[單純的降息難以持久拉動房地產的銷售，中國房地產開發商仍面臨嚴峻的經營環境]

“降息之后雖然業主沒有把房價提高，但是看房子的人明顯多了，成交上來了呢。”這個周日（11月30日），在北京東三環外的團結湖片區的一家二手房中介門店里，年輕的呂芳（化名）正在這樣催促前來看房的客戶“出手”。

呂芳口中的“降息”，是指央行于11月21日將一年期貸款基準利率下調40個基點至5.6%，并將一年期存款基準利率下調25個基點至2.75%。此次為央行2012年7月以來的首度降息，正被房地產銷售人員當作積極的信號掛在嘴邊。

“沒有想到，福州項目開盤當天銷售了7個億。”泰禾集團相關負責人非常激動地感慨；同樣的情況發生在蘇州，陽光城負責人的朋友圈里洋溢著“蘇州陽光天地”樓盤開盤告罄的喜悅；降息之后的第一個周末，深圳三個新盤均上演“搶房大戰”，約1500套房吸引了5000名購房者，不僅迅速去化，售價也創下了所在區域的新高。

而穆迪的看法則相對審慎。穆迪認為，在沒有貨幣供應或信貸增長的情況下，單純的降息難以持久拉動房地產的銷售，中國房地產開發商仍面臨嚴峻的經營環境。

樓市回暖

央行11月21日降息后，各地樓市迎來“小陽春”，深圳更是出現了多個“日光盤”。

11月22日，位于坂田片區的星河銀湖谷共計推出700套房源，吸引1700多人到場。均價為3.5萬元/平方米，這是該區域板塊樓盤的開盤價第一次突破3萬元/平方米。雖然價格創新高，但在當天14時全部房源就已售罄，銷售額逾23億元。

同日，在龍華新區的中海錦城開盤推出370套房源，吸引了1600多名購房者，其開盤均價為3.25萬元/平方米。到下午3時許即宣布售罄，全天銷售金額逾10億元。

值得注意的是，中海錦城是去年中海地產以38.2億元、溢價91%拿下的龍華地王，綜合樓面價高達2.4萬元/平方米，接近周邊在售的項目價格。降息之后，使得中海錦城得以高出周邊項目三成的價格解套。

11月29日~30日，深圳又有8個盤入市或加推。位于龍崗的瓏禧項目開盤，推300余套房源，2000多名購房者到場，當天13時就已售罄。位于龍華的特發和平里推出856套房源，去化八成，全天銷售額20億元。

有意思的是，有一個項目由于不采用搖號選房的方式，而是以排隊順序為準，甚至出現了購房者徹夜排隊的情況。

同樣的情況也出現在廣州。11月22日當天，廣州共有9個項目加推，場面明顯比此前幾周火爆很多，其中南沙一樓盤開盤，所推貨量當天售出約九成。

不僅如此，二手房的成交也出現了井噴。根據中聯二手房研究院監測，11月22~23日深圳的看房量大幅回升，實際成交較平日上漲50%左右。

中聯地產坂田片區的張經理對記者透露，降息后的首個周末，坂田片區二手房的看房量和成交量都大幅增加，萬科四季花城和春華四季兩個樓盤成交非常火熱。尤其是兩房和大三房深受喜愛，剛需和改善置業者們絡繹不絕。

“有一位客戶想買70平方米的兩房，但一直在猶豫。‘9·30’新政也沒能真正刺激到她出手。直到央行降息，她立馬打電話給我咨詢，確定利率真的能下調，并且合計下來能省下好幾萬，第二天一大早就來交定金買房了。”張經理說：“還有些客戶本打算明年買房的，銀行降息了，把買房時間也提前了。”

上海樓市在央行降息帶動下變化同樣很明顯。德佑地產市場研究部數據顯示，降息后三天（11月22日~24日），全市一手商品住宅日均成交量為3.78萬平方米，高于11月以來3.10萬平方米的日均成交量，上漲21.9%。

“央行降息、‘9·30’房貸新政，上海修改普通住宅標準等政策組合拳對于整個樓市提振還是很有好處，而這樣的政策利于釋放剛需，可以保持高位成交的水平。”德佑地產市場研究總監陸騎麟告訴《第一財經日報》記者。

信義房屋永新店店經理林澤勇向記者介紹，近幾天帶看客戶明顯增多，主要是長時間關注樓市的購房者，可以看出購房者購買的意愿度有大幅提升，決策速度也有所加快。

而作為未來樓市的風向標土地市場更是一片火爆。

11月26日，競價總次數314次，歷時2小時，陽光城（000671.SZ）以21.08億元競得楊浦區平涼社區03F5-01（平涼街道47街坊）地塊，樓板價達41078元/平方米，溢價61.41%，刷新楊浦區土拍單價紀錄。

而在11月19日，上海浦東新區惠南鎮地塊一落槌，該宗地塊樓面價13092元/平方米，溢價率105.11%，被東原地產拿下。

“可以看得出來整個土地的溢價率提高，競爭更加激烈。”搜房土地分析師李宗洲告訴記者。

降息拉動

事實上，每一次央行降息都給樓市帶來了一陣回暖，記者注意到，2008年和2012年的兩次降息和降低存款準備金，都給樓市回暖提供了基礎。

2008年9月第一次降息，新房市場降息前一周成交7.8萬平方米，降息后成交量放大到9.9萬平方米，增幅26.8%。二手房市場反應比較強烈，降息前一周成交1163套，降息后一周成交1655套，增幅42.3%。

