房子建造完成后，經(jīng)過長期的風(fēng)吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻經(jīng)過若干年之后，一定是會(huì)出現(xiàn)劣化。下水管道經(jīng)過幾年的使用后，一定會(huì)出現(xiàn)堵塞。中國的房子如此，日本的房子也是這樣。

可是為什么我們中國在90年代建造的房子，不少已經(jīng)成了危房，成了舊城改造的對(duì)象？而日本房子的外墻卻不過多地出現(xiàn)劣化？怎樣保證整棟大樓的所有管道暢通無阻？

秘密只有一個(gè)，那就是日本恪守建筑物的維修保養(yǎng)之道。

這就需要定期的維修，而且是預(yù)防性維修，不是出了問題才維修。

房子建造完成后，經(jīng)過長期的風(fēng)吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻經(jīng)過若干年之后，一定是會(huì)出現(xiàn)劣化。下水管道經(jīng)過幾年的使用后，一定會(huì)出現(xiàn)堵塞。中國的房子如此，日本的房子也是這樣，那么，如何能夠保證房子的外墻不過多地出現(xiàn)劣化？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無阻？這就需要定期的維修，而且是預(yù)防性維修，不是出了問題才維修。

日本有一項(xiàng)法定的制度，那就是買了公寓樓的房子，就要繳納維修基金。

維修基金的繳納，是每一位擁有房產(chǎn)權(quán)的人必須承擔(dān)的義務(wù)，而且這一項(xiàng)義務(wù)是依據(jù)“平等均分”的原則實(shí)施的。

首先，在購買新房時(shí)，你必須繳納一筆維修基金，一般3室一廳的房子，第一次需要繳納大約150萬日元，也就是10萬元人民幣左右。然后，每一個(gè)月再繳納1000元到2000元人民幣不等的物業(yè)修繕管理費(fèi)。如果你是租房客，那不需要繳納這么多錢，只需要交相當(dāng)于100多元人民幣的日元管理費(fèi)就行。

必須說明的是，開發(fā)商在賣樓時(shí)，也必須繳納一筆維修基金，而且這一筆維修基金，必須超過所有業(yè)主繳納的維修基金的總和。

與中國不同的是，日本住在一棟樓里的所有業(yè)主，繳納的維修費(fèi)是完全平攤的。在我們中國，住在一樓的業(yè)主，是不愿意承擔(dān)電梯的修理費(fèi)用。同樣，住在1樓的業(yè)主，也不愿意承擔(dān)屋頂?shù)姆缆┕こ痰男蘩碣M(fèi)用，因?yàn)?樓業(yè)主說的理由也是很充分：我住在一樓，又不用電梯，屋頂漏水跟我也沒有關(guān)系，為什么要我承擔(dān)這些不搭界的費(fèi)用呢？

但是在日本，這種中國式的思維是行不通的。日本人認(rèn)為，住在一個(gè)大樓里的所有業(yè)主，大家就是一個(gè)大家庭。整棟樓不是某個(gè)人的，而是大家共有的，大樓的生命，就是每一戶住家的生命，因此，所有的維修費(fèi)用必須大家平均分?jǐn)偅�不能你多我少。正因�(yàn)槿毡救擞羞@一種集體主義思想，或者從眾思維，使得日本樓盤管理過程中，很少會(huì)產(chǎn)生業(yè)主之間的矛盾。

維修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理。錢放在哪里呢？是放在銀行里。需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)支付，政府無權(quán)，也不能介入此類民間事務(wù)。

東京雖然是一座有著2000多萬人口的國際大都市，但是，主要的物業(yè)管理公司，卻只有4、5家，當(dāng)然都是有著半個(gè)世紀(jì)以上物業(yè)管理業(yè)績與信譽(yù)的大企業(yè)。

從一棟公寓樓建成之后，這些物業(yè)管理委員會(huì)就會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同商定出一個(gè)長達(dá)50年的公寓樓維修計(jì)劃表，什么時(shí)候修理屋頂防漏系統(tǒng)，什么時(shí)候修理外墻，什么時(shí)候疏通下水道，什么時(shí)候檢查供水系統(tǒng)，什么時(shí)候檢修電梯和更換電梯？都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時(shí)間，并印成冊(cè)子，業(yè)主們?nèi)耸忠环荨５骄S修節(jié)點(diǎn)時(shí)，由物業(yè)管理公司提前通知業(yè)主委員會(huì)開會(huì)審核，批準(zhǔn)預(yù)算，并書面通知所有業(yè)主。

日本物業(yè)管理有一條不成文的規(guī)矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)，一般是5年補(bǔ)修一次，10年大修一次。外墻一般是10年全部翻新一次。電梯是3個(gè)月檢查一次，15年更換一次。房間里面的消防探測(cè)系統(tǒng)是一年檢修一次，

也就是說，日本的物業(yè)管理，不是管道堵了，設(shè)備壞了，才去修理，而是完全的按照預(yù)先制定的修理計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)防性修理，以保證大樓和住戶不會(huì)遇到生活上的麻煩。

