、可以看到，核心區套均價格大約在150萬英鎊，最外圍套均價格大約在45萬鎊，中間地帶大概是65萬鎊，全倫敦套均價格大約是65萬鎊。可見，核心區套均價格是全市的2.3倍，是最外圍，也就是郊區價格的3.33倍。

4、數據來源于英國統計局。

2）東京房價地圖

1、先看整個東京都的房價，東京都包括東京市，多摩地區和千葉、崎玉、神奈川三縣。其中，東京市相當于上海外環內和北京五環內，多摩地區和三縣是郊區，其實相當于上海的松江、青浦、奉賢、金山、南匯等等。可以看到，東京郊區的價格在2.3萬-3萬之間，這個是已經換算過的我們習慣的人民幣每建筑平米的數據，方便大家比較。

2、再看東京市的房價地圖，東京市叫做東京23區，其中里面核心5區，港區中央區呀，用大紅色數字標出單價的區域，相當于上海內環內，均價是9.85萬每平米；中間一圈，用灰色數字標出單價的區域，相當于上海中環，平均價格是5.2萬平方米，外邊一圈，相當于外環，用粉色數字標出單價的區域，均價是4.2萬平米。數據來源于三井不動產，我做了整理。

可以看到，除了東京都心價格跟上海內環內價格相當，別的區域同比上海，都比上海便宜，越遠的便宜的越多，東京有價格非常宜人的中環、外環和郊區。

3）紐約房價地圖

下圖是紐約的房價地圖，數據來源于Trulia。

可以看到，紐約不是典型的環狀結構。

曼哈頓最貴，套均達到195萬美元，布魯克林套均90萬美元，另外三個區從40萬美元到60萬美元套均不等，斷層似的價格落差。

紐約跟倫敦一樣，人口也是每年增長10萬左右，增長率超過1%，還是不錯的。

4）區域價格比例表

從這三個都市看，特征都相似：市中心均價是中間地帶的2.2倍，是郊區的3.6倍，是全市平均的2.6倍，價格落差很大。

2、中國為何有全世界最貴的郊區？

中國則完全是另外一個景象。

上海內環內還可以的樓盤，二手均價大約是9萬元每平米，上海多年來成交的二手套均面積在78-82平米之間，近幾年新房面積比較大，過100了，但二手成交的平均面積還是80平米左右，就按100來算吧，內環內套均算900萬元。

無論是單價，還是套均，上海內環內價格都不比東京紐約倫敦貴，比倫敦紐約還便宜一些，但是，上海的外環和外環外的廣袤區域，就比別的城市貴太多。

上海內環內二手是9萬，而全市二手平均是5.5萬，內環內是全市平均的1.63倍，遠低于別的2.6倍的比例，上海內環內肯定沒便宜，那么，一定是郊區貴了。

以那三個都市的標準推算上海其余區域的價格，上海全市二手均價應該是3.5萬每平米，但是實際上海是5.5萬每平米，上海外環外更不止2.5萬元，周浦都已經5萬多了，更別提唐鎮的6-7萬，還有浦江鎮的那價格。

當然，中國城市不止上海如此，其他城市幾乎都如此。

為什么中國城市的外環和郊區如此貴？

因為中國獨特的土地制度。

第一，建設用地指標受到國土部控制，第二，地方政府壟斷土地供應，因為成本原因，它們更愿意開發經營新城，把不稀缺的郊區的土地賣出稀缺價格。

如果沒有土地壟斷，郊區的土地供應是巨大的，根本不會拍賣出這種價格。

當然，只要政府一直控制郊區土地供給，這個游戲可以玩很久，但是操縱出來的價格始終是個問題，而且，這種操縱出來的地也是越供越多的，最后很難一直維持稀缺造成的高價，因為逐漸不稀缺了嘛。

權衡之下，內環內的價格還是安全得多：內環內是二手房形成的市場價格，而郊區是地方政府和開發商經營出來的價格。 

05

房產稅不會影響房價

最后我說一下大眾關注的房產稅。

房產稅做為長效機制的一個選項，本身也是有一定意義的，但是我認為房產稅不是降房價的有效工具。

1、美國、日本的房產稅

美國建國以來就一直都有房地產稅，日本是從1950年起征收的固定資產稅。可見，從實踐上看，房產稅并未能抑制房價。

2、中國業主們的平均收入不支持較高的稅率

征稅總得考慮被征收對象的應稅能力吧？中國業主們收入高嗎？

可以說，他們的財產都是源于房產增值的，個人貨幣收入普遍來說不高，他們不是用今天的收入買今天的房子的，他們是以前買的房子，就算房價漲了很多倍，也只是紙面財富，工資略有增加而已。

