2017年3月17日，北京出臺(tái)“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策。在過(guò)去的100天，市場(chǎng)有何變化？

1房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)顯著變化

1）中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正以很快速度進(jìn)入二手房時(shí)代

2016年中國(guó)有41%的住房需求是通過(guò)二手房供給的方式滿足，而今年1到5月份這個(gè)比例已超過(guò)50%，其中北京、上海等一線城市這一比例達(dá)到85%，從全年來(lái)看，今年中國(guó)至少有50%以上的住房需求會(huì)通過(guò)二手房供給的方式滿足。

當(dāng)前二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為中國(guó)住房供應(yīng)的重要力量之一。從供應(yīng)鏈的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年北京二手住宅供應(yīng)26.7萬(wàn)套，商品住宅供應(yīng)只有4.8萬(wàn)套左右；相對(duì)而言上海供應(yīng)結(jié)構(gòu)更為合理，二手房與商品住宅的供應(yīng)比例大約在3：1左右。從新房供應(yīng)的情況來(lái)看，上海每年新房供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定走勢(shì)，而北京新房供應(yīng)量在近年來(lái)持續(xù)保持下降和收縮態(tài)勢(shì)，新房供應(yīng)能力持續(xù)走弱。

因而在北京、上海這類(lèi)二手房供應(yīng)占主導(dǎo)的市場(chǎng)，房屋供給能力更多取決于二手房。

2）房產(chǎn)中介的悄然變化

過(guò)去幾年房地產(chǎn)中介快速成長(zhǎng)，在二手房市場(chǎng)中發(fā)揮的作用越來(lái)越大。全國(guó)100萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人完成了接近7萬(wàn)億的房屋交易額，為超過(guò)550萬(wàn)家庭匹配了他們心儀的房屋，這是一個(gè)很不錯(cuò)的成就。

從行業(yè)角度，本質(zhì)上中介就是一個(gè)信息交易和匹配的平臺(tái)，房產(chǎn)中介線下服務(wù)的規(guī)模效益+線上服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，使得這個(gè)行業(yè)天然具備很強(qiáng)的集中度。2016年CR3的集中度已超過(guò)30%。

今年調(diào)控對(duì)中介的規(guī)范和二手房的管理總體上會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)起到一定的正向作用。當(dāng)前的中介市場(chǎng)已經(jīng)形成了一批比較職業(yè)化的參與者，這個(gè)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)營(yíng)，對(duì)政策的執(zhí)行也起到非常關(guān)鍵的作用。這個(gè)市場(chǎng)正在快速形成一批比較專(zhuān)業(yè)化和機(jī)構(gòu)化的力量，這些力量在房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

3）整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化

2016年市場(chǎng)的迸發(fā)，主要在于換房需求的集中釋放，2016年北京購(gòu)房需求中80%都是換房需求，在換房需求中，購(gòu)房者的決策機(jī)制也發(fā)生了相應(yīng)變化，因?yàn)槭掷镉幸惶追孔樱�消費(fèi)者在購(gòu)房決策中，需求的邊際約束不再是首付和房貸，購(gòu)房能力的增加也使得消費(fèi)者的出手能力變強(qiáng)，對(duì)價(jià)格的敏感度下降，擇時(shí)變的更為重要。

但成交量的快速上漲，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樾枨蠖伎焖偌�中在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上釋放：首先需求本身存在；其次大家預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)會(huì)出臺(tái)調(diào)控措施。因而在這種情況下，擇時(shí)的因素導(dǎo)致?lián)Q房需求在階段性區(qū)間內(nèi)快速釋放。我們調(diào)研時(shí)候發(fā)現(xiàn)有些學(xué)區(qū)房換手率超過(guò)12，這個(gè)流通率的活躍度已屬異常，即使政府不出手調(diào)控，市場(chǎng)也會(huì)有一個(gè)自然回落的過(guò)程。

我們做過(guò)一個(gè)基本判斷：月均成交量在一萬(wàn)五千套左右時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)比較平穩(wěn)；成交量低于一萬(wàn)套時(shí)，房?jī)r(jià)很難上漲；如果成交量高過(guò)兩萬(wàn)套，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。2016年北京月均成交量在高峰期超過(guò)3.5萬(wàn)套，全年平均每月成交2.5萬(wàn)套；而當(dāng)前北京平均每天成交100套，每月成交3000套，在這個(gè)成交水平下，房?jī)r(jià)幾乎很難上漲。當(dāng)前市場(chǎng)就處于這一周期中，這個(gè)現(xiàn)狀的形成，有調(diào)控因素也有自然回落的因素。