在設(shè)備沒有壞的情況下，就把自己的一筆錢交給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司去管理使用，會(huì)不會(huì)被挪用和亂用？這是許多人可能會(huì)擔(dān)心，而且是不愿意交錢的原因。但是，日本是一個(gè)信用社會(huì)，業(yè)主們根本不會(huì)擔(dān)心自己交的錢會(huì)被挪用和亂用。正因?yàn)槿绱耍瑯I(yè)主與物業(yè)管理公司建立起了深厚的信賴關(guān)系，很少會(huì)埋怨物業(yè)管理公司，或者更換物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理公司也是根據(jù)自己長期以來管理樓盤的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)先就制定出詳細(xì)而完整的大樓維修保養(yǎng)計(jì)劃，并告知每一位業(yè)主，按部就班地進(jìn)行幾十年的大樓管理。而從事公寓樓管理工作的人，必須考取國家資格證書——公寓管理士。

同時(shí)日本的法律絕對(duì)保證業(yè)主委員會(huì)自治權(quán)利，在這一法律的保證下，業(yè)主委員會(huì)只要盡職盡責(zé)，就會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司形成絕對(duì)的監(jiān)督作用，物業(yè)管理公司不敢肆意而為，損害業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理公司的服務(wù)出現(xiàn)明顯的問題，業(yè)主委員會(huì)敦促物業(yè)管理公司改善工作，如果不見效果，可以解雇物業(yè)管理公司，請(qǐng)其他的公司承擔(dān)管理業(yè)務(wù)。

1.秩序維持管理：為了保持同一公寓中的居住能長期舒適生活，必須具備一定的秩序和規(guī)則，如深夜飲酒高歌、夫婦吵架、通宵打麻將等。

2.共同體式管理：所謂共同體式管理是住戶間相互交流，既所謂的相互理解的“精神管理”。

3.防范管理：為了防止盜竊，應(yīng)該使用門鏈或安裝各家共同的緊急門鈴等，公寓管理還應(yīng)與當(dāng)?shù)氐姆婪犊坡?lián)系，及時(shí)了解公寓與周圍的防范信息，把必要的注意事項(xiàng)向業(yè)主公布。這方面的工作一般由專職的管理人員來負(fù)責(zé)。

4.建筑物維護(hù)管理：新的建筑物及設(shè)備經(jīng)過一定的使用后，人的因素和物的因素都會(huì)導(dǎo)致其損壞，要求及時(shí)、可行的措施，以保證建筑物的完整和原貌。另外，是對(duì)建筑物作為商品的認(rèn)識(shí)問題，應(yīng)該從平時(shí)做起，注意保養(yǎng)。保養(yǎng)質(zhì)量與建筑物的壽命有很大的關(guān)系。

5.防災(zāi)管理：作為公寓的業(yè)主，最擔(dān)心的是火災(zāi)，公寓發(fā)生火災(zāi)的概率很高，特別是單身公寓，躺在床上吸煙可能發(fā)生火災(zāi)，預(yù)防火災(zāi)首先應(yīng)當(dāng)引起住戶的重視。

6.公用部分管理：在公寓里，房屋以外的部分如通道等，是住戶共同使用的部分，大部分公寓往往以公共利益的名義征收公用部分的管理費(fèi)，按照人均承擔(dān)，大約1000日元到3000日元不等，可以放在房租內(nèi)征收或另行征收，放在房租內(nèi)需單獨(dú)計(jì)算。

7.衛(wèi)生管理：公寓這種生活場所，人們出入頻繁，為了保持公寓的清潔，須衛(wèi)生管理到位。疏于管理、不潔的公寓就成了蟑螂、老鼠等害蟲的窩，也容易引發(fā)傳染病。

8.租賃業(yè)務(wù)管理：房租的征收是公寓維持經(jīng)營的根本保證，可采取的辦法包括：業(yè)主直接向租戶征收；利用銀行轉(zhuǎn)帳；委托第三者（房產(chǎn)部門或?qū)９懿块T）收取。第三種方式有利于房主交涉租金等問題，被委托的部門一般從房租中扣除手續(xù)費(fèi)和報(bào)酬，在付款日前匯入房主的賬戶中。一種方法便于房屋的管理，有利于解決糾紛等。

在這里，我想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是，日本的物業(yè)管理公司的主要工作，并不是負(fù)責(zé)大樓的安保或小區(qū)安全管理，而是注重于大樓自身的質(zhì)量和品質(zhì)的管理。

原因在于，日本的社會(huì)治安普遍較好，很少發(fā)生入室盜竊時(shí)間。而且日本的小區(qū)本來就沒有圍墻，都是開放式的，只是大樓的大門，是有管理員或者有門鎖安保系統(tǒng)，因此，物業(yè)管理公司幾乎不需要雇傭保安人員，而把主要的財(cái)力精力投入到大樓的日常管理中，譬如清掃樓道，管理垃圾，擦洗門窗與樓梯護(hù)手，一般一棟10層樓的公寓，就一個(gè)管理人員，而且大多數(shù)管理人員都是退休之后重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業(yè)管理公司平時(shí)只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時(shí)，物業(yè)管理公司才會(huì)有專門人員上門聯(lián)系服務(wù)。

