作為典型的周期性行業，中國房地產市場小周期明顯延長，引發了大量不同以往的反常現象。

華創證券分析師袁豪在報告中稱，中國房地產行業呈現3年小周期規律，尤其以2008-2011年和2012-2014年兩輪小周期較為嚴格，其中如銷售面積、銷售價格、土地成交面積、新開工面、可售面積等行業指標均呈現如此規律，甚至連房企財務角度的銷售回款、存貨、現金、負債率等公司指標也同樣如此。

報告認為，本輪小周期正值中國經濟低迷期，基準利率回升緩慢，原先3年貨幣周期規律將淡化，從而需求衰減更慢、供需逆轉更晚，推動小周期延長。

同時，這也恰逢行業去庫存，拿地持續跟不上銷售，反映出加庫存遲遲未出現，并考慮土地成交受供給約束、新開工受資金限制、新增供應受預售證監管制約等將導致加庫存偏慢，原先3年庫存周期將延長，供需逆轉更晚，也令小周期延長。

報告稱，本輪小周期自2015年初至今已經歷29個月，但仍處去庫存階段，考慮本輪加庫存階段可能超30個月，小周期將延長至超5年。

報告認為，小周期延長造成了很多錯位，以往周期下半場通常是行業高庫存、緊貨幣，而本輪周期下半場卻是行業低庫存、中性貨幣，由此造成六大反常現象。

1

供不應求問題依舊，新房價格和去化率持續處于高位

雖然目前嚴厲政策打壓之下，從銷量的角度來看，房地產行業已經進入了周期的下半場，但由于經濟低迷期間貨幣周期的淡化以及去庫存大背景下庫存周期延長，造成本輪小周期持續處于去庫存階段中，加庫存階段卻遲遲沒有到來。

并且考慮后續土地成交、新開工和新增供應三個層次的加庫存節奏均偏慢，因而后續加庫存階段也會延長，導致小周期延長，同時也將導致后續雖是下行周期、但庫存將持續處于低位，也就造成今年新增供應下降、甚至目前依然供不應求，新房價格和去化率依然處于高位的反常現象。

預計后續新增供應彈性也較弱，供需逆轉也將來的更晚，那么后續新房價格和去化率將持續處于高位。

2

二、房企庫存少、資金多，土地市場更火熱、新房降價更晚

從房企的角度來看，連續3年的去庫存，導致房企的存貨持續下降、并且未售存貨占總資產比例降至近幾年歷史最低位，同時對應負債率也有所下降，其中扣除預收款的資產負債率和凈負債率在近幾年中有不小的改善，而過去2年的銷售大好也就將下降的存貨更多轉為貨幣現金，因而目前房企的資金情況好于以往小周期。

同時也由于在2016年的高點處拿地較少，也就更加凸顯了2017年房企庫存少、負債低、資金多的情況，并且不同于2011和2014年房企庫存高、負債高、資金少的狀態，那么也就造成了目前土地市場火熱，掌握一手房定價權的房企的主動降價時點可能會來的更晚一點。

3

行業差、但龍頭房企不差，行業集中度將持續快速提升

樓市嚴厲調控之下，行業逐步開始步入小周期下半場，房地產行業銷量也持續走差，但不同以往的是，本輪小周期持續處于去庫存階段、而加庫存階段也遲遲沒有到來，造成庫存持續處于低位，甚至在預售證監管的限制下，新增供應持續低于當期需求，造成在本輪低庫存延長周期中2017年的去化率卻持續處于高位。

而在以往兩輪周期中，對應的2011年和2014年的去化率卻是大幅下降的，那么在這種低庫存下行周期中，房企銷售表現更多將由供給驅動。

由于龍頭房企在融資能力、拿地能力、并購能力、更廣布局等方面的擁有更強的優勢而擁有更強的供貨能力，由此將造成龍頭房企銷售好、而中小房企銷售不好的局面，因而集中度出現跳增，并且考慮到低庫存階段較以往更長，因而集中度將持續快速提升。

4

中小房企資金斷裂前中大房企提前并購，加劇集中度提升

在以往2輪周期中，無論大小房企都經歷了快速加庫存，在小周期下半場中，大小企業同樣擁有庫存多、負債高、資金少的問題，因而在中小房企降價、甚至資金斷裂之時，出現大企業的并購意愿并不強、甚至也無力并購的的局面。

但在本輪周期中，中大房企目前面臨更多的是庫存少、負債低、資金多，其中尤其龍頭房企庫存低、負債低、資金多的現象尤為突出。

因而可以預言后續中小房企資金鏈斷裂前，中大房企可能提前已經將中小房企并購了，一方面將造成本輪新房降價來的更晚一些，另一方面也將造成中大房企土地儲備的擴充以及市場份額的進一步提升。

5

一二線的價格高位給三四線的去庫存起了良好的標桿作用

本輪小周期中三四線城市的持續成交熱銷其實也有部分原因歸結于小周期延長，或者說是三四線城市成交熱銷是小周期延長的副產品。

雖然我們認為本輪三四線城市的核心驅動力是棚改貨幣化安置，但這也需要一個強的前提條件，就是一二線城市與三四線城市的價差以及房價高位剛性的示范作用。

而目前一二線城市的庫存持續低位、并且預計后續庫存低位仍將延續一段時間，這樣也就造成了目前一二線城市的價格高位剛性，也就形成一二線城市往三四線城市的熱度傳遞，甚至是目前正在進行當中的往更低能級的三四線城市的下沉、遞推，最終達成三四線城市去庫存的目的。

6

行業補庫存與政策打壓同時進行，將造成后續開發投資不差

在以往2輪小周期中，銷量周期與土地成交周期同步，由此可以理解為政策周期與庫存周期呈負相關關系，尤其在2011年和2014年中，樓市政策打壓與行業去庫存同時發生。

該階段中，房企由于庫存高、銷量差，所以導致其開發投資的意愿急劇下降，由此開發投資數據不斷變差，這表明行業去庫存中的政策打壓對于投資負面影響較大。

而在本輪小周期中，上述邏輯形成了錯位，在2016年中，樓市政策放松和行業去庫存同步發生，造成了2016年開發投資不算好，在2017年或者后續階段中，樓市政策打壓和行業補庫存或將同時發生，也造成了2017年開發投資不算差。

并且鑒于本輪周期后續仍將經歷較長時間的加庫存階段，尤其在新三年棚改規劃1,500萬套的推動下，因而將確保后續的開發投資在政策打壓的環境下表現并不差。

      來源：華爾街見聞網