貸款買房的人總會想一個問題，以后收入增長了，有錢了，什么時候提前還款最劃算。網(wǎng)上也經(jīng)常有人算過，有的說是5年，有的說是10年，還有的說是七八年或15年的。

融360房貸君(fangdai123)今天也來說說我們的觀點(diǎn)。就貸款這件事，長期存在了三個錯誤觀點(diǎn)。

錯誤觀點(diǎn)一：等額本息是銀行想賺更多的錢

主流的還款方式有等額本息和等額本金，這個大家早就清楚了，差距在于，等額本息付出的利息成本要比等額本金多。

以200萬房貸為例，我們用融360房貸計算器算了一下

等額本金利息如下：

等額本息利息如下：

如果你30年按部就班還完，等額本息的確要比等額本金多還34.7萬的利息。那么以此為標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定等額本息不劃算是對的嗎？

當(dāng)然不是。等額本息的利息之所以比等額本金要多，是因?yàn)槌跗诘阮~本息還款法中的本金還得較少，剩余本金多了，利息自然就多了。

在兩種還款法中，銀行只做了一件事，那就是按照你欠銀行的錢，計算你當(dāng)月應(yīng)該還的利息，僅此而已。在這一點(diǎn)上，等額本息和等額本金的計算方式完全一樣，沒有半點(diǎn)區(qū)別。

錯誤觀點(diǎn)二：提前還款有最佳還款時間點(diǎn)

有很多種算法，最后得出的結(jié)論有7年的，8年的，還有10年的。

融360房貸君想說的是，從純財務(wù)的角度來說，以上全錯！提前還款根本就沒有所謂的最佳還款時間點(diǎn)。

下面這個例子會告訴你為什么。

假設(shè)我們選擇在10年后提前還款，那么在這兩種還款方式付出的錢數(shù)分別為：

等額本金：已還本息和（本金 666667.2元+利息817960.91元）+剩余本金（1333332.8元）一次性還清= 2817960.91元。

等額本息：已還本息和（本金378103.91元+利息895582.09元）+剩余本金（1621896.09元）一次性還清= 2895582.09元。

也就是說，等額本息在10年后提前還款，要多付利息77621.18元。看上去是不是感覺虧了？

其實(shí)到這里還沒結(jié)束，你應(yīng)該再計算一點(diǎn)，等額本金在這10年間的本金要多還288563.29元，這筆錢如果放在銀行，是會產(chǎn)生利息的。如果你稍加計算，你會發(fā)現(xiàn)它在這十年10間累計產(chǎn)生的利息和等額本息在這10年前多掏的利息77621.18元非常接近。

經(jīng)過上面的計算，你會發(fā)現(xiàn)：等額本息和等額本金所付出的代價是完全一樣的。

錯誤觀點(diǎn)三：等額本息更適合提前還款

由于等額本息產(chǎn)生的利息較多，而掙到錢的時候就著急把貸款還了，多省點(diǎn)利息。

這種觀點(diǎn)實(shí)際上也是錯的，為什么這么說呢？

我們就以2016年買房為例，去年很多人還能拿到85折的折扣，算下來利率只有4.1%左右。假設(shè)你手中的錢正好可以提前還款，那么你有兩種選擇：

一、你繼續(xù)欠銀行的錢，繼續(xù)按期付利息，然后拿這筆錢去尋找回報率更高的項(xiàng)目。比4.1%更高的不少見吧？這樣你投資回報肯定要比付給銀行的利息要多。在這種情況下，你應(yīng)該希望你永遠(yuǎn)欠銀行的錢，永遠(yuǎn)不還最好，因?yàn)檫@等于你用銀行的錢為你自己創(chuàng)收，而且這套房子還是你的。

換個思維，假設(shè)你有一套房抵押給銀行，借到1000萬，利息是4.1%，你再用這筆錢以5.1%的利息投出去，那么你每年什么都不干就可以坐收10萬元。

二、一次性全部還清，你的存款為0，然后你再繼續(xù)一點(diǎn)一點(diǎn)攢錢，再投資。這就跟房子沒有任何關(guān)系了。

由于等額本息攤平了你的還款壓力，是否提前還款的最大差距在于，屬于銀行的本金到底掌握在誰的手里。

假如掌握在你的手里，不去還給銀行，那么你欠銀行的債務(wù)完全可以用再投資產(chǎn)生的收益抹平，甚至還能多賺點(diǎn)。這就是“借雞下蛋”，用銀行的錢賺錢。假如你提前還款，本金還給銀行，你就只能用接下來你自己的存款去賺錢，哪個更劃算，一目了然。

歸根結(jié)底，流動性是有機(jī)會成本的，你要選擇提前還貸，喪失了流動資金，接下來如果有更好的選擇，你也只能干看著；如果不提前還貸，手中有糧就能有更多選擇，說不定還能在關(guān)鍵時候讓你減少損失。

比如你把錢都還給銀行了，這個時候你因?yàn)槟撤N原因急需大筆資金，那你只能賣房了，一旦買家知道你的底牌就能殺你的價，這個時候你能賣300萬的房子，說不定只能賣250萬。這個時候如果你有流動資金，就能避免這種尷尬。

來源：融360房貸