4天前，國家統計局發布了一組數據：一線城市房價趨于穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。

在限價、限售等政策手段作用之下，大多數城市房價趨于穩定，部分城市已經進入高位盤整。

這意味著，本輪房價暴漲已進入收尾期，是時候消化經驗和教訓了。

過去二十年，我們經歷了中國房價三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂，2009年到2013年四萬億的刺激，2015年至今去庫存余波未了。

每隔兩年，房價就是錢袋子的一輪洗劫，有人哭有人笑有人暴發有人跌倒，下一次會是什么時候？這是2017年7月全國主要城市房價行情地圖：

這是70個大中城市在本輪上漲周期里的漲幅分布：

可以看出，從2015年房價開始反彈以來，九成以上的城市房價出現上漲。毫無懸念，本月房價漲幅超過40%的城市：一線城市“北上廣深”四大金剛，二線城市是廈門、南京、合肥“三只王”。

但仍有兩城在下跌。這兩個城市是錦州和丹東，都來自東北老大哥。

由于是官方統計數據，在諸多“你懂的”因素作用之下，數據可能有所失真，一二線城市的實際漲幅可能更高。

一線城市     廣州漲幅沒有你想象的小

老習慣，直接說要點：

1.【本輪房價上漲，深圳領頭羊】暴漲最先從一線城市開始，又以深圳一馬當先一騎絕塵。

2014年10月，當大多數城市房價還在跌跌不休時，深圳就已率先反彈，從此一騎絕塵，開啟連續兩年的暴漲，在2016年9月達到最高點，整體漲幅超過70%。隨后深圳房價步入高位盤整期。

按官方的說法，深圳房價連續十個月下跌，但目前數據說話，整體漲幅僅僅回落不到6個百分點，聊勝于無。

2.【房價走勢打臉廣州衰落論】一線城市里，最不被看好的是廣州，當初就說“廣州房價為何漲不過深圳”，隨后又喊“合肥鄭州房價漲幅秒殺廣州”，再后面“杭州即將超越廣州成為一線城市”

然而，房價走勢卻相當打臉。

雖然2015-2016年廣州房價猶如慢牛上山，但進入2017年，調控盡管一再加碼，限購、限貸、限賣等“砰砰”一招接一招，房價卻一飛沖天。連續半年領跑于一二線城市，從中心城區到外圍郊區，多數樓盤房價翻倍。 

3.【北京反超深圳，廣州反超上海】2016年10月，史上最嚴調控出臺，深圳與上海的房價開始進入高位盤整期。但北京廣州，卻又開啟了新一輪暴漲。今年兩會期間，受房地產稅暫時不出臺、一線城市收縮土地供應等消息影響，北京廣州房價同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳，廣州漲幅則超過上海。

本輪上漲周期里，一線城市房價漲幅實際均超過了50%，這再次說明，一線城市作為經濟基本面最良好、產業優勢最突出、人口流入最積極的區域，房價上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對于房價已經高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。 

二線城市     同是省會，命運大不同

與一線城市普漲不同，二線城市呈現分化態勢。如果青春無處安放，請往東南沿海省份，大西北和東三省不是戰場。

1.【這三個城市漲得微妙】廈門、南京、合肥漲幅均超49%，上漲啟動時間早于廣州，漲幅也與廣州不相上下。

不管是事實還是人為,這三地土地供應都相對緊缺。早在2016年，合肥買房就要找關系，而南京更是最早推出了限房價、限地價乃至搖號抽簽買房等政策手段。過度干預，這三個二線早于與一線城市旗鼓相當。

2.【重慶成都為何啟動這么晚？】重慶成都雖然都被列為新一線城市，但房價直到2016年下半年才開始啟動，而且在漲幅上仍然弱于南京杭州武漢等城。一個原因是兩地在過去都有大量的土地供應，導致庫存居高不下，先消耗完已有的庫存，房價才會步入上漲通道。

3.【我們正在進入強省會時代】隨著經濟步入新常態，過去的普遍高增速不再，強省會時代正在來臨。作為集聚全省政治經濟資源的省會城市，其房價上漲態勢，更能代表整個省域的狀況。

然而，東三省的經濟形勢一度令人感到十分堪憂。經濟衰退、人口流出、重工業優勢不再，雖然在普漲效應的示范之下，沈陽等地的房價出現反彈，也依然缺乏基本面的長期支撐。

三四線城市     大拆大建后，誰是接盤俠？

2016-2017年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口，上揚勢頭如此暴烈，值得深思。

1.【拆遷棚改的蝴蝶效應】就在一兩年前，三四線城市還備受高庫存之困，大多數房價都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應，另一方面則是棚改貨幣化改革制造出來的本地需求。

以棚改之名大肆拆除現有的住房，再以貨幣化補貼之名，讓被拆遷者有了購房的資本。既少了原來的存量，又多了新的需求，房價哪有不一路上揚的道理？

2.【你想不到的蚌埠】以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本，2017年5、6、7月，蚌埠房價環比漲幅分別為3.4%、2.1%和1.2%，不僅位居全國前列，而且3.4%的月漲幅也創當地2006年以來的新高。

從2014年開始，蚌埠就大力推進城中村和棚戶區改造，2014年和2015年合計改造面積600萬平方米，簡單換算約為6萬戶，2016年和2017年有合計改在棚戶3.7萬戶，這意味著將近10萬座棚戶被拆除，而這些被拆除的棚戶大多數都拿了貨幣化補貼，到處買房。

未來，或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會制造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會制造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？

幾個結論

1.本輪房價周期起因于去庫存，去庫存本意是為了消化產能，但問題在于樓市有其特殊性：房價越漲越多人買，房價越跌越無人問津。所以去庫存在某種意義上就等同于漲房價，只有房價上漲，才有庫存可去。

2.一二線城市越調越堅挺，三四線城市越漲越心虛。一二線越調越堅挺，原因是調控太過側重統計游戲，而增加土地供給、租購同權等核心政策，落實得又遠遠不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。

3.房價什么時候出現拐點？判斷的依據不是限購、限貸、限售政策有多嚴厲，而是土地供應面、經濟基本面、貨幣基本面有無發生變化。如果房貸利率變相提高，土地供應不斷增加，經濟對房地產的依賴度有所降低，那么樓市一定會出現回調。

來源：融360房貸