物業費問題是業主以及服務管理者都繞不過去的問題，也是很多小區業主與物業公司爭議的焦點問題。在實踐中，物業費、物業管理費、物業服務費往往被混用。從法律的精確性來講，這個概念不能被混用，應當清晰。

物業費問題是隨著城鎮住房體制改革以及城市化進程而產生并發展的。隨著社會的發展，社會實踐的積累，人們對物業費的認識也更加清晰和完善。不同時期的法律法規，也必然會打上當時的烙印。今天，在我們考察社會發展與法律完備的過程時，必須依據立足現實，面向未來，科學、規范地解讀和運用法律指導我們的社會實踐，這樣才能不會被時代所拋棄。

《物業管理條例》頒布實施在2003年，當時，我國的建筑物區分所有制度尚未建立，物業管理條例從服務合同關系角度規范了物業企業對房屋建筑物的管理以及相關服務，因此將物業費定位于物業服務費。

隨著城市化加快以及物業管理實踐的展開，人們逐步開始認識到物業費的本質。從物業費的法理基礎與實際用途來看，物業費應當是物業管理費而不是物業服務費。物業管理費是業主共同養護、維修物業，保障其正常運轉的費用，其中包括業主共有部位日常修理費、共有設備維護費、保潔保安費、公用水電費、綠化養護費、組織管理費、服務酬金等。在這些開支中，物業企業所得的酬金只占極少部分。顯然，這是對業主共有部位、共有設施實施管理的必要開支。所以，業主應交納的不是物業服務費，而是物業管理費。《物權法》及最高院司法解釋用“物業費”而沒有采用“物業服務費”正是基于此種原因。

《物業管理條例》

第七條第五項規定：“(五)按時交納物業服務費用”的義務。

第四十二條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”

《中華人民共和國物權法》

第八十三條規定：“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無須接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

鑒于《物業管理條例》規范物業服務企業的服務行為是主要物業管理形式以及物業收費模式分為酬金制與包干制兩種，有必要對物業費進行分類。筆者認為，包干制物業服務收費可定義為物業服務費，而酬金制物業費應定位為物業管理費。業主自管或者信托模式下的物業費應定性為物業管理費。

《中華人民共和國物權法》

第八十條規定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”

《物業服務定價成本監審辦法（試行）》

第七條規定：“物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。”

第九條規定：“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。”

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

物業費歸屬問題是物業費糾紛的一個重要焦點，就物業費本質來講，物業費是業主歸集的費用，在對外支付之前，應屬于業主共有。部分小區實行包干制的，物業費是物業公司的服務收費，是物業公司的業主收入，依法歸物業公司所有。

《中華人民共和國物權法》

第七十九條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”

《物業服務收費管理辦法》

第十二條規定：“實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。”

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

文/孟憲生

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