萬科董事會主席、首席執行官郁亮接受新華社記者獨家專訪，對房地產市場的焦點問題坦陳看法

18日，國家統計局公布今年6月份房價數據。全國房價總體平穩，一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降，折射了本輪樓市調控政策的威力。 

據不完全統計，自去年“9·30”調控至今9個多月時間，全國已經有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策。時至年中，今年春天起不斷“加碼”的樓市調控仍在繼續。 

新一輪調控給房地產市場帶來了哪些變化？穩定樓市的長效機制如何落地？“新華視點”記者近日多地調研，探尋房地產市場的動態與走向。 

房價之問：價格真的降了嗎 

今年以來，以北京“3·17”政策為起點，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬周邊區域，新一輪范圍更廣、力度更嚴的調控席卷全國。 

從國家統計局數據看，上半年房地產價格調控成效進一步顯現，樓市分化態勢依然明顯。 

一線城市房價穩中回落。截至今年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。其中，北京二手住宅價格環比下降1.1%，深圳新建商品住宅價格同比漲幅收窄至2.7%。 

截至6月，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落，過熱局面得到一定遏制。6月份，盡管杭州等個別熱點城市價格環比略有上漲，但總體看投機需求得到遏制。 

同時，非自有資金不能拿地、現房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制了參與競拍房企的對象，房地產企業拿地沖動相較以往減弱。記者調查發現，盡管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場，但房地產開發投資增速呈現緩中趨穩走勢。 

但記者日前采訪部分三四線城市，發現一些地方的房價有回溫態勢。國家統計局數據也反映出部分三四線城市的地價和房價出現上漲。 

中山大學嶺南學院房地產研究中心主任廖俊平指出，近年來，越來越多大城市的人口回流到原流出地，相當一部分回流到了三四線城市。據統計，部分三四線城市的回流農民工購房占比超過當地商品住房交易量的50%，有的縣城甚至超過70%，自然推動了房價上漲。 

房價變動時刻牽動著購房者的神經。剛過去的6月，由于無力承擔40萬元一個的車位與六成的首付款，擁有剛性需求的白領小馮，與看中的一套位于杭州市西湖區之江板塊的新房擦肩而過。 

浙江省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長壽歡林說，個別房地產開發商采取高價綁定車位、將新房通過二手市場轉讓等手段提價，被政策“壓下去”的差價落到了像小馮這樣的購房者身上。 

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，調控樓市既要用短期見效快的方法去“堵”，也要用面向中長期的措施去“疏”，做到遠近兼顧、疏堵結合。 

調控之問：長效機制落地有多遠 

從限購、限貸、限價到限售、限商——上半年，一線城市和熱點二三線城市，密集出臺以“限”為核心的緊縮型需求側調控措施，力圖全面管控投機炒房。 

記者注意到，在進行以“堵”為特點的需求側管理同時，一些供給側調控的“后手棋”也開始落子布局。 

7月4日，上海位于浦東新區和嘉定區的兩幅出讓地塊首開“只租不售”模式。3天后公布的《上海市住房發展“十三五”規劃》提出，上海“十三五”期間計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加60%左右。 

實際上，在上海公布未來5年供應計劃之前，北京也開啟了供給側結構性改革的思路。未來五年計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中包括50萬套租賃住房。 

以北京、上海等一線城市為代表的樓市“供應之變”表明，樓市調控重點正從最初的“打補丁”“堵漏洞”，向如今的“增供應”“調結構”轉變，調控手段正由堵到疏、由抑投機轉向穩預期。 

樓市的火熱往往伴隨“地王”的不斷涌現，背后不僅有土地短缺、拍賣機制的原因，也與過度透支的金融有緊密關系。 

“各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。”不久前，住建部和國土資源部聯手加強購地資金管控，掐斷貨幣到房地產之間不合理的“明渠暗道”。 

此外，5月底，住建部發布我國首個住房租賃和銷售法規的征求意見稿，“購租并舉”改革全面提速。大力發展住房租賃市場，預示著熱點城市住房供應將從“重售輕租”跛行式供應體系，轉向構建“租售并舉”的供應新體系。 

種種跡象顯示，從土地供應、金融到立法頂層設計，房地產結構性調整的調控思路逐漸浮出水面，基礎性制度和長效機制的“四梁八柱”正在搭建。 

劉洪玉說，需求側管理“先手棋”只能治標，只有盡快下出“后手棋”，著力改善土地和新建住房供給管理，提高市場供應彈性，才能穩住老百姓對樓市的預期。 

市場之問：如何將“房住不炒”落實到位 

從去年底中央經濟工作會議，到年初中央財經領導小組會議，再到剛剛閉幕的全國金融工作會議，穩定樓市、防范風險一直是高層關注的重點，也是當前經濟社會生活的頭等大事之一。 

在業內專家看來，地方政府這一輪房地產調控確實是在“動真格”，很多調控手段力度之大超乎預期，如對“商改住”項目等一些市場頑疾“動刀”。 

如何將“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位真正落實到位？ 

中國指數研究院常務副院長黃瑜說，關鍵要加快形成穩定房地產市場發展的長效機制和住房制度。她表示，中國目前仍處在城鎮化快速發展階段，樓市向好的大方向沒變，仍是推動中國經濟發展的穩定器。 

長效機制的建立是一個長期動態的過程。“與長效機制相關的各種相關政策，都要從局部利益中走出來，從穩定市場、防范風險的大局著眼。”劉洪玉說。 

來源：新華視點