2012年6月第一次降息，新房市場降息前一周成交16.9萬平方米，降息后一周成交增大到21.1萬平方米，增幅25.0%。二手房市場降息前一周成交3229套，而降息后一周成交3965套，增幅為22.8%。

“本次降息可能會促進房地產銷售并降低開發商的借款成本。”穆迪就在日前提供給《第一財經日報》的報告中表示，普通住宅市場的購房者通常都依賴按揭貸款，潛在買家對借款成本將下降的預期可能鼓勵他們購房，因此降息將提升開發商的銷售。穆迪因此認為，此次降息與此前的央行9月30日放松住房按揭貸款之舉，應會在今后幾個月拉動住宅銷售，該公司受評開發商的銷量可能更趨近于2014年全年目標。

國內的機構也注意到了降息對市場的拉動效應。亞豪機構通過梳理北京最近兩次樓市反彈數據發現，北京近兩次樓市反彈均伴隨著降息決策，其中2008年9～12月史無前例地連續五次降息之后，自2009年3月開始成交出現強勢反彈，高峰期成交量相當于降息前成交量的三倍，這輪反彈一直持續至2009年12月，周期為10個月，之后成交開始回落，低迷態勢一直延續到2012年初，而自2012年中旬開始，北京商品住宅成交量再次出現跳漲，時間也正與2012年6～7月連續兩次降息時間吻合，這輪成交反彈持續時間為9個月。

盡管降息往往伴隨樓市成交回溫，但亞豪機構副總經理任啟鑫認為，成交的反彈又不能完全歸功于降息的作用，樓市的強勢反彈還要依賴于救市“組合拳”，如2009年的一波超強勢反彈除了依賴于寬松的貨幣政策之外，4萬億元的積極財政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接針對樓市的新政包括首付降低、稅費減免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交輝煌；而2012年的回暖除依賴于貨幣政策的減壓外，市場價格的自我調節也起到了至關重要的作用。

在國內開發商中，萬科、保利和旭輝等公司被穆迪認為，將在此次降息中“受益更大”。原因有兩方面，一是這幾家開發商產品線上注重普通住宅，另一方面是由于這幾家公司的國內銀行貸款在借款總額中占比較高。

庫存仍“壓力山大”

不過，雖然短期狂歡出現，對后市的看法大家還是非常謹慎。

“蘇州市場還是比較平穩的，周邊其他項目也是不溫不火，我們壓力還是比較大的。”上述陽光城負責人告訴記者，“但就目前來看，市場還沒有大幅好轉的趨勢。”

對此，穆迪副總裁、高級分析師梁鎮邦指出：“降息將會減少國內銀行貸款較高的開發商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮動密切相關，但是，由于降息幅度溫和，我們預計開發商的財務狀況不會受到顯著影響。舉例而言，萬科和旭輝的2015年EBITDA利息覆蓋率也僅小幅改善0.1倍。”穆迪預計，2015年全國住宅房地產銷量將同比下降0~5%，仍然疲弱，但較2014年前10個月9.9%的同比降幅有所緩和。

剛出爐的一系列北京的庫存數字，似乎呼應了穆迪的判斷，同時顯示了開發商巨大的去化壓力。亞豪機構提供給本報的該組數據顯示，截至11月27日，北京商品住宅庫存量高達85670套，相比2012年降息前夕，庫存總量相差無幾。考慮到經歷了長期限購之后，目前北京需求基數低于此前，因此亞豪機構認為，眼下北京商品房庫存消化難度相對更大。

對于未來北京房價走勢，亞豪機構預計，短期內北京商品住宅市場價格將處于平穩階段，只有在“換量”成功之后，基于土地成本的居高不下，北京房價可能將再次進入上升周期。

事實上，央行降息的舉措伴隨的是中國經濟增長的持續放緩。記者注意到，10月份匯豐銀行PMI指數（采購經理指數）為50.4，11月份下降到50.0，該數據低于50時表示通貨緊縮。與此同時，2014年第三季度的國內生產總值同比增長7.3%，已下降至五年來最低點。

上海易居房地產研究院最新發布的《10月份新建商品住宅庫存報告》顯示，10月35個城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米，環比增長0.1%，同比增長21.3%；CRIC監測數據顯示，11月前三周十大重點城市周度供應量都在300萬平方米以上，已經大大超過10月周度供應水平，供應量大增的同時，必然使得本就高企的庫存壓力進一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市場基本面短期內又回舊窠；中原數據監測顯示，目前上海的庫存量超過1300萬平方米。

就此，世邦魏理仕分析稱，基于高庫存和許多房企的銷售指標難以達到，在房地產市場全面復蘇以前，開發商的流動資金依然緊張。

銀河證券認為，本次降息的出發點是降低無風險利率，改善企業融資成本，與融十條相呼應，并不是旨在直接刺激樓市。此次非對稱降息，銀行存貸利差空間進一步被壓縮，對按揭貸打折優惠的動力依然不足，對地產行業的風險偏好也不會出現根本性的改善，加上庫存持續攀升，樓市中長期依然面臨下行的壓力。（第一財經日報）