去年，全國樓市交易量在一二線城市出現下滑的情況下能夠再創歷史新高，600多個三四線城市異軍突起作出了最大的貢獻，其占全國樓市的比重從2016年的60%上升到67.4%。

對于三四線城市來說，由于帶著一年積蓄的人口大規模返鄉，春節無疑成為本地樓市的一個重要契機。今年春節，盡管筆者并未返鄉，但從與父母親朋的交流以及朋友圈所反映的情況來看，三四線樓市返鄉置業潮并未迅速退去。

2017年，全國樓市交易量在一二線城市出現下滑的情況下能夠再創歷史新高，600多個三四線城市異軍突起作出了最大的貢獻，其占全國樓市的比重從2016年的60%上升到67.4%。從這個角度上說，2017年可謂三四線城市的“樓市年”，當筆者去年春節期間回到老家（西北某三線城市）之時，親眼見識了返鄉置業空前的盛況。

2018年，由于棚改貨幣化比例有所下降、國家嚴格限制居民加杠桿等因素的影響，加上需求部分透支、租賃分流，業內普遍不是特別看好三四線樓市。在熱點樓市調控“不放松”的背景下，假如三四線樓市也出現下滑，2018年全國樓市將明顯回調。

對于三四線城市來說，由于帶著一年積蓄的人口大規模返鄉，春節無疑成為本地樓市的一個重要契機。今年春節，盡管筆者并未返鄉，但從與父母親朋的交流以及朋友圈所反映的情況來看，三四線樓市返鄉置業潮并未迅速退去。

過去，每當筆者問起故鄉的大變化，親朋經常談起的是誰家小孩考上大學、誰家在外做生意賺了錢等等，但現在談得最多的往往是誰家在“市里”買了房子。

過去，農村人賺了錢，常常是在村里起上3層樓的房子，再購置耐用消費品比如皮卡汽車等，這是彰顯生活水平的配置，很少人到城里買房。近些年，隨著道路、有線、通訊和物流等網絡將城鄉高效地連在一起，農村居民進城看病也能獲得“新農合”、“新農保”的支持，作為消費升級的進城購房，也開始迅速崛起。到大城市周邊的三四線城市或者在老家的三四線城市購房，就成了一種選擇。

春節前，安居客發布的《2017~2018返鄉置業報告》顯示，59%的大城市受訪人群有返鄉置業的意愿。其中，34%的受訪者是因在工作城市買不起房或限購而作出返鄉置業選擇，33%希望改善長輩和孩子的居住條件，23%希望日后回鄉發展有個落腳點，只有10%的人是為自己手中的閑錢找出路，也就是投資。

這意味著，返鄉置業的主流并非投資需求，而是以首套房購置為主的剛需或自住需求。2017年，艾普大數據與移動運營商合作，對購房人群篩選后發現，三四線城市買房人群中，54.1%來自三四線本地人口，15.7%和28.3%分別來自一線和二線城市；購房年齡主要在36~45歲、46~55歲兩個階段，占比分別為31.2%和38.5%。這意味著，在進城購房人群中，大城市就業人群返鄉是主流，而成家生育、父母為城里就業子女購房是主要驅動。

安居客的報告還顯示，返鄉置業人群中，一半以上年齡超過30歲，單身人群的比例僅為19%。打工一族中，80%來自三四線城市及周邊城鎮，但近七成分布在一、二線城市工作。這也說明，外來務工人群也好，大城市就業人群也好，一旦步入結婚生育期后，就有了買房并在城市“扎根”的強烈訴求。

目前，全國1.7億外出農民工中，70%集中在前30大城市，60%的舉家遷徙，70%的在就業地城市工作2~3年；大城市就業人群多為年輕群體的大學生。近年來，由于大城市房價上漲造成置業困境，在國家鼓勵回鄉創業、鄉村振興，傳統產業從沿海轉向內地的大背景下，借助返鄉置業在城市站穩，或為下一步工作或退休做準備，這已成為普遍趨勢。

據國家統計局發布的《2016年農民工監測調查報告》，由于城鄉均衡發展，傳統產業內遷，國家加大扶貧開發、轉移支付、基礎設施建設，而大城市日漸成為主導產業的服務業對大齡農民工就業吸納彈性較低，農民工越來越傾向在本地就業。2010~2016年，外出農民工規模增速分別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出農民工占農民工總數的比例也從2011年的62.8%下降至2016年的60.1%。從農民工流入地看，2016年東部地區務工的農民工（15960萬）比上年減少48萬，而中部、西部、東北則分別增長147萬、275萬和45萬。

因此，考慮到農民工回流趨勢，加上其長期適應城市生活，并有一定積蓄，這將成為三四線樓市維持熱度的重要力量。同時，防風險、防樓市大起大落以及泡沫“軟著陸”的宏觀主題下，大城市高房價依舊將維持一段時間。基于成家生育、成為有產者、彰顯自己在城市站穩腳跟、防范貨幣貶值等多方面的訴求，大城市就業人群選擇在三四線城市購房，也將保持一定規模。

今年1月份，盡管調控政策偏緊、房貸收緊，但三四線樓市繼續保持在高位，三四線項目占比大的龍頭房企業績更火爆，或顯示新一輪返鄉置業已開啟，預計2月份的數據也會比較樂觀。

筆者認為，即便2018年三四線樓市不再像2017年那般火熱，也仍將維持高位。更重要的是，三四線城市房價上漲固然對返鄉置業有推動，但更大的力量來自于農民工、下轄縣鄉鎮村居民或村民、大城市就業人群等，他們通過購房分享城市化紅利、結束漂浮的訴求越來越強烈，這種趨勢一旦崛起將很難阻擋，與房價漲跌有一定關系但并不算特別大。

另外，國家強調“租購并舉”，意在讓新市民（務工人員、大學畢業生）體面地租賃，在城市穩定下來，但并不排斥他們買房的訴求，而是量力而行的“先租后買”、梯度消費，這也將成為三四線樓市健康發展的保障。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

來源：每日經濟新聞