“上個月我們店一共賣出兩套房”，1月6日，一位北京東城區的房地產中介告訴新京報記者，“這個月月初，我們成交了好幾套。”

一家店面的銷售量并不足以代表整個市場走向。更為牽動市場人心的在于1月4日傍晚的一條消息：央行決定將下調金融機構存款準備金率1個百分點，凈釋放長期資金約8000億元。

去年，央行曾經進行了四次定向降準。正當年末重要資金關口，在降準消息發布前，央行還在1月2日宣布調整普惠金融定向降準小微企業貸款考核標準。當時即有市場人士分析， 預計可以釋放7000億元流動性。

不過，包括此次降準在內，央行都基本明確表示系出于支持“小微企業融資”等緣由。此次降準央行亦點明，將繼續實施穩健的貨幣政策，維持松緊適度，不搞“大水漫灌”。

然而，樓市在此前連番調控之下，是否會出現“拐點”？降準之后，房貸利率、新增房貸又將去往何方？

一定程度利好房地產，但影響或有限

對于此次降準，有分析認為，這一定程度上或可對沖當下的樓市降溫，但在“房住不炒”等基調下，影響程度仍待檢驗。

據新華社，2018年12月的中央經濟工作會議指出，“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，降準后銀行的貸款政策會趨于寬松，包括開發貸款和個人按揭貸款，甚至是租賃市場的貸款等，其實都會面臨一個寬松的概念，這有助于此類市場后續交易的活躍。

此前市場觀點指出，今年部分房地產企業面臨一定的資金壓力。據央行上海總部公布的數字，2018年11月，全市本外幣房地產開發貸款減少21.91億元，同比多減12億元。

另一方面，嚴躍進指出，必須看到，住建部定調2019年樓市工作應該是穩地價、穩房價和穩預期，所以降準本身不是直接針對樓市，樓市方面也不應該過多地幻想政策全面放開。

新時代證券首席經濟學家潘向東公開指出，降準后，銀行資本金壓力進一步緩釋，有利于引導房貸利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分類指導”這一大的調控框架下，再次走全面刺激樓市的老路的可能性不大。

2018年12月15日，國家統計局發布了2018年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。總的來說，一線城市商品住宅銷售價格有漲有跌，二三線城市漲幅穩定。

具體來說，從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

多項房地產信貸“降溫”，房價預期微調

根據此前央行官方發布的數據顯示，多項房地產信貸數據已在2018年前三季度“降溫”。

9月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為37.5萬億元，同比增長20.4%，增速與上半年持平。房地產貸款余額占各項貸款余額的28.1%。

其中：個人住房貸款余額為24.97萬億元，同比增長17.9%，增速較6月末低0.7個百分點；住房開發貸款余額為7.1萬億元，同比增長33.9%，增速較6月末低0.3個百分點；地產開發貸款余額為1.45萬億元，同比增長6.6%，增速較6月末低0.4個百分點。

一線城市新增房貸方面，央行北京營管部數字稱，2018年上半年截至6月末，個人住房貸款比年初增加96億元，余額同比增長4.6%，增幅比上年同期低28個百分點，增速為近5年新低；此外，個人住房貸款在各項貸款中的占比穩步下降，6月末個人住房貸款占人民幣各項貸款的比重為15.2%，比上年同期下降1.2個百分點。

央行上海總部公布的數字則顯示，在11月， 個人住房貸款增速環比小幅回升。按結構分，本外幣個人住房貸款增加21.58億元，環比和同比分別少增31.6億元和多增69.7億元，當月增速4.4%，環比和同比分別上升0.5個和下降10.1個百分點。

對比來看，10月上海本外幣個人住房貸款增加53.18億元，環比和同比分別少增13.34億元和7.58億元，當月增速3.9%，環比和同比分別回落0.1個和13.7個百分點。上半年，本外幣個人住房貸款上半年新增275.03億元，同比少增914.20億元。

在嚴控的大基調下，市場對房價的預期也有所變化。央行此前發布的2018年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，對下季房價，27.4%的居民預期“上漲”，49.6%的居民預期“基本不變”，11.8%的居民預期“下降”，11.1%的居民“看不準”。

將這份季度調查較前幾次結果對比著看，預期“上漲”的下降了(上季度為33.7%)，預計下降的有所提高(上季度為9.6%)。

部分城市房貸利率松動？

有數據統計稱，2018年房貸利率普遍較高，銀行首套房貸利率大多上浮5%-10%，最高上浮25%，二套房貸利率大多上浮10%-25%。

上個月網傳深圳部分商業銀行下調房貸利率，記者調查發現，中國銀行、北京銀行、花旗銀行確有調整首套房貸利率，中國銀行、北京銀行下調至基準利率上浮10%，花旗銀行下調至基準利率上浮9%。工商銀行沒有表示首套房貸利率調整，只是回應稱根據不同樓盤設定不同利率。

同時截至2019年1月3日，融360大數據研究院最新監測數據顯示，上海地區新增加5家銀行首套最低利率可執行95折的優惠，除之前工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行執行首套95折利率外，江蘇銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、上海農商等5家銀行目前也執行95折利率，首套利率平均水平在2019年出現首降。

央行第三季度貨幣政策執行報告指出，在市場利率穩中趨降等因素推動下，金融機構貸款利率總體趨穩。9月，個人住房貸款利率小幅上升，9月加權平均利率為5.72%，比6月上升0.12個百分點。初步測算，第三季度包括貸款、債券、委托貸款、信托貸款、民間融資等在內的全社會整體融資成本呈下降態勢。

在整體融資成本成下降的態勢下，有券商分析師指出，貨幣政策的調整有望從行業供需兩端發揮資金面的邊際改善作用，這點已經從房貸利率體現。其援引融360數據表示，2018年11月全國首套房按揭利率環比持平，終結了2017年1月以來的連續上漲，部分熱點一二線城市按揭利率呈現了不同程度的下調。

展望未來，海通證券研報認為，貨幣高增的時代已經結束，這意味著房價潛在漲幅將大幅回落，而考慮房子存在折舊，過去的暴漲透支了居民收入，那么未來房價可能在很長時間都不會漲了。

上述研報稱，當前中國正處于歷史性的拐點，很多過去的規律其實在未來并不一定適用。過去大家看到貨幣放松，想到的就是放水、房價上漲。但是在我們管住影子銀行、打破剛兌之后，貨幣政策放松并不會導致大水漫灌，只會推動利率下降，支撐債市上漲、提升股市估值，而對房地產市場意義不大。

來源：新京報