2017年快用完了，這一年，房地產行業極其不穩定。

從南京城轟動搶房這種小概率事件中，可以看到：我們有調控經驗，但是卻沒有應對調控后突發場景的經驗。這種小眾案例就是應對突發場景經驗不足的一種表現。

十九大中講到了未來30年的宏觀規劃，對房地產而言是至關重要的信號。這里有兩個重要時間點。

第一個，全面建成小康社會的2020年。

小康的關鍵看住房，預示了房地產的增量還可以保持3億。到2020年，基本上中國房地產成交到達一個巔峰值。

第二個，基本實現現代化的2035年。

城鎮化腳步不能停，要保持平均每年GDP增幅1.2的水平，在2035年，三四線房地產開發基本結束，也就意味著房地產從現在的增量開發，變成了存量開發。

為什么說2017年特殊呢？

2017年從1997年房地產房改那一年開始算，剛好20年。2017年到2035年差不多也接近20年，這剛好是一個中間轉折點。房地產從高速增長高頻波動，轉變為平穩增長低頻波動。

2018年的房價判斷，無法從一個維度上簡單考量，因此在明年會變得愈加艱難。

這里有幾個維度：

1.供需結構

市場需求量不會有所減少，市場需求主力還是商品房。

2.土地環節

土地定向出讓給國企背景開發商，商品房供應量很少。

3.看需求量

資格最寶貴，不是想不想買，而是能不能買。

4.外力介入

租售并舉、大量的供應限價房或者共有產權房。

所以，2018年房價整體而言，不會跌

給三大群體的建議

第一類，剛需群體

恭喜你，擁有比錢更加寶貴的東西：資格。今年年底到明年，是一個比較好的買房時間點。因為市場相對比較冷淡，用戶可以保持冷靜，買一手房是比較劃算的。

建議一步到位，因為未來我們不知道政策的關口會怎樣，考慮學區等因素。能夠買小三房就不要買大兩房，能夠買好位置就不要買差位置。

第二類，家庭資產保值群體

未來房產稅征收的重點一定是那些擁有多套房的那群人。所以我不建議在單個城市擁有太多房子，最好不要超過3套。如果超過3套，考慮重新盤整家庭資產，或者換一個城市購買或者賣掉。

盡量選擇一個好城市，房產配置的質量，不建議配置老破小，建議采用良性配置。時間上建議盡量選擇2018年上半年配置好自己的家庭資產。

第三類，投資客

投資買房未來會嚴格把控。哪怕我們利用低杠桿買到一套房子，未來你想套現，一定是會通過稅收的方式吞掉你大部分利潤，所以你不一定會獲得很好的報酬，還有政策打壓的風險。所以建議這些朋友，要么做成家庭資產配置長期持有，要么早點出貨。

在雙十二的直播中，我們收到了2400多條有關房子的留言，整理出以下10個精選問題。

1.在一個陌生的城市，如何能買到性價比高的房子？

這里有幾個判斷供大家參考：

①城市政府的未來規劃。比如重金建地鐵，建地鐵的方向可能是未來增值的核心方向。

②看開發商重點布局的位置。開發商愿意布局的位置是未來潛力較好的位置，特別是品牌開發商。

③看人口數據。房地產價格根據流入人口、外來人口的數據來定。如果一個城市有非常強勁的外來人口導入的話，那房價是沒問題的。

2.兩年以后，租賃房會很多，買房是不是更難了？

①兩年后，租房的會很多，這是“租售并舉”帶來的一個現象，中國的初次買房年齡往后延。

②城市最底層的買房需求可能會被替代。

③買房會不會越來越難需要辯證來看：

以前沒得選擇只能買房，現在有了更多選擇，本質上買房變得更加多元化。未來買房有了替代品，有商品房、政府限價房，還有共有產權房。

所以并不能說買房越來越難。

3.任志強：一線城市房價十年翻一倍，三線翻兩倍？

三線城市是不是更有投資價值？首先一線城市只有5個，三線城市數量較多。其次，三線城市房價整體會有一個較好的抬升，但城市不均衡發展也是特別明顯的。所以在選擇三線城市的時候，首先對這個城市要足夠熟悉了解，其次需要判斷城市未來的發展潛力。

4.現在持有兩套房，今后房產稅影響大嗎？

持有兩套房并不算多，對于大部分人來說，還是可以把房子當作一個資產的身份的，不用太恐慌。如果持有三套以上房子或者房子在兩個城市以上的群體需要注意了，房產稅征收的是非普通購房群體。

5.明年信貸政策會放松嗎？

明年的信貸還是不會放松的。

今年信貸已經達到較高點，是現在基準利率的1.1倍。如果明年上半年經濟發展趨勢向好，會繼續提升信貸比例。去年得知的消息，有很多銀行已經停止放貸了，本質上是去庫存去杠桿。

所以，在未來一年里，銀行貸款還是非常嚴格的，要買房的朋友盡早買。

6.學區房值得入手嗎？

有學區房需求，建議盡早配置，基本上在懷寶寶或者小孩子一歲之前就開始考慮。如果試圖投資，不建議買學區房，因為學區房政策傾斜會很大，而且每年對不同人篩選的變化都不一樣。

7.公寓房可以投資嗎？

酒店式公寓本質上屬于過渡性產品，它在政策上、法律上，某種程度上是違規的。如果某天政策打壓下來是有風險的，特別是今年的一線城市，很多酒店式公寓被整治。作為投資品，房產置換周期較長，放在手里的時間也會很長。所以不建議投資。

8.杭州、南京等二線城市的底商或寫字樓，值得投資嗎？

現在一線城市還有大量的辦公寫字樓地產，待市場發掘升值，周期不穩定且操作復雜，更別說杭州、南京等二線城市，目前不是很容易把控。所以這一行雖然有投資空間，但是投資門檻較高，在當下的時間點，非業內人士不建議采取投資行為。

底商、辦公樓它本質上需要一定的投資門檻，就是你需要懂這一行才有可能賺到一筆錢，如果你不懂，其實很容易吃虧的。

9.明年深圳周邊的房價會不會跟隨深圳的步伐？

深圳周邊的房價已經起勢好幾年了，從前年的廣州，去年的東莞，今年的惠州等。整個深圳的土地供應量是很少的，剛需客戶越來越多地布置在深圳周邊。這也非常符合城市群發展的一個模式，深圳未來與周邊城市聯動，例如地鐵、公共交通道路的聯動會越強。

10.三四線城市房價會跌嗎？

從辯證的角度來看，分短期、長期兩個階段。

從短期看，有很多因素干擾房價波動。例如土地出讓這一維度，三線城市在特定階段會出讓大量土地，導致在未來一兩年內，商品供應量較大，房價出現向下走勢。從長期看，房地產處于一個持續向好的階段。所以對于三線城市，房價整體還是比較平穩，穩健上揚的。

來源：真叫盧俊的地產觀