近日，由北京市住建委等多部門起草的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(簡稱《辦法》)對外公開征求意見，提出不少于30%房源將分配給“新北京人”。鳳凰房產梳理了這次意見的20個問答，你想知道的都在這里，一起來看看吧！

1、什么是共有產權房？

共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

2、共有產權房價格如何？

銷售均價低于同地段價格 浮動范圍為±5%

共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

3、什么人能申購？

符合北京限購條件且家庭成員名下無房。

一、已婚家庭，符合限購條件且家庭成員名下均無住房。

二、單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。

三、一個家庭只能買一套

圖片來源：京房字

4、什么人不能申購?

1. 申請家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議的。也就是說已經有房的家庭。

2. 申請家庭有住房轉出記錄的。

3. 有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。

4. 申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的。

圖片來源：京房字

5、什么人能優先申購?

1. 項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭。

2. 符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

6、房子能賣嗎？

不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住建委（房管局）提交申請，由代持機構回購。

滿5年，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。轉讓對象仍需符合購買條件。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

滿5年，購房人也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產權。（再出售就不會受到限制）

7、房子能租嗎？

允許！租金和代持機構分配。而且租賃只能在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息。

在購房合同簽訂條款中規定，購房合同應明確共有產權份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內容。也就是說，共有產權住房不僅可以出售，也可以出租。

租金收益分配上《辦法》意見稿提出，已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。

購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

8、“二手”共有產權房誰能買？

代持機構、其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

5年之內不許賣，持有滿5年的，同等價格下代持機構優先買；也可以按原有比例賣給有共有產權住房購買條件的家庭；還可以轉成商品房銷售給代持機構分成；滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。

9、自住房怎么辦？

自住房將被新的共有產權住房替代。

原有的老自住房還是會執行老辦法；今后新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的朝陽區錦都家園自住房項目，也將執行新的共有產權住房規定。特別說明，朝陽區錦都家園將執行按老辦法審核條件，將來銷售的時候簽訂新版合同，按照新辦法管理。

10、會不會很偏遠？房屋質量會有差別嗎？

項目選址：結合城市功能定位和產業布局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域。

建設用地：共有產權住房建設用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，并實行建設標準和工程質量承諾制。

房屋方面：市住房城鄉建設委會同市規劃國土委制定共有產權住房建設技術導則。市相關部門將嚴格按標準進行規劃設計方案審查，并依法進行日常監督。

房屋分配：各區的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點功能區、產業園區范圍內還將有人才共有產權房項目。

11、產權分配比例如何？

參照項目均價占同地段、同品質商品房價格比例。

產權一分為二后，購買者最關心的問題首先是能分到多少份額？是自主選定，還是按房屋售價各有不同。

針對購房人產權份額，《辦法》意見稿要求參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

舉個栗子

供地時，共有產權房定價30000元/平米，搖號選房時，項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格是40000元/平米，那么購房者所占的份額是30000/40000,即75%，代持機構所占份額是25%。

值得注意的是，共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，會分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，并由北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。評估及確定結果面向社會公開。

12、哪里負責搖號？哪里申請？

搖號：由區住建委（房管局）監督指導開發商開展搖號配售。

申請：在共有產權住房項目開通網上申購期間內登陸區住建委（房管局）官方網站提出項目購房申請。

13、物業費、暖氣費等誰承擔？

物業費和公維，再加上暖氣費之類，共有產權雙方誰住房誰承擔，也就是購房人承擔。

14、棄購或弄虛作假的處罰措施？

棄購行為發生兩次以上，3年內不能再申請。弄虛作假者，10年禁止申請保障房和政策房。

并按以下情形處理：

1、已取得資格的，由區住建委（房管局）取消其購買資格；

2、已簽約的，開發商應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任；

3、已購買共有產權住房的，由代持機構責令其騰退住房，收取住房占用期間的市場租金，住房騰退給代持機構后，由代持機構退回購房款。

共有產權住房購房人、同住人違反購房合同，且拒不按代持機構要求改正的，房屋所在地區住房保障管理部門可以責令其騰退住房，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。此外，此次共有產權住房還納入了信用管理。申請人、購房人、同住人以及相關單位和個人有違反本辦法規定的情形的，行政機關應當按照國家和本市規定，將相關行政處理決定納入本市信用信息管理系統。申請家庭成員在本市信用信息管理系統中記載有違法違規或嚴重失信行為的，區住建委（房管局）依據相關規定限制該家庭申請購買共有產權住房。