4）租賃市場(chǎng)的變化

首先租金并沒(méi)有下降，還是比較穩(wěn)定的，我們認(rèn)為租金水平從根本上取決于人均可支配收入，而從長(zhǎng)周期來(lái)看，租金收入彈性是非常穩(wěn)定的，長(zhǎng)期來(lái)看租金收入彈性就是1。過(guò)去幾年整個(gè)市場(chǎng)也基本保持這個(gè)水平，今年同樣比較平穩(wěn)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下滑。鏈家在北京租賃市場(chǎng)的占有率約在12%左右，大致能夠反映不同商圈租金變化的趨勢(shì)，我們看到這個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有明顯下降，上海也是一樣，反而上海整個(gè)租賃的單量在快速上升，市場(chǎng)還是處于一種常態(tài)。

也有一些結(jié)構(gòu)性的市場(chǎng)出現(xiàn)房租的下降，在上海租賃市場(chǎng)中有兩類(lèi)產(chǎn)品租金價(jià)格在下降，第一類(lèi)是高客單價(jià)的產(chǎn)品，真正出現(xiàn)空置率上升的是客單價(jià)超過(guò)五千的高品質(zhì)房源，第二類(lèi)是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)集中供應(yīng)的房子，通過(guò)租金下降，提升入住率使得整個(gè)回報(bào)率達(dá)到平衡。2016年上海集中式公寓快速爆發(fā)，大量運(yùn)營(yíng)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐上海租賃市場(chǎng)。之前租賃市場(chǎng)6-8個(gè)月就換一批租客，每一次換租的難度都比較大，因此租金必須下降才能保證一定的入住率，今年的情況就是結(jié)構(gòu)性供給上漲帶來(lái)的租金壓力，但是這個(gè)市場(chǎng)占比仍然較低，北京機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)租賃房源占比只有15%，上海不到10%，所以這塊不會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響，租賃市場(chǎng)仍處于比較正常的市場(chǎng)環(huán)境。

我們認(rèn)為租賃市場(chǎng)未來(lái)還存在較大機(jī)遇，前段時(shí)間去日本調(diào)研，日本與北京可比地段平均房屋售價(jià)相差不大，但房租相差巨大，在3倍差價(jià)左右，所以未來(lái)中國(guó)租賃市場(chǎng)還有機(jī)會(huì)，當(dāng)前中國(guó)租賃市場(chǎng)才剛剛起步，結(jié)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)占比較低，以北京為例，處于租賃的房子大約在120萬(wàn)到150萬(wàn)套，里面有品牌機(jī)構(gòu)管理的房源大約只有20萬(wàn)套，有四五十萬(wàn)套大約在二房東手中，還有一部分沒(méi)有管理，而日本品牌機(jī)構(gòu)管理的房源占比大約在65%到80%，在租房屋基本上都是專(zhuān)業(yè)化公司在運(yùn)營(yíng)。未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)仍有較大機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)總體趨勢(shì)也是對(duì)的，租金的管理才剛剛開(kāi)始，未來(lái)租金肯定會(huì)面臨上漲。

此外未來(lái)總體人口競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，對(duì)高品質(zhì)房屋追求會(huì)越來(lái)越高，今天我們看到整租一居室比例在上漲，是因?yàn)樽赓U需求在改善，第一步改善由群租換成單間，現(xiàn)在由單間向整租一居室改善，因此，整個(gè)市場(chǎng)租金漲的最快的是一居室，供不應(yīng)求非常明顯，三居室則是典型供大于求的，租賃市場(chǎng)未來(lái)仍有好幾波機(jī)遇。

2 調(diào)控前后的市場(chǎng)狀況

1）成交量

根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)北京調(diào)控前后一百天成交量平均下降70%，在大部分一二線核心城市中，北京的成交量下降最快，其他如廈門(mén)、青島、天津、成都等城市也都有所下降，另外還有一些城市在增長(zhǎng)，部分城市的二手房市場(chǎng)正在逐步活躍起來(lái)，例如武漢。

我們看到平均新房交易到二手房交易有一個(gè)3到5年的周期，目前中國(guó)一批二線城市正處新房交易向二手房交易轉(zhuǎn)化的這個(gè)階段，如武漢、南京等城市二手房交易量上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于新房，這是前期新房供應(yīng)釋放產(chǎn)生的效果。

2）房?jī)r(jià)

根據(jù)我們跟蹤的情況，目前北京均價(jià)下降約7%左右，個(gè)別區(qū)域降幅較大，但總體上屬于正常下降，按照當(dāng)前下降的幅度測(cè)算，今年平均月均下降幅度不到2.5%，按照這個(gè)比例，年底北京房?jī)r(jià)可以回到年初水平。

