在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規(guī)定，而在房屋租賃立法上相對不足，對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。

7月，一大波租房新政密集襲來——

4日，上海打響租賃賣地第一槍：要拿地，只準(zhǔn)租，不準(zhǔn)賣。　

17日，廣州出臺“租賃16條”發(fā)展住房租賃市場，其中保障“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)民眾關(guān)注。

20日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

目前，住建部已會同有關(guān)部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市首批開展住房租賃試點。

……

業(yè)內(nèi)人士分析，一系列租房政策的出臺，釋放出重大信號，住房租賃市場或?qū)⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展期。

隨著我國城市住房由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，住房租賃市場的法律缺口也愈加凸顯。北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會副會長、清華大學(xué)法學(xué)院黨委副書記程嘯近日在接受《法制日報》記者采訪時說，由于過去我國房地產(chǎn)政策偏重于房屋買賣，所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足，造成了房屋租賃市場的諸多不規(guī)范。應(yīng)加快補(bǔ)齊房屋租賃領(lǐng)域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計，通過法治手段遏制各種租房亂象。

租房亂：每個租房者都有部心酸史

“租房可得小心，一不留神就會被騙。”在北京市海淀區(qū)一家IT公司任職的劉偉，向《法制日報》記者說起兩年前租房的尷尬。

劉偉先在網(wǎng)上租房平臺找房源，看到幾個不同房源的圖片、聯(lián)系方式都一模一樣，他斷定是假房源，便放棄網(wǎng)上租房。

通過單位附近小區(qū)張貼的廣告，劉偉聯(lián)系上了一名自稱江子的二房東。看完房子，劉偉還算滿意，當(dāng)天就交了定金。在江子不停催促下，劉偉也沒細(xì)看合同，就簽了字，并按押一付三的約定交完房租，搬了進(jìn)去。

令劉偉沒想到的是，麻煩才剛剛開始。

剛住了一個月，劉偉就接到江子電話，催交下一季度房租。劉偉以“時間未到”為由拒絕交錢。

“結(jié)果他在電話里威脅我，說合同就是這么規(guī)定的，遲交超過兩天就得賠償兩個月房租，否則有權(quán)讓我搬走。”劉偉趕緊翻出合同，仔細(xì)一看，才發(fā)現(xiàn)有很多不平等條款隱藏其中。

“每一個租房人都有部心酸血淚史。”劉偉無奈說。

記者在劉偉的邀請下加入了一個“北京租房維權(quán)群”，群里有100多人，都是租房遇到問題的人。

“房東要求特別多，經(jīng)常來‘視察’,屋里任何家具電器損壞都要賠錢，價格高得離譜。”

“住到一半，中介就強(qiáng)行漲房租，不然就領(lǐng)新租戶來看房。”

　……

租房維權(quán)群里，大家爭相講述自己遭遇的租房奇葩事，每個人情況各有不同，但當(dāng)提到如何維權(quán)時，卻都表示“沒轍”。

據(jù)住建部相關(guān)統(tǒng)計和調(diào)查，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。其中以新就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期，正值大學(xué)生畢業(yè)、中小學(xué)生擇校的時間段。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說，租房市場的各種亂象，正是伴隨著租房市場的火爆應(yīng)運(yùn)而生的。

而對于這些租房亂象，中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長、北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會副會長兼秘書長尹飛一針見血地指出，這正是由于我國當(dāng)前房屋租賃制度還不完善，缺乏相關(guān)立法的規(guī)制，無法有效保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。

立法缺：由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變

“我國之前實施的房屋租賃政策一直強(qiáng)調(diào)‘居者有其屋’,正是由于這種政策導(dǎo)向，我國在最初的法律制度設(shè)計上，將商品房開發(fā)、銷售作為發(fā)展住房的重中之重，比如在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規(guī)定，而在房屋租賃立法上相對不足，對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。”尹飛指出。

尹飛認(rèn)為，我國的住房理念應(yīng)適時改變，要從“居者有其屋”過渡到“住有所居”，也就是從買房轉(zhuǎn)變成租房。這其實是給了大家更多的選擇權(quán)，有能力的可以買房，中低收入群體在不買房的情況下，也能通過租房解決住房問題。

其實，近年來，我國房地產(chǎn)政策已作出相應(yīng)調(diào)整，開始向“租售并舉”的方向發(fā)展。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

在程嘯看來，近年來中央陸續(xù)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策，都在積極推動房屋租賃市場發(fā)展，我國房屋租賃市場或?qū)⒃诮窈笠粋�較長階段成為房地產(chǎn)工作的“重頭戲”。

對此，鄒琳華認(rèn)為，我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規(guī)范之處，房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場健康發(fā)展的瓶頸，這些問題都需要從立法上加以解決。

尹飛建議，應(yīng)當(dāng)在國家層面盡快出臺相關(guān)立法，對房屋租賃市場加以約束。應(yīng)對保障房屋租賃雙方的權(quán)益、改善居住環(huán)境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機(jī)制、明確中介公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、拓展租賃房源等問題，在立法中予以明確規(guī)定。

據(jù)悉，今年5月，住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

此外，北京、廣州、成都等城市也正著手準(zhǔn)備出臺住房租賃地方性法規(guī)。

權(quán)利少：先優(yōu)化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣，就近入學(xué)條件、就醫(yī)、公積金等方面享受同等權(quán)利。”7月17日，廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》宣布，實施“租購?fù)瑱?quán)”計劃。

在鄒琳華看來，這一規(guī)定是保障租戶權(quán)利的一種體現(xiàn)。“目前，租戶與自有住房者之間享有的權(quán)利不同，比如子女擇校是跟戶口掛鉤的，戶口又是跟房產(chǎn)掛鉤的，不少人就是因為要解決孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。”

其實，國務(wù)院辦公廳去年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》早有規(guī)定：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》也提出，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

“房屋租賃備案制度的落實和合同的規(guī)范，是關(guān)乎租購?fù)瑱?quán)能否順利實施的前提。”程嘯注意到，現(xiàn)在租賃房源登記備案率很低，造成租房市場混亂。合同簽訂不規(guī)范，租戶經(jīng)常遇到權(quán)屬不清、轉(zhuǎn)租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇，造成了大量租戶權(quán)利得不到有效保障。

“值得注意的是，如果按照以往‘放養(yǎng)’的模式去管理租房市場，‘租購?fù)瑱?quán)’必然無法落地。”程嘯建議，優(yōu)化租賃登記備案制度，各地區(qū)根據(jù)本地實際情況完善實施細(xì)則使登記備案成為維護(hù)租賃雙方權(quán)益的有效途徑。應(yīng)制定房屋租賃統(tǒng)一合同范本，對房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出明確、約定，防止不平等條款。

來源：法制晚報