來源：小白讀財經（ID：veekn365）

無論是在大城市還是在小城市，房貸永遠都是房奴們的煩惱.......

目前深圳的平均房價大約是每平米5萬元，意味著你在深圳用商業貸款方式買一套100平方米的房子，3成的首付，貸款20年，那么每月需要還款2.2萬以上！然而2016年，深圳平均工資每月也僅7500元左右。20年的高額房貸會壓垮多少年輕人和購房家庭？

表面上看，長期巨額房貸確實是一大煎熬，但在實際生活中剔除了通貨膨脹和貨幣貶值后，20年的房貸，其實你只用還12年。

說到這肯定有人不信，甚至有些被房貸壓得喘不過氣來的朋友還會責罵小白！好了，如果不信小白給大家算算一筆賬就清楚啦！

一

下面是1996年、2016年分別對應的GDP和M2數據表：

從表中可以看出：20年間，中國的GDP增長了936.19%，而同期M2卻增長了1937.06%，GDP增速代表“創造財富的速度”，M2增速代表“印鈔的速度”！

假如創造財富的速度趕不上印鈔的速度，就意味著貨幣貶值，那么這20年你的錢縮水了多少呢？

20年以來你的錢貶值的程度=1937.06%-936.19%=1000.87%

20年間你的錢貶值了1000%，換句說2016年的11塊錢只相當于1996年的11÷（1+1000%）=1元。

二

知道了貨幣貶值的幅度，我們再來看看，扣除了貨幣幅度的錢，最后還貸的錢到底是多少呢？

我們還是以上面的例子不變：如果你在深圳以商業貸款（事實上很多人采用的是公積金貸款，利率更低）買一套100平方米的房子，3成的首付，貸款20年，采用等額本息還款。

情況一：假如錢沒有縮水，未來20年4.9%的貸款利率不變

假如錢沒有縮水，20年間你需要還給銀行的錢是549.73萬。

情況二：過去20年的錢縮水了1000%，假如未來20年錢仍然會縮水1000%不變。

那么20年后的549.73萬只相當于現在的549.73萬÷（1+1000%）=49.97萬！

也就是說20年房貸中你還給銀行的錢只有49.97萬，如果按照每月分擔的2.29萬元的錢不變，那么實際上最終還款的年限只有49.97萬÷（2.29萬×12月）=1.81年！

驚呀了吧！扣除縮水的錢后20年的房貸實際上你只還了1.81年。

行文至此如果就此停筆，那么絕對是一篇爆文！但實事上沒那么簡單，上面計算的方式實際上默認了20年后一次性還款549.73萬，但實際上我們的房貸是按月還款的，這當中就產生了時間價值！

怎么理解時間價值？

這么說吧！如果是20年后一次性還款，那么你可以將你每個月2.29萬元還款的錢拿去投資，或者即使不投資錢放在銀行里也會產生利息吧，但是如果你是月供2.29萬那就沒有了。

三

所以要計算實際繳納房貸的年限，那么我們需要逐月來計算：

1、GDP從1996年的71814億到2016年的744127億：

A、設每月GDP增長的速度是X；

B、20年一共有： 20×12＝240個月

C、即有71814×（1+X）^240＝744127

D、解得X＝0.9789%

2、M2從1996年的76095億到2016年的1550100億：

A、設每月M2增長的速度是Y；

B、20年一共有： 20×12＝240個月

C、即有76095×（1+Y）^240＝1550100

D、解得Y＝1.2637%

也就是說你的錢每月縮水的速度是Y-X=0.2848%

3、按照目前4.9%的年商業貸款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；

4、實際上扣除縮水的錢后，你每月的貸款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%

5、換算成年后，每年的房貸利率只有12×0.1235%＝1.482%；

6、我們用1.482%利率計算，你實際的還款年限到底是多少呢

可以看出，實際需要還的錢只有404.643萬； 如果按照原來的2.229萬的月還款，那么你最終還款的年限只有404.643÷（2.229×12）＝15.12年

結論：

1、對于買房的人來說，能夠貸款買房的盡量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。

2、20年的房貸，用商業貸款利率其實你真正還款時間才15年左右，但是實際上目前許多人采用的是公積金貸款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公積金貸款其實你真正還款時間才12、13年左右！

來源：九哥財經