雖然交易價(jià)格有一些回調(diào)，但沒(méi)有出現(xiàn)失速回調(diào)的情況。我們預(yù)計(jì)今年整個(gè)市場(chǎng)交易價(jià)格回落應(yīng)該在10%左右，因?yàn)閾Q房的需求可以延遲，不會(huì)存在降價(jià)換房的動(dòng)力。此外學(xué)區(qū)房和地鐵房跌幅較大。最近幾周周均成交有所穩(wěn)定，市場(chǎng)交易活躍度下降，零成交占比在25%左右。

與此同時(shí)客戶的預(yù)期也在發(fā)生變化，今年有91%的房屋是通過(guò)降價(jià)成交的，這說(shuō)明賣(mài)方談判能力在變?nèi)酰�而去年高峰時(shí)間有82%的房屋是漲價(jià)成交的，在今年317調(diào)控之前，仍是賣(mài)方市場(chǎng)，但調(diào)控之后市場(chǎng)發(fā)生反轉(zhuǎn)，說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期在逆轉(zhuǎn)，議價(jià)空間在持續(xù)走高。

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后市展望：房?jī)r(jià)不會(huì)大降

從潛在需求數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和掌上鏈家的瀏覽數(shù)據(jù)，我覺(jué)得房?jī)r(jià)不會(huì)存在特別大的下降空間，我們發(fā)現(xiàn)登錄鏈家的流量數(shù)據(jù)和鏈家的瀏覽數(shù)據(jù)仍保持穩(wěn)定，沒(méi)有明顯下滑，說(shuō)明需求仍在，客戶仍在保持對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注。

其次，瀏覽用戶7日內(nèi)轉(zhuǎn)委托客源比例存在回升趨勢(shì)，這說(shuō)明7日內(nèi)從線上客戶轉(zhuǎn)化成真實(shí)客戶的比例在穩(wěn)定上升，說(shuō)明需求端的基礎(chǔ)依然較好。

另外，客戶線上關(guān)注房源的比例在上漲，這里有兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是平均一個(gè)客關(guān)注多少套房子，另一個(gè)是每一個(gè)房源平均被多少用戶關(guān)注過(guò)，兩個(gè)關(guān)注比例都是比較穩(wěn)定的數(shù)據(jù)。

從供應(yīng)來(lái)看，可售房源沒(méi)有明顯增加，調(diào)控意圖還是比較明顯的，新增房源還是在低位保持穩(wěn)定狀態(tài)，所以市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)價(jià)格的大幅下滑，如果政策放松或者是預(yù)期轉(zhuǎn)變，未來(lái)房?jī)r(jià)還是有很大的壓力，因?yàn)榻衲陰?kù)存確實(shí)非常少。

從房貸方面來(lái)看，首付比例大幅提升（接近70%），使用貸款人群減少（以前80%，今年60%），現(xiàn)在全款比例在上升，最重要的是批貸周期延長(zhǎng)明顯，這對(duì)整個(gè)交易影響很大。

當(dāng)前市場(chǎng)處于一個(gè)階段性的脆弱狀態(tài)，上行和下行壓力同在，供給還是存在短缺，另外金融收縮也有負(fù)面的拉扯作用，行業(yè)整體處于穩(wěn)步向下的區(qū)間，但目前態(tài)勢(shì)有所穩(wěn)定，這周開(kāi)始成交均價(jià)止跌，成交量也維持在月均三千套左右。

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建議總結(jié)

首先房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立非常必要，我們認(rèn)為其核心在于解決住的問(wèn)題，也就是解決租賃問(wèn)題，這個(gè)思路非常清晰。

其次未來(lái)北京人口的梳理和環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展密不可分，光限購(gòu)是沒(méi)意義的，短期可以限，長(zhǎng)期一定要把北京和環(huán)北京的空間打開(kāi)，推動(dòng)人口的疏解，推進(jìn)環(huán)北京區(qū)域的城市化建設(shè)。

近日發(fā)改委公布了新一期繞城鐵路的建設(shè)項(xiàng)目，未來(lái)整個(gè)環(huán)北京市場(chǎng)崛起應(yīng)該是比較確定性的事情。在三大城市圈里最需要崛起的就是環(huán)北京區(qū)域，從過(guò)去來(lái)看，環(huán)北京區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房?jī)r(jià)的上漲并不匹配，環(huán)北京區(qū)域的房?jī)r(jià)在快速與北京房?jī)r(jià)收斂，但人均收入和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在缺失，未來(lái)只有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的迅速歸位，這個(gè)市場(chǎng)才能保持健康。

來(lái)源：新財(cái)富雜志