經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者姜鑫

備受關(guān)注的房屋租賃市場即將迎來保險公司的資金支持。在證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》之后，銀保監(jiān)會也于近日發(fā)聲，鼓勵保險資金參與長期租賃住房項目并作出具體要求。

6月1日，銀保監(jiān)會官方網(wǎng)布發(fā)布關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知（以下簡稱：《通知》）。根據(jù)《通知》，保險公司可以通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

對于長期租賃市場的參與條件，銀保監(jiān)會也提出了具體要求。首先，便是具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流；其次在項目地點上，銀保監(jiān)會建議處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市，且土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市。

其次，在參與過程中，銀保監(jiān)會也對不同的融資方式作出了不同的風(fēng)控要求，例如：采用債權(quán)投資計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上；采用股權(quán)投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項目，項目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機制。

此前不久，銀保監(jiān)會副主席陳文輝就曾表示，研究保險資金參與長租公寓等領(lǐng)域。就在4月份，證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。文件發(fā)布以來，民間長租公寓運營機構(gòu)、房地產(chǎn)投資基金與房產(chǎn)開發(fā)商均加快了發(fā)行REITS的可行性研究，部分物業(yè)在收購規(guī)劃環(huán)節(jié)就開始探討未來發(fā)行REITS的可操作性。5月2日，中國恒大擬發(fā)行的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”被上交所受理，長租公寓已經(jīng)迎來萬科、碧桂園、恒大三家房地產(chǎn)企業(yè)布局。

在建立租購并舉住房制度的大背景下，銀保監(jiān)會的《通知》無疑是及時的，在為長租公寓提供資本彈藥的同時，還能拓寬保險資金投資的積極性。而且投資回報期限較長的長期租賃住房項目恰與保險資金的長久期特點相匹配，但較低的收益率卻也成了制約險資參與積極性的重要因素。例如，多數(shù)長期持有運營物業(yè)年化收益僅3%-4%，這對于資金成本不低的險資來說，收益率并不高，很難調(diào)動中小保險公司積極性。

來源：經(jīng)濟觀察報