摩根大通指出，預(yù)計(jì)明年樓市將放緩，全國銷售量下降6%，但由于城市人口增長、加上庫存下降的支撐，平均售價(jià)將上升8%。

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11月20日，標(biāo)準(zhǔn)普爾及摩根大通同時(shí)發(fā)布2018年中國房地產(chǎn)市場展望。摩根大通指出，預(yù)計(jì)明年樓市將放緩，全國銷售量下降6%，但由于城市人口增長、加上庫存下降的支撐，平均售價(jià)將上升8%。

標(biāo)普認(rèn)為，中國樓市目前最終欠缺上升動力，預(yù)計(jì)明年全國物業(yè)銷售額最多下跌5%，主要原因是銷售量跌。而樓價(jià)還是具有抗跌力，特別是一線城市。

穆迪在11月初的報(bào)告中也闡釋了自己的觀點(diǎn)，預(yù)測2018年下半年全國合約銷售額將小幅下降，但房價(jià)大幅調(diào)整的可能性不大。

調(diào)控不放松 銷量將下跌

對于房地產(chǎn)調(diào)控，三家機(jī)構(gòu)的看法一致，那就是放松無望。

摩根大通在報(bào)告中指出，由于現(xiàn)措施有效，房地產(chǎn)行業(yè)的措施不太可能進(jìn)一步收緊，預(yù)料該市場在明年將放緩，預(yù)計(jì)全國銷售量下降6%，但總體保持健康。

標(biāo)普全球評級分析師鄒宇軒表示，數(shù)月來內(nèi)地樓市銷售增長衰落，10月份數(shù)據(jù)更跌至負(fù)數(shù)。但今年前10月住宅物業(yè)銷售仍上升一成，而大型內(nèi)地房企銷售更創(chuàng)新高。這體現(xiàn)出即使已推出調(diào)控住宅市場措施，內(nèi)地樓市仍熱。政府的房地產(chǎn)市場降溫措施雖然還未達(dá)到降價(jià)的目的，但卻使銷售面積出現(xiàn)下降。今年以來，迫于政府的價(jià)格調(diào)控措施，地產(chǎn)開發(fā)商新項(xiàng)目的銷售部署部分有所延遲，一二線城市的地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)下降。“中國房地產(chǎn)市場最終還是迎來了減速。”該機(jī)構(gòu)預(yù)測，2018年中國全國范圍內(nèi)的地產(chǎn)銷售額下降幅度將達(dá)到5%，主要緣于銷售面積下降。

穆迪認(rèn)為政府會繼續(xù)靈活調(diào)整調(diào)控措施，以維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。大中城市的調(diào)控措施包括預(yù)售限價(jià)、二次購房者限購限貸，未來6-12個(gè)月放松的可能性不大。“我們預(yù)計(jì)，部分房價(jià)增速較快的城市將選擇性收緊調(diào)控，但在全國范圍內(nèi)出臺更嚴(yán)格措施的可能性不大，因?yàn)?017年6月以來整體房價(jià)增長已有所放緩。”而由于政府持續(xù)去庫存，庫存較高的城市的購房政策將會繼續(xù)寬松。

受調(diào)控影響，穆迪預(yù)計(jì)2018年下半年全國合約銷售額增速(12個(gè)月移動平均)將可能繼續(xù)放緩，同比降幅最多達(dá)到5%，但依然處于該機(jī)構(gòu)對穩(wěn)定展望的基準(zhǔn)范圍內(nèi)。全國合約銷售下降的主要驅(qū)動因素是銷量下降，大中城市持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控會對銷售形成制約，而三四線城市的銷售額將較2017年的高水平放緩。

樓價(jià)難跌 仍有上漲預(yù)期

雖然銷量下滑成為共識，但這些機(jī)構(gòu)對2018年房價(jià)的走勢還是較為樂觀。

穆迪的研究報(bào)告顯示，在經(jīng)歷12個(gè)月的去庫存后，中國房地產(chǎn)市場的整體庫存水平已有所下降。因?yàn)檎�府�?yán)格調(diào)控，一線城市的銷售下滑、庫存比例上升，但由于終端用戶需求強(qiáng)勁，因此未來6-12個(gè)月庫存大幅上升的可能性不大。而二三線城市的住宅庫存依然低于2015年的峰值。

該機(jī)構(gòu)表示，中國大中城市的房價(jià)將受到政府對新房售價(jià)的調(diào)控所制約，但庫存水平仍保持健康且處于可控狀態(tài)，并將支持房價(jià)溫和增長。

在標(biāo)普看來，內(nèi)地樓價(jià)仍有抗跌力，尤其是一線城市。“不過一線城市較其他三四線城市過熱，令樓價(jià)已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。至今政策收緊雖未影響樓價(jià)，但已降低成交量。”

基于中國住房貸款對價(jià)值比率低，城市人口增長，加上庫存下降的判斷，摩根大通認(rèn)為全國銷售量雖將下降，但平均售價(jià)則會上升8%。

實(shí)際上，對于明年樓市的判斷，國內(nèi)的龍頭房企也是持相似的看法。在近日的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)電話會議中，萬科的管理層表示，2018年，調(diào)控肯定是不動搖的，力度也是不會放松的。市場成交會小幅地下降，一二線城市價(jià)格難以上升，成交量明顯下降的三四線城市，房價(jià)也有下跌的壓力。整體上說，明年全國房地產(chǎn)銷售面積和金額應(yīng)該都是下降的。

來源：中國房地產(chǎn)報(bào)