北上深平均工資也就是近1萬元，交完各種金和稅后，吃喝花費完之后，還能有多少錢交房產稅？

3、北上深絕大部分是自住首套房

有人說，收入不高，交不起房產稅的人可以賣掉一套。

小城市持有多套房產的人比較多，因為人口增量少，供應卻很大。但是，大城市，尤其是北上深，戶均不足一套。

在戶均不足一套的狀況下，絕大多數家庭只有一套，一部分有兩套，有多套的肯定比例很小，尤其是一線多年限購限貸，在相當程度上弱化了多套的可能性。

有一套的人，都是自住，收的多了，大家是不交，還是把自住房賣掉？肯定是不交呀，所以，很難對首套房征高稅。

那么，假設對首套征收中國業主能力范圍內的稅，對二套以上開征正常稅收，那么，有三套的會拋售，在市場供需狀態下被無房的人買到，所以，最后市場只剩下首套房主，很少的二套房主，而首套稅被限制在中國業主平均繳納力范圍里。

請問，政府能收到多少稅？

上面是北上深這種供應有缺口城市的狀況，我們再想想供應過剩城市的情景。

您想想，供應過剩的城市，是收入更低的中國業主，和他們賣不出去的房子，政府收走供應過剩的房子？

政府開征一項稅收，總得考慮能收到多少稅吧？其實，中國的土地價格已經暗含了房產稅，等于是把幾十年的稅預提到今天支取了，才支持了土地財政。

4、征收辦法

我們假設一下征收情形：多套拋掉后，市場上大部分是首套，只有很少的二套，首套收多了征不到錢。這種情況下，政府還要挨家挨戶去收，這可能嗎？

政府的稅收，可能還彌補不了政府的征稅成本。

所以，我覺得房產稅加在交易時征收比較可行，具有操作性。但是，這樣等于是加了二手個稅，無法增加持有成本，就不會有業主拋售。

來源：港股那點事（hkstocks）  作者：特姐  格隆匯·專欄作者

延伸閱讀：

房貸是如何讓你破產的？

一、我們先來講一個故事。

從前一個小鎮上有兩家面包店，每家每天各生產50個面包，價廉又物美，1個面包才賣1元錢，正好滿足了居民的面包需求。

這兩家面包店每天各創造50元的價值，但是一直這么循環下去只是小本生意。兩家老板都不甘心，想想多少老字號都擴大規模開了分店，為何不也擴大規模，大家都多賺一點呢？

說干就干，擴大規模容易，可是小鎮居民對面包的需求僅僅100個就夠了，多生產出來的面包賣給誰呢？這是個頭疼的問題。

于是，靈機一動，兩家老板一合計，就互相買賣150個面包，第一家面包店的老板向第二家店購買150個面包，同樣的第二家面包店的老板向第一家店也購買150個面包。由于互相買賣的數量正好相等，于是面包也先不用生產出來了，用記賬的形式，價格還是一塊錢1個，但是每家面包店的交易量就變成了50+150=200個了。

從賬面上看，每家店的交易額從50元上升為200元，雖然面包還沒有生產出來，但是交易已經產生了。這就是傳說中的虛擬經濟。

過了一段時間，兩家老板覺得1個面包賣一塊錢太便宜了，現在成本都在漲，面包價格也該漲一漲了，為了避免漲到太猛嚇跑了小鎮居民。起初，兩家老板將各自互相買賣的150個面包價格漲到4元錢，而實際上對居民真實出售的面包僅僅漲價到2元一個。

這樣，每家店的交易額為150*4+50*2=700元，瞬間泡沫又膨脹了。這個時候，小鎮居民急了，聽說面包要賣4元錢1個，此時看到市場上面包只有2元時，于是趕緊買買買。這下，面包需求量一下劇增，而面包一時半會又生產不出來。這就是傳說中的泡沫經濟。

這明明只是虛擬經濟，小鎮居民需求量猛增，而面包生產不出來那么多，這可怎么辦？

這兩個老板拍拍腦子，又想出一招，印發一種遠期面包券。于是，兩個老板的業務又擴大了，一邊招聘更多的工人生產面包，一邊發行遠期面包券，甚至允許這種面包券上市交易。這就誕生了一種融資業務，并且可以抵押貸款交易。

