看看銷售中心樓盤的沙盤和規劃圖，就交付一筆相對“低廉”的定金預訂了商品房。過去25年，這種開發商預售商品房的制度，已經成為中國房地產市場一種普遍的商品房銷售模式。但是對于購房者來說，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成后的樣子，也不確定規劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。

  廣州日報9月22日報道，昨日，廣東省房協對下屬的副會長單位發布《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“通知”）中關于“商品房預售制度”的內容引起了極大的關注。

  《通知》顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25日上報住建部。

  《通知》提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。這意味著，廣東或取消1994年開始實行的“商品房預售制度”。

  對此，省房協的相關人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

  《報送函》建議逐步試點取消預售制度

  商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中，尚未完成建設的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。1994年，中國頒布《房屋管理辦法》。25年來商品房預售制度已經成為房地產市場的一項重要制度。據記者了解，商品房預售制度有利于提高資金使用效率，對于有效滿足居住需求，促進房地產行業發展和城鎮化建設發揮了積極推動作用。

  該制度同樣頗受爭議。住房城鄉建設部向包括廣東在內的6省住建廳下發《關于對現有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》中就要求，“對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監管措施。”

  但是取消商品房預售制度并不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關于報送對現有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實有關情況的函(節選)》（簡稱《報送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點取消預售制度，分階段推進。

  《報送函》建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步實行現售。并擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。

  第一階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，并將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金杠桿，充實開發經營的資本金，有利于防范化解行業和金融風險；有利于房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利于提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。

  住建部辟謠

  《通知》稱，自1994年《房地產管理法》頒布以來，商品房預售制度實施已近25年。商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關系到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

  有鑒于此，省房協特向各副會長單位征集意見就商品房預售許可的存廢提出建議，并詳細說明理據，于9月23日前反饋。

  據了解，廣東省房地產協會是受委托于9月21日向各副會長單位下發該份《通知》的，結果馬上被媒體披露出來，“只是征集意見而已，沒想到就被人發到群里，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標題上有嚴重歧義�！�

  省房協相關人士表示，原文明明寫的征集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預售制”“擬定有關材料并上報住建部”這樣的說法并不準確。

  該名人士表示，目前《通知》正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

  另據中國經營報消息稱，對于或取消商品房預售一事，住建部房地產市場監管司相關人士向記者表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售，全面實施現售征詢意見情況并不屬實。我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。

  據經濟觀察網9月22日消息，一位港股上市房企的副總裁說，現售的問題早已提出過。如果實行，對房企的影響確實很大，特別是資金實力弱的中小房企，很多實力不夠的房企將因此退出房地產行業。同時，房企成本會提高，房價也進一步提升。

  經濟觀察網從一家百強房企廣州區域的項目總經理處了解到，按照預售制度，房企在拿地之后，快節奏的話6個月可以入市，正常速度則是9個月開盤。根據銀行的放款節奏，通常開盤后2個月就會放款，這些首付款和銀行尾款，全部作為預售款進入三方監管專用賬戶。開發商若是想要動用這部分預售款來支付工程款、經營用款、銀行利息、稅金、運作費等，都要經過房地產交易監控中心審批，而且專用賬戶內的資金普遍要按已預售合同總金額的10%留存，以供后續開發。而一旦改成現售的形式，開發商要等到全部房子建設完畢，也就是大概3年后才能對外銷售，回籠資金。

  這也意味著，現售制度下的回款周期至少比預售制增加了2年左右。

  “這項制度很完善了，如果變更，將會對中國金融監管市場、按揭放貸系統影響很大，對房企回籠資金影響很大，一旦實施，會死一批企業的。”一名陽光城的高管說，在現售制度下，房企高周轉做不到了。

  《通知》也提到，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。

  因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步實行現售。并擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。

  商品房預售制度利與弊

  商品房預售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。最早出現于香港，1956年，香港政府出臺《預售樓花同意書》，正式以法律形式對樓花預售進行規范管理。

  內地的商品房預售制度借鑒了香港房地產的開發經驗，通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立，實施至今已近25年。

  商品房預售制度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，但在漫長的發展過程中，也逐漸衍生出風險。按照上述《通知》，這些風險主要體現在幾方面：

  一是一旦發生資金鏈斷裂，導致工程爛尾，將嚴重損害購房人的切身利益，同時會產生大范圍長時間信訪事件,增加維穩壓力。據不完全統計，2017年廣東省資金鏈斷裂類矛盾總數達61宗；

  二是由于我國商品房預售市場起步較晚，有關法規制度不夠完善，主管部門的管理職能作用沒有正常發揮，導致房地產市場虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生；

  三是商品房預售制度降低了房地產業的門檻,不具備開發實力的企業進入市場,降低了開發企業的自有資金要求，刺激了房地產的過度投資和開發，造成不平衡發展和低效率競爭。

  事實上，早在2005年8月15日，中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》首次指出，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。

  然而，上述《通知》也稱，商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關系到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

  專家：取消預售不建議“一刀切”

  樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消商品房預售制度，首當其沖受到影響的就是開發商企業，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發生波動。

  預售制度實行以來，對廣東房地產市場的健康發展其實是很有益處的，不僅給了開發商一定的時間籌措建設資金，購房者也通過開發商讓利，可以低價預訂商品房，對兩者其實是雙贏的。

  對于個別樓盤預售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題，繼而產生的法律糾紛，并非只能調整預售制度來解決，而是可以通過加強前期監管來解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區的發展，未來人口總數勢必大量增長，對于住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區的商品房庫存并未到過剩的程度，還沒到急需清庫存的時候。

  若驟然取消預售制度，對市場和購房者而言都不是好消息。開發商籌措資金的成本提高，企業要賣掉現房才能回籠資金，反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實不建議“一刀切”地取消預售。

來源：觀察者網