文 | T教授

對銀行來說，其最拿手也最樂意干的活兒，就是“晴天送傘，雨天收傘”。

這種“寡情薄義”，在樓市身上體現的尤為明顯。

在先后出臺了200多次的政策、經過一年半左右的調控后，時下，開發商、賣房中介與政府、購房者的博弈，已經到了臨界點，即使在傳統的春節檔期，很多地方已經出現了“有價無市”的局面，即開發商還在挺著價格不放，銷售行情卻十分冷清；

而在一些零星的熱點城市，政府還在繼續加碼；

2月11日，海南三亞下發《關于加強商品房銷售價格備案管理的通知》，要求申請辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區域2017年2月份同類型商品住房網簽均價和單套最高價；

已經辦理預(現)售的商品住房項目不能超過2017年2月份該項目網簽均價和單套最高價。

之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。”

2月13日，山東淄博則發布《關于建立淄博市房地產市場調控聯席會議制度的通知》。該《通知》顯示，淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓措施，且經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內禁止參加土地招拍掛。

而就在這個關鍵的檔口，銀行宣布“倒戈”了。

據《證券日報》報道，春節過后，北京地區多家銀行首套房貸款利率再次上調，將首套房貸款利率上調至基準利率上浮15%—25%；

個別銀行甚至最低上浮了30%； 

（某銀行內部下發的關于上調房貸利率的文件）

房貸利率如此大幅度的上調，對購房者意味著什么？對樓市意味著什么？想必各位讀者朋友，心里都有一桿秤；

▌火熱的城市都跑不掉

春節過后的這次房貸利率上調，既不是某個銀行的孤例，也不是某個城市的個案，倒是像一次“摔杯為號”的集體共謀。

據《證券日報》記者不完全統計，春節過后，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個地區首套房貸款利率有了不同程度的上漲，多個重點城市的首套房貸款利率最低上浮10%以上。 

如廣州多家銀行宣布首套房的房貸利率上浮10%，深圳有兩家銀行上浮20%；

蘇州首套房貸利率普遍上浮15%，二套最高上浮30%；

成都則是首套房貸利率上浮10%-15%，二套房貸上浮15%-40%的政策；

當然，房貸利率收緊不是現在才有的事，早在2017年上半年就開始了。

2017年4月5日起，從優惠9折上調至95折

2017年6月19日起，從優惠95折上調至基準

2017年7月26日起，從基準提升至最低上浮5%

2017年8月22日起，從最低上浮5%提升至最低上浮10%

2017年10月中旬，普遍上浮10%，部分最高上浮20%

據融360數據顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當于基準利率1.11倍，同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，更是上升了21.75%。

而在2018年開年后，房貸利率則再度由從從普遍上浮10%，升至普遍上浮15% —20%，個別上浮更是達40%；

這種上浮，意味著一套總價150萬的房子，首付3成，貸款期限30年，購房者如果現在去買，就要比一年前買多付出34萬；

對購房者來說，一輛寶馬3系就這樣說沒就沒了，怎能不肉疼！

現在完全可以想象得到，接下來，它對樓市的造成的沖擊；

作為政府樓市調控工具箱里一件Ⅳ級武器，上浮房貸利率是很自然的事，真正讓人不解的是，為何要在這個節骨眼上大幅上調房貸利率？

▌時間點選的很巧妙

筆者在前文中強調過，當下樓市的博弈已經到了一個很微妙的臨界點。

近日，國家統計局發布2018年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，中國70城新建商品住宅銷售價格指數環比增幅為0.3%，同比增幅為5.4%，均保持了正增長，但增幅有所收窄。