有現金的居民可以通過現金購買面包，有抵押物的人可以抵押借款買面包，那么沒錢又沒抵押物的人想買面包怎么辦？

這兩家店的老板想出了一招，向這些人窮人發放貸款，并向保險機構購買了保險。這種不考慮還款能力就發放貸款的行為是危險的，但面包店老板為了賺錢，先發放貸款鼓勵大家買面包，把面包經濟循環起來。然后面包店老板將這些次級抵押款包裝成“次級債券”，為以后的次貸危機播下了種子。

這里解釋下什么是“次級抵押貸款”？是指一些貸款機構（例如銀行）向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。

這樣美好的日子持續了一段時間，小鎮居民發現高價囤積的大量面包吃也吃不完，存放起來要占空間，還有發霉的風險。于是，有些人開始拋售掉，哪怕價格低一些。一旦有一個人第一個拋售，就觸發了多米諾骨牌，整個面包經濟都可能面臨崩盤。這就是面包經濟泡沫破裂。

隨后，危機傳導到了面包店了，老板發現生產出來的面包再也賣不動了，只好關門歇業，這樣引爆了經濟危機。

更可怕的是，小鎮居民發現面包價格下降了，遠期面包券和各種面包債券變廢紙一堆。這就是次貸危機。

后面的后果更嚴重了，面包價格暴跌到無人問津了，那些銀行抵押貸款給居民買面包的錢收不回來了，而居民的抵押物也變得不值錢了。最后，銀行可能要承擔金融危機引發的后果，破產或者倒閉。

一個小小的面包經濟，都能引發嚴重的金融危機，凸顯貨幣流動性的風險。

中國如日中天的樓市也正在聚集著風險，資產價格泡沫膨脹，房子價格已經遠遠超出了老百姓的承受范圍了，連中央高層也發話了，要抑制資產泡沫。

二、房貸是如何讓你破產的？

我們先來看看，樓市泡沫是如此產生的？以2008年的美國次債危機舉例說明：

當樓市火爆時，貸款買房已成為不可抑制的瘋狂行為了。在2001年經濟衰退發生后，美國樓市在超低利率刺激下高度繁榮，不論有錢的還是沒錢的，都貸款買房。這也埋下了一個隱患，美國向信用分數較低、收入證明缺失、負債較重的人提供了住房貸款，貸款人可以在沒有資金的情況下買房。因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。

其實沒錢的買房者心里也是沒底的，他們會想：我一個月只賺1200塊，我的房貸就要付1000塊，我只剩200塊，我擔心哪一天資金鏈斷了，付不起房貸怎么辦？

那些貪婪的銀行家安慰他們，你完全不用擔心，由于銀行房貸利率非常低，用不了多久，你的房子就會從50萬塊漲到80萬。如果你真的還不起房貸，就把房子賣了，賣80萬，拿其中50萬塊還掉房貸，你還剩30萬塊啊。30萬塊你留著花也好，去租房子也好，反正你沒有虧。

所以，當美國房價在刺激政策下不斷上漲時，這些房主毫不顧忌地用房子潛在的升值部分再抵押，再融資，消費其它商品，就為次級貸款了。

難道銀行不知道風險嗎？不是的，銀行很清楚風險，所以銀行與國際投行合謀，將這些次級貸款包裝成債券，賣給全球投資者，創造出一個龐大繁榮的金融市場。

于是次級債開始形成了，但這還不夠，國際投行還將這些不良貸款分割，打包，最終通過杠桿放大，做成數十萬億的衍生品，在全球投資者中間售賣，從而把全球拖進金融危機的深淵。

由于這些次級債隱藏著樓市的巨大泡沫，一旦樓市暴跌，可能造成債務違約。后來隨著美國住房市場大幅降溫，加上房貸利率上升，那些還貸能力差的房主們負擔逐步加重。當這種負擔到了極限時，大量還不起房貸的違約客戶出現了，甚至棄房而去，不再支付貸款，造成大量壞賬。最終導致了次債危機爆發！在危機沖擊下，一些放貸機構嚴重受損甚至破產，危機層層觸發，最后引爆全球金融危機。

在中國，大多數老百姓可能會覺得次級抵押貸款風暴離我們很遙遠，情況并非想象中那么樂觀，也許它就在我們身邊潛伏著。

很多中國人希望通過投資樓市來搭上暴富的列車，銀行等貸款機構也想出各種高招幫忙大家貸款買房，房價也在貸款買房的狂潮中以驚人的速度攀升。吸取美國的教訓吧，曾經美國次貸總量在650億美元，僅占整個房貸的9%，此后每年不斷增長，到2006年左右，次貸總量已達6000億美元，占房貸總量的20%。據統計，深圳60%以上的借貸買房人的目的不是自住，而是投資。雖然中國目前還未出現大規模的貸款違約現象，但是隨著房價暴漲，貸款買房的人比比皆是，不得不防范次貸危機的魅影來襲。