如果是高檔小區(qū)的話，那么物業(yè)管理公司才會(huì)設(shè)置一個(gè)專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外的每天清掃工作，處理業(yè)主的一些咨詢業(yè)務(wù)，監(jiān)管進(jìn)出大樓的人員。

日本真正有錢的人，是不住高樓的，都住在低層的高級(jí)公寓樓或者自己建的房子里。在東京的白金臺(tái)、涉谷和麻布、六本木等高級(jí)住宅區(qū)，有許多4層樓、5層樓高的公寓樓，掩映于綠樹叢中。這些樓看上去很普通，但是價(jià)錢很高，住的人都是有錢人。其他不說，單就維修基金和管理費(fèi)用，一個(gè)月就要繳納1萬多元人民幣，因?yàn)橐粭潣遣攀畮讘舳�十幾戶人家，費(fèi)用平攤下來，數(shù)額就很大，所以，沒錢的人，是住不起這樣低層的高級(jí)公寓的。相反地，住在高層公寓樓里的人，因?yàn)橐粭潣抢镒�戶多，修理費(fèi)用平攤下來就少，這也是在日本住高樓的好處。

1.管理費(fèi)。用于維持物業(yè)管理所需的辦公開支和人員報(bào)酬，征收標(biāo)準(zhǔn)按照市場調(diào)節(jié)，政府只對(duì)自己的公營住宅進(jìn)行管制。

2.維修公積金。按月收取，一般為物業(yè)管理費(fèi)的60%。

3.公益金。用于公用部分的維修管理費(fèi)。由物業(yè)管理公司按照實(shí)際使用情況征收。

4.管理經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用。

5.泊車費(fèi)、裝修費(fèi)等專項(xiàng)費(fèi)用。政府《規(guī)約》中明確住戶繳費(fèi)義務(wù)，通過銀行代扣代繳。

1.物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)較好。目前，日本物業(yè)管理的基本法律為《區(qū)分所有法》，如業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生具有詳細(xì)的記載。

2.資格管理嚴(yán)格。物業(yè)管理企業(yè)須經(jīng)特別的許可證方可進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理人員須經(jīng)一定的嚴(yán)格考試取得一定的資格證書方可進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

3.物業(yè)管理的社會(huì)環(huán)境較好。日本私權(quán)意識(shí)和等價(jià)交換的觀念強(qiáng)烈，一是業(yè)主參與意識(shí)強(qiáng)烈，二是業(yè)主花錢雇用物業(yè)公司購買服務(wù)。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化水平高。全國的物業(yè)管理水平比較齊整，保養(yǎng)及時(shí)，大廈清潔，沒有死角，均可達(dá)到“優(yōu)秀文明小區(qū)”的水平。另外，社會(huì)分工程度高，服務(wù)企業(yè)與社會(huì)上的水、電、氣、維修等存在協(xié)作和分工的關(guān)系。

5.政府依賴社會(huì)中介組織實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理，如高層樓宇管理協(xié)會(huì)、電梯管理協(xié)會(huì)、住宅管理協(xié)會(huì)。

所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，建造了許多年，為什么沒有給人一種破舊的感覺？原因就是因?yàn)橛幸徽�套很好的維修保養(yǎng)管理制度，而這一種制度的建立，首先要有開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司三者之間的信賴和相互依存協(xié)作的基礎(chǔ)，其次要是物業(yè)管理公司的一種對(duì)業(yè)主與大樓高度負(fù)責(zé)的態(tài)度。

日本政府已經(jīng)提出了一個(gè)“建筑物百年”的計(jì)劃要求，以前，日本的大樓設(shè)計(jì)使用壽命，都是在50年至70年之間。但是日本政府認(rèn)為，這個(gè)壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導(dǎo)致大量建筑垃圾的產(chǎn)生，破壞環(huán)境。其次是，大樓的經(jīng)常拆建，損害業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，也浪費(fèi)社會(huì)資源，因此要求新大樓的建造，從結(jié)構(gòu)到管道，從墻面到內(nèi)部設(shè)施，必須保證能夠經(jīng)受得住100年風(fēng)雨的洗禮。而要實(shí)現(xiàn)這一個(gè)百年夢(mèng)，經(jīng)常性的維修保養(yǎng)，就成了關(guān)鍵，所以，東京的大樓物業(yè)管理業(yè)務(wù)為什么會(huì)集中在4、5家大型物業(yè)管理公司手中，就是因?yàn)樗麄冇袣v史有信譽(yù)有經(jīng)驗(yàn)，更有管理實(shí)力。

為了保證百年大樓的建設(shè)質(zhì)量，最近，日本的建設(shè)現(xiàn)場出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：監(jiān)理師中多了不少女性。監(jiān)理公司起用女性監(jiān)理師來負(fù)責(zé)現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)理，一方面，是因?yàn)榕�性監(jiān)理師做事認(rèn)真仔細(xì)，另一方面，她們很少抽煙喝酒泡酒吧，建設(shè)公司很難搞定她們。

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