上面這兩個數據，其實，是值得玩味兒的，同比上漲，表明市場離大家期望的房價下跌還有距離；環比增長停滯，則表明這波上漲行情已經進入了強弩之末。

（圖表來源：界面新聞）

讓樓市爆燃的15個重點城市，除了個別外，也大都已熄火。

（圖表來源：界面新聞）

面對這種局面，對政府來說，最理想的選項，就是讓市場慢慢冷卻，只要不出現死灰復燃、局部過熱，任由買賣雙方自己去博弈，這樣可最大限度的降低樓市放緩對經濟造成的沖擊；

只不過這種“無為”的做法，讓市場冷卻所需要的時間變長。

然而，官方卻選擇了進一步加碼 ——上浮房貸利率，盡快打破如今的脆弱平衡，加快調整的到來；

其實，這種“反常”操作站在官方和銀行的視角，也不難理解。

其一，主觀上而言，官方需要碾碎開發商和投機客的幻想

在開發商和購房者的認知里，中國的房地產就是一個周而復始的彈簧，房價滯漲乃至下跌，只是暫時的，大漲、長期漲才是永恒的，尤其是近幾輪“虎頭蛇尾”的調控，更是固化了大家的認知，加重了從開發商到投機客們的賭性；

遠的不說，就說2015年，本來奄奄一息的樓市，被“930”新政喂的生龍活虎；單是2015年就降了5次息，相當于房貸利率下調了20.33%，房貸利率創19年來最低，再鼓勵購房等政策，使得中國樓市在接下來的兩年里瘋了似得往上漲；

而現在，無論是開發商，還是樓市的投機客，都在等待著2015那一幕的重演；

經濟參考報也一針見血的指出了這一點，

“我國樓市投資投機慣性依然根深蒂固，特別是當前房地產市場出現了若干背離現象，深刻反映出市場秩序重建的曲折性，以及市場預期重新錨定的復雜性，仍有必要堅持對投機炒作行為“露頭就打”的原則，保持房地產調控政策的穩定性和連續性”

而對于官方來說，實際行動總勝過苦口婆心的說教。

此時，政策加碼，有扭轉開發商和投機客的僥幸心理，讓他們趁早認清局勢之意；

其二，銀行“拆東墻補西墻”以求自保

房地產，一度被調侃為金融業的馬仔，而如今的現狀是地主家（銀行）余糧也不多了，拿馬仔開刀也就自然不過了。

早在去年9月份時，央行就提前發布公告稱，2018年要定向降準，說白了就是讓銀行把更多的資金投向實體經濟，尤其是中小微企業和三農等領域。

但因行業體質及政策優惠，銀行無法從這些信貸撈取更多的利息收益。

那么，從哪補呢？房地產就成了首選。

一方面，2018年，銀行面臨著較大的加息壓力。

2017年，寬松了10年的美聯儲，一口氣加息3次，隨后，英國、加拿大、韓國等國家也紛紛實施了多年來的首次加息，正式預示著全球長達十年的“貨幣大放水”結束；

雖然在2017年，中國央行并沒有隨行就市進行加息，而是通過逆回購、中期借貸便利等央行流動性工具間接影響利率；

但加息的陰云卻從未散去，2018年美聯儲將再度加息3 — 4次，而下個月就將開啟首次加息。

市場人士認為，因3月份美聯儲繼續加息基本沒有太大懸念，中國央行上調公開市場操作利率的可能性增大；

一旦上調公開市場利率，將導致銀行的資金成本上升，而銀行若要應對這種壓力，就必然要從房地產信貸身上找過來；

所以，在這次的房貸利率大幅上浮的過程，出現一個有趣的現象，即股份制銀行、城商行的上浮幅度要高過四大國有銀行；

其實，這個也可以理解，畢竟它們的資金成本及融資的難度都要遠遠高于四大行。

自此，媒體報道的另外一個看似相悖的現象（放款容易利息高），也就很容易理解了；

如在《證券日報》記者走訪咨詢的11家銀行中，有7家銀行的工作人員表示，抵押后30天之內放款。

某國有大行的放款速度最快，該行個貸經理告訴記者：“順利的話，面簽完第二個工作日批貸，房本抵押后第二個工作日就能放款。”

新的一年才開始，銀行并不缺額度，可有成本壓力，所以，站在銀行角度，上浮房貸利率也就不難理解了。

房貸利率作為調控利器，在一般情況下，決策層是不敢隨意使用的，這個節骨眼把“稻草”拿出來，寓意不言自明，中國房價再也難有更大的上漲空間。

【本文為TT財經原創作品】

來源：樓市參考