全國有不少省市規定，業主未入住的空置房屋物業費打折收取，這在物業管理行業引起了很大爭議，空置房到底應該如何繳納物業費？地方政府制定的“空置房物業費打折”的規定到底是否合法？

下面就石家莊空置房的物業費收取規定為例，對地方政府制定的空置房物業費打折的合法性做一些分析。

《石家莊市物業管理條例》第三十七條規定:“連續三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業,空置期間按百分之二十繳納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外。業主空置物業的起止時間,應當事先和事后告知物業服務企業,并辦理相關手續。”

法理分析

首先,《物權法》第七十九條規定:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”從本條中，可以判斷，物業服務費用的分攤原則首先是有約定從約定，沒約定或約定不明確的，按業主專有面積占建筑物總面積的比例確定。因此,確定業主承擔物業服務費的法定標準的考慮因素或評判因素只有一個即業主專有部分占建筑物總面積的比例，與房屋是否空置并無相關性。

其次,《物權法》第七十二條第1款規定:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”從文義解釋角度理解,不完全履行義務屬于不履行義務的范疇自然是應有之義。石家莊市條例的這一規定,恰恰違反了上位法的權利義務相一致這一原則。

再次,《物業管理條例》第四十一條規定,物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同建設行政主管部門指定的物業服務收費管理辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》亦有類似規定，將物業服務費用分為政府指導價和市場調節價。這兩種物業服務費用類似是依據房屋產權屬性劃分的，與房屋是否空置并無直接關系，而石家莊市條例的這一規定,并不區分房屋產權屬性，同一按照空置期間按百分之二十繳納物業服務費，涉嫌干涉正常的物業服務收費的市場秩序，本應當由市場調節確定價格的非政策性住房的物業服務收費被公權力強制干預了，同時一般針對政策性住房的政府指導價面對的是政策性住房這一整體,并不區分房屋是否空置。因此，石家莊市條例這一規定有失公平。

最后,從物業服務費的性質看，物業服務費屬于廣義的公共基金的一種，屬于權利所有權人的共有財產，專門用于住宅小區物業的基本維護、修繕、整治工作與日常管理，并不完全等同于物業服務企業基于物業服務合同提供物業服務的對價。也就是說,石家莊市條例的這一規定，表面上是涉嫌侵犯了物業服務企業的合法權益，實質上從根本上侵犯了全體業主的合法權益。等于正常交費業主為空置房業主埋單。物業服務費的性質決定，其收取比例不能與供暖費的收取比例和方式混為一談。

行業協會說法

這一點,石家莊市物業管理協會副秘書長劉明有詳細闡述,物業服務的對象是全體業主享有的公共服務,是公共產品,不是針對某一個業主提供的專門服務。業主是否對其專有部分進行實際使用,對物業服務企業提供的服務內容和成本,不產生任何影響。物業服務的內容,是對住宅區內的房屋配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。只要一進場接手物業,無論住宅區內的入住率是多少,物業服務企業都要提供上述服務。劉明認為，物業費用的去向，除掉物業公司利潤，都是花在業主身上，空置房只交20%就等于把這個錢克扣了,物業的服務質量也必然會下降,最終吃虧的是大多數的業主。

司法解釋

最高人民法院2009年發布并執行的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)第六條也規定,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

由此可見,因這種政策規定引發實踐中的訴訟糾紛時,業主以此作為抗辯理由是得不到人民法院的支持的。

應對策略

值得欣慰的一點是,石家莊市的條例這一規定設置了除外條款即“物業服務合同雙方另有約定的除外”,這一除外條款遵從了《物業管理條例》第四十二條的規定,業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。因此，務必要在物業服務合同中做好約定。

我們建議物業公司在簽訂物業服務合同需要將空置期間全額交納物業費進行約定，一方面滿足部分地方政府規定“有約定的從約定”，另一方面將來當地政策改變了，如果物業服務合同還是約定了打折收取，在新簽訂合同前物業公司還是只能按照老辦法打折收取。

題外話

值得一提的是，所有城市都要求尚未銷售的空置房屋由開發建設單位全額交納物業費，且不抱任何感情色彩來看，開發商事實上也是一個業主，同為業主，但承擔的義務卻并不相同，法治時代竟然還在搞劫富濟貧，這些地方的企業也是醉了。

各地關于空置房物業費打折的規定：

石家莊

第三十七條 連續三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業，空置期間按百分之二十繳納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外。業主空置物業的起止時間，應當事先和事后告知物業服務企業，并辦理相關手續。

甘肅

根據 2010年9月3日省人民政府第62次常務會議討論通過的甘肅省人民政府關于修改《甘肅省物業管理辦法》的決定 第二十九條規定：建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當繳納物業管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業主的負擔。

