山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。從佳兆業(yè)債務(wù)違約風(fēng)波到個(gè)別房企曝出破產(chǎn)消息，最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)壞消息不斷，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的預(yù)期也不斷增加。在樓市持續(xù)分化、房地產(chǎn)業(yè)步入白銀時(shí)代的大背景下，眾多中小房企危大于機(jī)，樓市將續(xù)演整合大戲。

    首先，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩“陰霾”短期難除。盡管2014年年末樓市出現(xiàn)回暖跡象，但杯水車(chē)薪難解燃眉之急，去庫(kù)存仍是房企面臨的首要難題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，商品房待售面積近6億平方米。其中住宅待售面積3.9億平方米。從2014年12月份全國(guó)36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標(biāo)來(lái)看，一線城市及部分二線城市庫(kù)存去化周期回落至合理區(qū)間，但庫(kù)存壓力仍然較大，市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占大多數(shù)。毋庸置疑，去庫(kù)存仍是2015年樓市的主基調(diào)，除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)剩局面，尤其是大多三四線城市市場(chǎng)需求在早期已被透支，這對(duì)于持續(xù)深耕其中的中小房企而言將是巨大挑戰(zhàn)。

    其次，信貸環(huán)境偏緊，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)欠佳，房企資金鏈深度承壓，尤以中小房企為甚。在房企最傳統(tǒng)的融資渠道中，銀行貸款依舊占據(jù)相當(dāng)大的比重。可以想象，在市場(chǎng)前景未明，信貸環(huán)境趨緊的情況下，有限的貸款資源勢(shì)必會(huì)向主流房企傾斜，中小房企將很難從中分羹。當(dāng)下中小房企已普遍面臨資金鏈緊張的狀況，信托和民間借貸等方式已成為其主要融資途徑，融資成本一般在15%左右。內(nèi)憂外患的中小房企一旦銷(xiāo)售遇阻，“以價(jià)換量”也難以奏效，將可能面臨更多的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

    實(shí)際上，不僅是中小房企表現(xiàn)欠佳，標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也難盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市已有28家上市房企披露了2014年年報(bào)預(yù)告。其中，預(yù)增及扭虧的房企只有13家，占比不足半數(shù)。去年前三季度上市房企整體業(yè)績(jī)同比下降3.32%，這一增速已經(jīng)創(chuàng)下上市房企2003年以來(lái)的三季報(bào)增速新低。2014年全國(guó)重點(diǎn)房企中逾半沒(méi)有完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，有的甚至低至七成。

    低迷的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速持續(xù)下滑。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1至11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長(zhǎng)0.6%，增速比1至10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。而2013年1至11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速高達(dá)27.6%。

    再次，分化加劇，樓市已步入新一輪整合期。伴隨大小房企銷(xiāo)售及資金面分化加劇，房地產(chǎn)業(yè)的資源再整合將更加頻繁，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現(xiàn)象在所難免。事實(shí)上，2014年整合大幕已悄然開(kāi)啟。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)為97宗，交易總額為244.75億元。而2013年全年完成的并購(gòu)交易不過(guò)35宗，交易額也僅為143.91億元。

    克而瑞、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示，房企集中度繼續(xù)大幅提升，前十強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額占比從2013年的13.72%上升至17.19%。中國(guó)社科院日前發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書(shū)甚至預(yù)測(cè)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整將在未來(lái)讓一半以上的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)消失。”

    “春江水暖鴨先知”，身在其中的開(kāi)發(fā)商已有感受。不僅中小房企憂慮被淘汰出局，一些大型甚至是標(biāo)桿房企也已開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)憑借在線下積累的商業(yè)資源，重力打造萬(wàn)達(dá)電商；萬(wàn)科集團(tuán)開(kāi)始打造以業(yè)主為核心的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；星河灣做起高端白酒生意。可以預(yù)見(jiàn)，在樓市供需關(guān)系發(fā)生改變的背景下，樓市整合大戲?qū)⒇灤?015年。

    （經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）