從限購、限貸升級到限售,近期許多三四線城市追隨一二線城市的腳步,加入了樓市調控隊列。拉長觀察周期,我們會發現一個有意思的現象——從2015年底中央經濟工作會議提出“三去一降一補”,啟動樓市去庫存后,短短一年半的時間里,以抑制需求為代表的各種調控政策已經先后降臨一二線、三四線城市。

為什么會這樣?答案都在數據里。首先澄清一個概念,有關部門在部署樓市去庫存任務時常引用一個數據,也即2015年底全國商品房待售總面積達到7.19億平方米。但事實上,國家統計局的商品房待售總面積指標中包含三大塊內容,分別是住宅、辦公樓和商業營業用房。住宅是大頭,進入市場后又直接對接居民部門的資產負債表,其價格漲跌是衡量宏觀經濟冷熱的重要指標,也是各種限購限貸政策最主要的目標。因此,住宅待售總面積才是衡量去庫存效果最準確的指標。事實上,這也是公眾輿論討論樓市政策時普遍所指的內容。

按國家統計局數據,2015年末全國住宅待售總面積是4.52億平方米。兩個月后也即2016年2月末,全國住宅庫存量達到歷史頂峰4.66億平方米。自此之后全國住宅庫存量不斷下降,2016年末降至4.03億平方米,到今年8月末繼續降至3.32億平方米。

3.32億平方米住宅待售面積意味著什么?記者回溯了統計局的歷史數據,這大致介于2013年12月底的3.24億平方米和2014年2月底的3.42億平方米之間。熟悉上一輪政策周期的讀者應該知道,2014年上半年,全國大部分城市都在逐漸取消限購限貸。在政策的打壓之下,2013年至2014年底全國主要城市的住宅價格已經抑制住了快速上漲的勢頭,在一個平臺區間內慢慢上行。

但至此之后,全國的住宅待售總面積一路攀升,到2015年3月“3·30新政”宣布下調二套房首付比例之時,全國住宅待售總面積已經達到4.28億平方米。一年之后,攀升至歷史最高點的住宅庫存量,觸發了我們現在看到的去庫存政策出臺。

根據一些研究機構的推算,3.32億平方米的住宅待售面積大致對應了12個月左右的去化周期。而根據住建部和國土部今年4月聯合下發的通知,12個月的庫存消化周期也是各地決定增加還是減少住宅用地供應的分水嶺。通知明確要求,消化周期在36個月以上的,應停止供地;消化周期在36個月至18個月的,要減少供地;消化周期在12個月至6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

換句話說,按官方口徑當前的住宅庫存量其實已經達到了相對均衡的水平,按現有速度繼續下行則有可能面臨庫存不足。從這個邏輯出發,我們就不難理解為什么從去年下半年開始,樓市調控進入“因城施策”階段后,一線城市、二線城市直至現在的三四線城市先后出臺政策抑制購房需求了。無他,供需平衡已經重新建立,現在不是供給過剩,而是需求過旺了。

既然是供給可能不足,那為什么不直接加快批地增加供應?其中關鍵是房地產的政策周期與金融周期正在交織疊加。住宅市場的供需失衡雖在逐漸恢復,但金融市場的去杠桿依然還在努力。與金融周期疊加,是當前房地產調控面臨的最大挑戰。這也是為什么今年以來銀行對購房人資金來源的排查如此嚴格。同理,今年初開始央行主動引導銀行間市場利率上行,宗旨也是要加速擠壓市場泡沫,加快金融去杠桿進度,為未來政策轉向贏得主動。

未來,去庫存和去杠桿該如何協調?“三去一降一補”之間應該如何協調配合?我們要面對的挑戰依舊并不輕松。

來源：證券時報