三、中國樓市杠桿率高達50%，透露了什么信號？

其實我們沒有那么多錢來買房子。真相是，很多人是借錢買房。正如原財政部長樓繼偉所言，中國家庭的杠桿率已經升至接近50%。

家庭杠桿率50%是個什么概念呢？高還是低？

2004-2008年我國家庭杠桿率穩定在17%-19%，2009年4萬億后，隨著房價的上漲，家庭杠桿率也持續走高。家庭杠桿率怎么算的呢？就是住戶貸款與名義GDP的比值。

今年3月末，中國住戶貸款的余額是35.23萬億，除以去年GDP74.4萬億，就是47.3%。按照今年GDP增長6.5%的預期，同時住戶貸款再增加5-6萬億計算，大概到年底，家庭杠桿率也就達到50%了。

周小川希望居民加杠桿的邏輯，是與發達國家比，我們的杠桿率還不高。美國、日本、英國、加拿大等發達國家居民杠桿普遍在60%以上，澳大利亞居民杠桿在2014年更是達到113%。而美國的居民部門宏觀杠桿率在1985年以后出現一輪快速攀升，在2007年達到歷史最高值99.4%。

但我們是發展中國家，人均收入水平和人均GDP還遠遠未達到發達國家的水平，我們能跟他們比杠桿率不？如果跟發展中國家比，這杠桿水平就比較高了。比如，俄羅斯的家庭杠桿率是16%，印度僅為9%。所以樓部長在談到去杠桿的速度時，也說去杠桿進程不應該太快。其實高負債的背后，反映的就是某些城市的房地產泡沫系數太大了。

前面有日本的例子。上世紀80年代末和上世紀90年代初，日本房地產泡沫解體之后，日本經濟在此后的20多年里沒有走出陰影。

在2016年房地產相關貸款增速過快的情況下，房地產領域的金融風險隱患隨之上升，甚至有的銀行還可以做零首付，這樣的杠桿太嚇人了。監管當局注意到了其中可能蘊藏的風險，一直要求商業銀行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等違法違規風險，控制高杠桿買房。

希望某一天，樓市能回歸到健康的軌道，不為炒房者投資牟利，只為百姓安居樂業。

那么中國樓市難題如何破解？看看世界各國的經驗：

縱觀世界各國，凡是房地產市場發展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產看成是其經濟增長和發展的一個重要資源，也就是說，房地產對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發展，是公眾的居住權。

歐洲一些國家在早期也是把房地產作為經濟增長來源，后來產生了很多社會問題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉型，住房政策，尤其是公共住房政策越來越變成這些國家的社會政策的一部分。

在今天的北歐國家，房地產還是完全屬于社會政策，這些把公共住房僅僅看成是對窮人的救濟的福利國家，其實公共住房也是不成功的，公共住房最終變成了貧民窟。

而亞洲國家新加坡卻在樓市問題上有所創新，是亞洲社會房地產市場發展得最健康的國家：既學習了歐洲公共住房的經驗，又結合國情，創造了獨一無二的公共住房制度。

如果說在西方社會，公共住房主要是為了社會弱勢群體，那么在新加坡，公共住房是為全體社會成員的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會性投資的最為重要的一個環節。

目前，無論哪個角色，開發商還是投資者，想從房地產那里獲得巨額的利益，都帶有極大的投機性。一些投資者甚至不惜借高利貸去投資樓市。當房地產被投資者或投機者所操控時，住房真的就變成了金融屬性。

現在，當所有人的財富增值基本靠房子的升值，就會促使大家擠破頭也要去買房了。中國面臨雙重的挑戰。一方面是房地產泡沫，房價泡沫一旦破滅，總體經濟就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權。在各種社會文化因素的作用下，大多數人中國都渴望有屬于自己的房子，年輕人普遍認為幸福和房子息息相關。

希望某一天，樓市能回歸到健康的軌道，不為炒房者投資牟利，只為百姓安居樂業。

來源：鳳凰財經（ID：finance_ifeng）、櫻桃小房子（ID：cherryhouse2017）、北京晨報

來源：一點桂林房產