“2015年，預計各大城市的去庫存壓力將繼續得到有效釋放。”上海易居研究院研究員嚴躍進向記者表示，“2014年下半年，35城新建商品住宅存銷比有明顯回落，去庫存速度加快，但上半年整體比較悲觀。因此，2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發展的重要目標”。

而據上海易居房地產研究院1月14日發布的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示，從年度數據看，2010年-2014年5年期間，35個城市均呈現供大于求的態勢。

正如世茂集團副總裁蔡雪梅向《證券日報》記者所示，在供大于求的市場，“人找房子”的“黃金時代”已經結束，面對行業利潤率整體下滑的局面，接下來考驗的是開發商如何在“白銀時代”找到“黃金”利潤增長點。

“存銷比”呈現倒U形

截至2014年12月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。

對此，嚴躍進認為，部分城市的房企為了沖刺年度業績，推盤規模加大。由于樓市成交行情在繼續回暖，所以此類新增供應得到了有效消化，庫存則處于高位盤整的狀態。他表示，整體來看，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現“先攀升后盤整”的態勢，而衡量庫存去化周期的指標存銷比則呈現“倒U形”走勢，即上半年去庫存速度持續放緩，而在下半年則持續加快。

然而，從年度數據看，2010年-2014年5年期間，35個城市均呈現供大于求的態勢。其中，2010年的供求差異比較小；2011年則呈現比較明顯的供大于求態勢，這和限購政策環境下購房者入市節奏被打亂是有關聯的；2012年在市場回暖的態勢下，供求兩方的入市節奏加快，相比2011年，成交量的上升力度更大；到了2013年，市場繼續火熱，呈現了供銷兩旺的良好態勢；而在2014年，供求雙方的入市節奏要低于2013年，但相比2010年-2012年要好。

在此市場背景下，35城樓市的庫存規模整體上一直處于攀升態勢。直至2014年12月份，35個城市中有29個城市庫存出現了同比增長現象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

“顯然，房地產的高速增長期已經結束了，現在土地成本越拍越高，開發商資金壓力過重，而在供大于求的市場擠壓下，一些房企將面臨被并購消失的命運。”某房企高層向本報記者直言，若對回款率、負債率等財務指標把控不嚴，即使是規模達到幾百億元的房企也會出現問題。

房企去庫存壓力仍不低

據上述報告顯示，截至2014年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平方米、20075萬平方米和4149萬平方米，環比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%，同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

而從存銷比情況來看，2014年12月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6個月、13.7各月和21.2個月。對此，嚴躍進認為，總體上看，一線城市去庫存速度要快于二線城市，二線城市則快于三線城市，但三類城市走勢基本一致。尤其從目前來看，一、二線城市的存銷比數值相對較小，這使得2015年此類城市房價止跌反彈的跡象變得越來越明顯。

更重要的是，從同比增幅看，一線城市庫存規模依然偏大，這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。而從另一組中原地產監測的數據也折射出房企2015年將要面臨的去存貨壓力。據中原地產研究部統計顯示，截至1月15日，37家上市房企公布2014年銷售業績，其銷售額總計為16625 億元，上漲幅度為17%。

但中原地產首席分析師張大偉強調道，雖然銷售總業績大幅上漲近兩成，但這些企業完成年度任務情況非常差，近六成房企均為完成年度銷售目標。

鑒于此，多位房企高層均認為，盡管政策疊加會釋放一些利好，但2015年對開發商來說仍不是放松時刻，2013年大量拿地，加之2014年難以消化存貨的市場局面，不少企業將把2014年預計推向市場貨量集中在2015年釋放，這將加重房企2015年的去存貨壓力，因此，“去庫存”仍是今年房企的重要任務。

（證券日報-資本證券網）