15、有何亮點？

第一，職住平衡

房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

共有產權住房戶型以中小套型為主，套型設計功能布局合理，有效滿足居住需求。

第二，“新北京人”分配不少于30%

第三，實現網上申請。

第四，規范退出機制。

16、未來一段時間的供應規模？

已有自住房體量約700余萬平方米，可供應8萬多套共有產權房，未來還將配建。

未來北京市共有產權住房供應量很大，已有自住房體量約700余萬平方米，可以供應8萬多套共有產權房，未來商品房土地拍賣當中，仍有一定比例配建，共有產權房將深度影響剛需型商品房的價格。

共有產權住房用地會在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，用于滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。

17、先住了公租房、公有住房的怎么申請？

應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。

18、和自住房的不同？

2017年8月3日后，自住房將被新的共有產權住房替代。

不同點

1、推出的時間節點

自住房：2013年10月22日

共有產權：2017年8月3日

2、年齡限制

自住房：單身年滿25周歲

共有產權：單身年滿30周歲

3、政府參與方式

自住房：五年后上市收益的30%上交財政

共有產權：政府和購房人各持有一定比例的產權

4、申請程序

自住房：市住建委官網報名

共有產權：區住建委（房管局）官方網站報名、區里監督搖號、區里定優先組順序

5、遞補選房后滿6個月，剩余方式處理方式

自住房：對外公開銷售

共有產權：由市住建委統籌調配給其他區進行配售。

6、上市

自住房：

出租：租金歸自己，不過需要辦理房屋租賃許可證；

出售：入住5年后才可出售，且上市收益30%上繳財政。

共有產權：

出租：租金與代持機構按比例分配；

出售：代持機構優先回購；按原有比例轉賣符合共有產權的其他家庭，或者買下政府份額轉成商品房。

19、如何上市？

出租

所得租金收入按照購房人與代持機構所占房屋產權份額比例進行分配。

舉個例子，購房人產權份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應是3000元。

注意：

1、購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

2、中介不能代理共有產權房的出租出售

出售

持有不滿5年

不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住建委（房管局）提交申請，由代持機構回購。

持有滿5年

同等價格下代持機構優先買；

也可以按原有比例賣給有共有產權住房購買條件的家庭；

還可以轉成商品房銷售給代持機構分成；

滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。

20、哪些房子可能受影響？

1、剛需型住房價格會比較便宜

長期來看，100平米以下的，或者90/70政策下的剛需型住房價格會受到共有產權房的影響。其價格會受到抑制，為剛需人群提供價格比較便宜的房子。

2、純商品房高端化趨勢繼續

“大戶型、高總價”面向終極改善人群的房子比較多，而面向初次改善置業需求的會比較少。加之，改善置業的貸款門檻提高很多（一般都為二套房貸，首付要80%），會導致這部分改善需求被抑制。

專家點評：

陳志

北京推出共有產權住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產調控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，將起到重大作用。

嚴躍進

類似住房的供應，對于后續全國房地產市場的發展是有積極啟發的。從類似住房的探索來看，也會使得相應的土地供應結構有所轉變。相關房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來的新變化。

張大偉

2017年上半年，北京自住房已經影響房價降低7%左右，在共有產權房政策的繼續推動下，北京樓市觀望情緒會繼續加強，特別是大量共有產權房源供應后，北京房價穩定已可預期。

來源：鳳凰房產