過剩的同時缺少成熟運營商

世邦魏理仕統計數據顯示，2016年我國可投資商業地產規模達3.4萬億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。

如今，步入新存量時代，商業地產“去庫存”的呼聲日益高漲。

對于造成目前商業地產明顯過剩的原因，中信證券研究院認為，絕大多數城市、尤其是二三四線城市，往往喜歡打造樣板工程，也就是城市新核心。這些新核心除了住宅區之外，還有摩天大樓和商業中心。當金融業過分聚集在少數核心城市后，居民的日常消費需求就越來越趨向于通過互聯網來滿足。

目前，大部分房企早已完成商業地產的布局，其中萬科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進旗下商業地產項目。

對于商業地產的存量市場，并非都是“過剩”的危機和苦惱。有房企人士認為，商業地產市場總量確實存在局部過剩，但好的商業項目并不多，特別是擁有低成本融資能力和專業運營管理能力的開發商更為稀少，因此，商業地產還是蘊含著很多機遇。

上述人士認為，現在商業地產整體環境變化很快，土地開發、零售升級、以及消費者消費習慣都在變，這是整個行業都面臨的問題。

以2007年建成的北京世貿天階為例，其以得天獨厚的地理位置、獨特鮮明的建筑風格、世界第三大天幕以及眾多國際知名品牌的入駐吸引著消費者的青睞，這里一度被稱為“夢開始的地方”。

在步入第一個十年后，其迎來了新存量時代所面臨的的問題，商業環境的變化、電商的沖擊，消費習慣的改變等，這也促使世貿天階著手從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗上進行全面的升級改造。

郭增利表示，目前商業地產最大的問題在于做商業地產更多的還是以開發商思維在做，再加上商業地產投資周期過長、財務成本太高，嚴重制約了行業的健康發展，為了獲得更高的收益，項目持有者更看重“土地增值”而非“租金收益”。

商業地產前路艱辛

商業地產所提供的業態、空間、場景、體驗、服務等一系列內容，最終都是為了更好的滿足消費者需求以及提升消費者體驗。

龍湖商業地產相關負責人表示，龍湖主要通過商業大數據平臺，建立與消費者的深度鏈接與交流，以提升需求預判能力。而在龍湖方面看來，中國軌道節點的商業一定是未來發展出路。

根據戴德梁行發布的《城市更新4.0》研究顯示，對于投資者和開發者來說，租賃表現和投資表現是存量改造的兩個核心驅動力。最先需要考慮的是地理因素，例如，它是否具有良好的通達性，離最近的地鐵站有多遠，若項目位于商務區那該地區是否活躍，其周邊地區的人口結構如何等等。

截至目前，龍湖天街有近70%的比例都采用TOD模式，以軌道交通站點為中心，以5到10分鐘的步行路程為半徑。龍湖已經完成了30多個軌道交通節點上的商業項目。

實際上，TOD模式對內部運營的能力要求非常高。項目前期投入非常大，從拿地到建設到開業，一般需要三年才能穩定，再做三年就需要進行業態調整，一個成熟的商業項目需要近十年的時間。

此外，對于已經出現“過剩”現象的存量商業地產，改造出路基本上是以改造寫字樓、長租公寓和聯合辦公運營。從政策支持角度來看，廣州、上海、南京等多地試行商改租，鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房。

對存量商業項目的改造似乎并沒有房企想象中那么簡單。消費者對高品質、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加。想要建立以消費者為核心的“體驗式服務”模式，需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。從賣產品到賣服務的過程中，地產運營商正面臨著艱難考驗。

來源：每經網