文 | 劉曉博

重要轉折！

今天（5月7日），“國家發改委”在官網上公布了四部門聯合簽發的“關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見”，這意味著國家對于“高鐵新城”政策發生了重大變化。

聯合簽發文件的四個部門是：國家發展改革委、自然資源部（原國土部職能并入了該部）、住房城鄉建設部、中國鐵路總公司。

中國是全球率先把高鐵產業化，并建成完善的“高鐵網絡”的國家。目前中國的高鐵通車里程超過2.5萬公里，占全球的60%。

中國不僅僅把高鐵產業化，帶動了上下游產業的發展，還把高鐵當做了推動城鎮化的重要手段。

各地政府一般會在郊區、新區規劃高鐵站，圍繞高鐵站規劃高鐵新城，希望通過“高鐵新城”的帶動，實現城市的快速擴張。在這個模式里，高鐵站往往發揮著“提升郊區土地價值”的“魔術棒”作用，點石成金，讓地方財政賺得盆滿缽滿。

但不是所有的“高鐵新城”都成獲得成功，一些人口增量偏少、人口競爭力偏弱的城市，其高鐵新城長期缺乏人氣，最終不僅浪費了土地，還讓高鐵站變得低效。當地居民為了乘坐一次高鐵，往往費盡周折。

2015年11月，“21世紀經濟報道”曾發表過《高鐵新城調查：趨勢還是陷阱？》的報道，據稱當時全國規劃建設中的高鐵新城就已經達到70多個。隨著“八橫八縱”高鐵網絡的建設，未來將有更多的中小城市開通高鐵，如果仍然延續過去的模式，必將造成巨大的耕地浪費，讓更多中小城市財政陷入困境。

原因很簡單，中國城鎮化的路徑已經發生了巨變。以前，城鎮化是四面開花的，所有的縣城、地級市、省會城市（直轄市、計劃單列市）都可以獲得人口紅利。到了今天，城鎮化正在變成“大城市化”、“大城市群化”。普通中小城市的吸引力在下降，在郊區建設“高鐵新城”的模式必須改變了！

在新發布的“指導意見”里，以下內容值得注意：

1、量力而行、循序漸進、有序發展，防止盲目追求規模和大干快上。

2、避免高鐵沿線產業布局同質化和單一房地產功能開發。

3、新建鐵路選線應盡量減少對城市的分割，新建車站選址盡可能在中心城區或靠近城市建成區，確保人民群眾乘坐高鐵出行便利。高鐵車站建設要規模適當、經濟適用，切忌貪大求洋、追求奢華。

4、堅決防控單純房地產化傾向。

5、大城市高鐵車站周邊可研究有序發展高端服務業、商貿物流、商務會展等產業功能，中、小城市高鐵車站應合理布局周邊產業，穩妥發展商業零售、酒店、餐飲等產業功能。避免沿線臨近站點形成無序競爭、相互制約的局面。

6、量力而行，盡力而為，嚴禁借高鐵車站周邊開發建設名義盲目搞城市擴張。大城市初期應重點開發新建高鐵車站周邊2公里以內區域，可適當控制預留遠期發展空間，避免攤子鋪得過大、粗放低效發展。中小城市不宜過高預估高鐵帶動作用，避免照搬照抄大城市開發經驗，硬造特色、盲目造城。新建鐵路站場實施土地綜合開發的，應當嚴格執行土地綜合開發的邊界和規模要求，扣除站場用地后，同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制，少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。

7、充分認識防范化解地方政府債務風險的重要性和緊迫性，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線，切實防范高鐵車站周邊開發建設帶來的地方政府債務風險。防止脫離地方財力實際搞開發。

8、自然資源、住房城鄉建設主管部門要依法依規對高鐵車站周邊開發建設嚴格進行管理，適時組織評估，嚴控建設規模和時序，加強用地監測，嚴肅查處違法違規批地用地行為和建設行為，并進一步做好房地產市場監督和管理。

上圖：早在2014年，媒體就開始反思高鐵新城模式。

由此可見，“指導意見”帶有硬約束的性質，自然資源部、住房城鄉建設部將介入高鐵站的規劃和監督。對于中小城市來說，新設高鐵站要“盡可能在中心城區或靠近城市建成區”，而且要控制規模，控制房地產開發。

這意味著，一些城市此前規劃的不切實際的站點，可能發生重大變化。一旦規劃變化，就意味著“說好的高鐵站”被移走了，對應區域的地價、房價將有可能一落千丈！

哪些城市最危險？當然是級別低、經濟弱、財政窮、人口少且增長緩慢的城市，主要是中西部的地級市、縣市級和縣城。當然，前提是高鐵站尚未開工建設，而且規劃的遠離市中心。如果你正準備買上述區域的房子，要千萬小心。

為什么我一直勸大家到“有顯著人口增量的、高級別的城市”買房子（主要是住宅）？從高鐵這個案例，大家就能悟出來。

在中國，資源、人口、機會都跟著權力走，級別高的城市永遠占便宜。前段時間，媒體報道說發改委收緊了地鐵新線的審批，城市常住人口低于300萬的城市將暫停建設新的地鐵線路。此次又收緊了高鐵站的規劃建設。由此看來，中央的思路是一脈相承的：追求經濟的高質量發展，讓大基建更有效率，避免地方政府出現破產的風險。

對于普通中小城市來說，不僅機會在變少，原有“高大上”規劃能獲得實現的機會也在降低。大城市可以通過開發新區，防止城市內部的利益固化；中小城市將逐漸失去這種機會。換句話說：在大城市，到新區買房子機會更多；在中小城市，到新區買房子風險更大。決定這一切的根本，還是城市的機會、吸引力。

希望讀者能從今年以來出臺的地鐵新規、高鐵新規中看明白中國城鎮化的大趨勢，不要讓自己的投資低效，或者打水漂。

來源：天天說錢