來源：中國房地產(chǎn)金融

2018年對房企來講是矛盾的一年，規(guī)模增長的喜悅背后，充滿對持續(xù)增長動能的焦慮。

　　2018年是中國住房“98房改”以來的二十周年，房地產(chǎn)行業(yè)從房改前的3580億元激增到當前的14萬億元的市場規(guī)模，房地產(chǎn)的生命力和對上下游產(chǎn)業(yè)的輻射力，影響了眾多行業(yè)，也提升了中國城市化的前行動力。

　　過去的一年是房企二十年以來前所未有的歷史節(jié)點，房地產(chǎn)調(diào)控從2016年“930”以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控次數(shù)高達400次之多，“房住不炒”背后，依然有30家房企進入千億俱樂部，新增的13家房企，每一家房企都是以快跑姿態(tài)昂首挺進。領先房企的進取熱情與行業(yè)面臨的宏觀壓力，形成鮮明反差，對資金的饑渴與拿地熱情也形成分化趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)家言談間對市場更加謹慎，高速增長時代正在華麗轉(zhuǎn)身。

　　本期特別報道，我們從行業(yè)視角回溯了2018年房企的成績單，通過對政策、規(guī)模、拿地、融資、千億新貴、黑馬、租賃等不同側(cè)面的復盤，展現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)歷史大年的全景面貌。

　　快跑

　　新城控股歐陽捷坦言，房地產(chǎn)企業(yè)有規(guī)模才有江湖地位，沒有規(guī)模就沒有話語權(quán)。走出浙江將總部搬遷到上海的中梁控股，曾接受第一財經(jīng)采訪時表示，對偏好三四線城市擴張的策略，比喻成：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”

　　“高周轉(zhuǎn)”因此被房企奉為圭臬。馮侖曾說“學習萬科好榜樣”，萬科打造的合伙人機制和高周轉(zhuǎn)模式，讓后進生乘上電梯，各大房企正因高周轉(zhuǎn)模式更加進取。

　　從公布的2018年度銷售數(shù)據(jù)來看，龍頭房企增速放緩，但第一位碧桂園仍然增長32%，增長的規(guī)模能抵上一個龍湖，龍頭三強增速變緩。千億俱樂部來了13位新規(guī)擴容至30家，1000億還是去年TOP20的門檻，今年變成TOP30門檻。從萬科2010年千億規(guī)模伊始，30家房企跑步進入千億俱樂部用了近8年時間。

　　找錢

　　房企融資吃緊，從年初到年末，特別是在2018年年末，房企的融資環(huán)境迎來挑戰(zhàn)。一方面11月、12月房企實際融資呈現(xiàn)下行趨勢，另一方面房企在海外發(fā)債量走高，說明境內(nèi)的融資環(huán)境正在降溫。

　　克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年房企11月的融資成本達到8.57%，成為全年的最高水平，創(chuàng)下2015年以來的單月最高紀錄。

　　對于不在房企30強、50強名單內(nèi)的開發(fā)商而言，一方面拓展城商行、信托、公司債、私募基金等領域，另一方面進入資本市場籌措資金，2018年共有12家房企赴港上市，2017年已有正榮集團、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等六家企業(yè)上市。

　　此外，資產(chǎn)證券化成為新的融資渠道，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截止到2018年10月，房地產(chǎn)ABS發(fā)行93單，發(fā)行規(guī)模2197億元。

　　占位

　　房企陣營目前正在分化，龍頭房企正在穩(wěn)守現(xiàn)有規(guī)模增速，十強內(nèi)房企加強向3000億沖鋒，TOP20-30房企競爭則更為白熱化，但競爭的招數(shù)和戰(zhàn)略，拋開主業(yè)高周轉(zhuǎn)的共性，新興的領域正在成為房企倚重的砝碼，雖然看起來難以與主營業(yè)務相提并論。

　　布局長租公寓的萬科、龍湖、旭輝，進入這一領域不過2-4年時間，已經(jīng)成為行業(yè)的前三。但未來的目標正如各家房企的雄心，碧桂園目標100萬套、萬科5年運營管理20萬間、未來目標100萬間，龍湖冠寓2020年占據(jù)行業(yè)前三位置。

　　一年六家，與房企上市同等數(shù)量，這是物業(yè)公司奔赴香港市場的速度。自2014年第一家物業(yè)公司彩生活在香港上市以來，2018年成為上市大年，共有10家上市物業(yè)公司。除了第三方物業(yè)公司中奧到家外，房企中碧桂園分拆碧桂園服務、雅居樂分拆雅生活、新城控股旗下新城悅、佳兆業(yè)分拆佳兆業(yè)物業(yè)、旭輝控股旗下永升生活登陸香港，房企對于存量資產(chǎn)時代的角逐已經(jīng)打響。

　　焦慮

　　房企沒有像2018年這樣焦慮，萬科喊出“活下去”，讓眾多房企驚出一身冷汗，可知道萬科是在手持1600億元現(xiàn)金的時候，眾多負債超過80%的房企，資金鏈緊繃以致不惜超過12%的利率尋求戰(zhàn)略騰挪。

　　房企焦慮不光是規(guī)模的增長，還來自銷售端客戶的壓力，每一輪地產(chǎn)調(diào)控，但凡降價引發(fā)的客戶糾紛就不絕于耳，考驗應急處置能力，更考驗企業(yè)回款的智慧。

　　多元化、轉(zhuǎn)型、開辟新的航線，不管是特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓，占位的背后，都是對于未來深深的焦慮，越發(fā)多元化并重的房企，對于未來的洞察更為深邃，但短期業(yè)績體現(xiàn)上，依舊力不從心，有些更需要主業(yè)進行補貼。

　　但是，如果沒有對未來的洞察，房企在未來的競爭中，可能失去競爭資格，這是尤為致命的。

　　附：2018年房地產(chǎn)市場大事記

　　400多次

　　2018年，房地產(chǎn)調(diào)控深化，從以往的限購、限貸、限售、限資格，向更深次的措施進行調(diào)整，有機構(gòu)統(tǒng)計2018年各地有超過400余次調(diào)控出爐。

　　“活下去”

　　萬科秋季會議上，一則活下去的橫幅刷爆了微信圈，眾多房企高管驚愕背后，看到的卻是萬科瘋狂拿地、收儲項目，“活下去”的含義對于萬科來講則是更好地活著，對于其他房企來講則是真正的堅守。

　　長租公寓“爆雷”

　　杭州鼎家、上海寓見接連出現(xiàn)資金困境，自如“毒房子”為分散式公寓混亂蒙上陰影，長租公寓從風口到雷口僅是一夜之隔。

　　房地產(chǎn)中介亂象

　　2016年6月28日，住建部聯(lián)合七部委，在全國30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。針對房企與中介機構(gòu)的“茶水費”、關系房源、拒絕供給貸款等違規(guī)行為進行查處。

　　房地產(chǎn)稅

　　房地產(chǎn)稅立法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在設計、完善，并進行論證和聽取意見。

　　REITs破冰

　　2018年4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布推進住房租賃資產(chǎn)證券化的通知，明確優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

　　棚改貨幣化安置

　　2018年7月，住建部針對棚改，提出因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。

　　因城施策

　　中央經(jīng)濟工作會議指出，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

來源：東方財富網(wǎng)