根據 滁價費[2010]97號 關于印發《滁州市市本級住宅小區物業服務收費管理實施辦法》的通知第十六條規定：業主（或物業使用人）辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業（水、電、氣均未使用），業主應當向物業服務企業書面備案，按規定或約定標準交納50%的物業綜合服務費。<

蘭溪

根據 蘭發改〔2010〕80號 《蘭溪市物業服務收費管理實施辦法》第十三條規定：已辦理交房手續但業主未居住的、居住后又空置且時間在半年以上的物業，經物業服務企業核實后，物業服務收費按應收標準的70%交納。房屋裝修期間不屬于房屋空置，其物業服務費用應按規定標準全額繳納。

西寧

根據《西寧市物業管理條例》第四十一條規定：物業交付后，業主未實際入住的，按應交納物業服務費數額的70％交納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協議。停止用熱的業主，應當按采暖費總額的50％交納費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。

湖南

根據湘價服〔2010〕76號《湖南省物業服務收費管理辦法》第十九條規定：已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。

蘭州

根據蘭州市人民政府令[2008]第6號《蘭州市物業服務收費管理辦法》第二十一條  業主或者物業使用人未入住的或者入住后不使用房屋連續超過3個月以上的，可以書面告知物業服務企業，經物業服務企業確認登記后，從第4個月起其物業服務費用按收費標準的70%交納。

江蘇

根據蘇價服[2010]12號《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十六條規定：因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低于合同約定標準70％。具體可由當地價格會同物業管理行政主管部門確定。

蘇州

2014年7月1日起實施的《蘇州市物業服務收費管理實施細則》規定：新建普通住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。

南京

《南京市物業服務收費管理實施辦法》明確了物業服務費從物業交付買受人(即交房拿到鑰匙之后)之日起按月收取，已竣工但尚未出售的房屋由建設單位全額交納物業服務費。業主辦理入住手續后長期(連續性6個月以上)未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按規定或約定公共服務費標準的70%繳納空置物業管理費。公攤水電費部分，空置物業也可以按照70% 來分攤正常的費用。<p style="margin: 0px; padding: 0px; clear: both; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 17px; text-align: justify; white-space: normal; max-width: 100%; min-height: 1em; font-family: -apple-system-font, BlinkMacSyst

石家莊

根據《石家莊市物業管理條例》第三十七條規定：連續三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業，空置期間按百分之二十繳納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外。業主空置物業的起止時間，應當事先和事后告知物業服務企業，并辦理相關手續。

安徽

根據《安徽省物價局關于物業綜合服務費有關問題的通知》 ，為貫徹落實《安徽省人民政府辦公廳轉發省物價局關于進一步運用價格政策促進經濟平穩較快發展意見的通知》（皖政辦〔2009〕24號）精神，現就未入住新建普通商品住房，減半收取物業綜合服務費問題明確如下：“未入住新建普通商品住房”指沒有裝修、每月發生的電費不超過2度的新建普通商品住房。從通知印發之日起，半年以上18個月以下符合未入住條件的新建普通商品住房住戶，期間物業綜合服務費減半收取。（2011年1月1日起停止執行）<

無錫

根據（錫價服［2007］1號）《無錫市物業服務收費管理辦法》第十七條規定：對未入住或未使用連續超一個月以上的物業、車位，業主應事前向物管企業書面申請，并經確認后按規定標準的70%繳納物業管理費，機動車輛停放服務費或車位水電、衛生等管理費用亦按此標準收取。物管費用從房屋銷售合同約定的交付日期的次月計算。開發建設單位實施分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染的，環境、配套設施尚未完善的，經相關部門確認后，業主可按規定標準的80%交納前期物業公共服務費，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

海南

根據海南省發改廳、省建設廳關于印發《海南省物業服務收費管理辦法的通知》（瓊發改收費[2006]1052號）第二十一條第二款：經物業管理企業登記確認，物業管理區域內房屋售出后從未入住使用，或者連續三個月以上間斷入住使用的，執照物業管理費收費標準的70%計收。（已廢止）

濟南

根據濟價房字[2004]168號《濟南市物業服務收費管理實施辦法》第九條規定：業主購買房屋已辦理入住手續但未入住的，經物業管理企業確認后，其物業服務費按物業服務收費標準的70%繳納。

武漢

根據《武漢市物業管理條例》第十二條規定：房屋交付使用后所發生的物業服務費用,由業主承擔，但房屋交付后一年內無人入住的，空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。

重慶

《重慶市物價局關于對重慶市城市物業管理服務收費實施辦法執行中有關問題的通知》（渝價[2004]778號）規定：業主或使用人的空置房，經物管企業與使用人雙方認定水、電、氣表起止數均未走動的，業主或使用人應交納50%的物業服務費。（已廢止）

來源：物業CFO沙龍